Soy nuevo en el foro y espero que alguien me pueda ayudar.Firme un contrato de compraventa de una vivienda en Septiembre de 2005 que ya no estoy interesado en adquirir.La entrega de la vivienda se ha retrasado hasta este mes por causas que la constructora me ha justificado de fuerza mayor mediante un certificado de la direccion facultativa de la obra.Intente rescindir en contrato,en colaboracion con mi abogado alegando via burofax que las causas no eran justificadas y que ya se conocian al inicio de la obra.La contructora alega que si lo son y me comunica la finalizacion de la obra.El banco con el que he de subrogarme en la hipoteca se ha intentado poner en contaco conmigo por via telefonica pero yo no he estado localizable.Hay una clausula en el contrato que dice que si la entidad bancaria me deniega la subrogacion en el prestamo la constructora me devolvera las cantidades aportadas.Puede el banco concederme la hipoteca aun cuando yo puedo justificar que los gastos serian superiores a mis ingresos?.Es legal que un banco conceda una hipoteca que sabe que no vas apoder pagar?.Puedo seguir haciendo algo con el tema del retraso?.Si el banco me concede la hipoteca les puedo denunciar por mala pratica bancaria o algo parecido?.Si no me pongo en contacto con el banco se puede considerar que este me deniega la hipoteca formalmente?.Muchas gracias.

Hola:

Empezando por el final. El banco es una empresa privada y como tal, puede tener el criterio que quiera a la hora de conceder financiación, con los limites obvios de tener que responder ante sus accionistas o los supervisores.

No podrias denunciar al banco si te concede una hipoteca, tanto como si no te la concede, hacerlo seria surrealista. En todo caso si pides una hipoteca y no puedes pagarla, la responsabilidad sera exclusivamente tuya.

Estrictamente el banco te tendria que certificar que no te concede la hipoteca, si no los atiendes telefonicamente, siempre podrian alegarlo.

En cuanto a retrasos en la entrega, NO es una causa justificada los retrasos por cuestiones tecnicas, haya o no certificacion de arquitecto.

Como clausula abusiva por parte del vendedor (promotora), se contempla en la Ley de Consumidores y Usuarios, el retraso en la entrega de vivienda alegando "motivos tecnicos, retraso en la entrega de cedula de habitabilidad o similares", todos esos motivos son exclusivamente achacables al vendedor, sin que se puedan repercutir en el comprador.

Yo seguiria por esa via, salvo que consiguieras que el banco te entregara certificación de que no te concede la hipoteca.

Saludos

Muchisimas gracias por el interes y la respuesta.Solo una cosa mas.Las causas exactas que alegan para el retraso son:
_la existencia de aguas colgadas en el sotano de la finca
-la dificultad de operacion de la maquinaria de pilotaje en todo el contorno del solar,que ha tenido que ser llevada a cabo extremando las precauciones para no afectar a las cimentaciones de las fincas colindantes.
¿Son ambas considerables motivos tecnicos?.Muchas gracias de nuevo.

Hola:

No son retrasos validos.

"la dificultad de operacion de la maquinaria de pilotaje en todo el contorno del solar,que ha tenido que ser llevada a cabo extremando las precauciones para no afectar a las cimentaciones de las fincas colindantes."

Es una chorrada, siempre que hay un solar con edificaciones colindantes, se puede afectar a las cimentaciones de los colindantes, es tan obvio que si en un estudio previo no se tienen en cuenta, es para quitarle el titulo al arquitecto y prohibirle el ejercicio de la profesion. Por otra parte es preceptivo realizar previamente catas de la composición del suelo, para que se estudie su composición y resistencia antes incluso del derribo.

"la existencia de aguas colgadas en el sotano de la finca"

Como si son colgadas en el exterior....

El promotor no puede achacar el retraso de una entrega a ningun tipo de causa tecnica, en el estudio previo deben ser contempladas todas las opciones posibles en cuanto a dificultades, entre ellas y de forma basica las que afecten a las caracteristicas del suelo y colindantes.

Otra cuestion es que la obra sufriera retrasos por un interdicto judicial, paralización de obra, a instancias por ejemplo de algun vecino que considere que la obra no cumple la normativa o por paralización por parte de Cultura por que surgan restos arqueologicos, etc. Esas si serian causas ajenas a la promocion.

saludos

Hola otra vez y mil gracias de nuevo.
He estado revisando la ley de consumidores y usuarios a traves de un link tuyo de un mensaje anterior, pero no consigo encontrar la parte en la que se hace referencia a que un retraso en la entrega justificandola con un motivo tecnico es una clausula abusiva.Seria mucho pedir que me ayudases de nuevo?.
Un saludo y gracias.

Hola:

Entre otras aplicables a la vivienda, que pueden destacarse:

Artículo 85. Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario.

3. Las cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo, en este último caso, que concurran motivos válidos especificados en el contrato.

5. Las cláusulas que determinen la vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato aún cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones.

7. Las cláusulas que supongan la supeditación a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del empresario para el cumplimiento de las prestaciones, cuando al consumidor y usuario se le haya exigido un compromiso firme.

8. Las cláusulas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario.

Artículo 86. Cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos del consumidor y usuario.

5. La limitación o exclusión de la facultad del consumidor y usuario de resolver el contrato por incumplimiento del empresario.

Artículo 87. Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.

1. La imposición de obligaciones al consumidor y usuario para el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones, aun cuando el empresario no hubiere cumplido los suyos.

Artículo 88. Cláusulas abusivas sobre garantías.

2. La imposición de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor y usuario en los casos en que debería corresponder a la otra parte contratante.

Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato (especial compra venta vivienda)

1. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
   1. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
   2. La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
   3. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (inciso el pago de la plusvalia municipal, obligacion tributaria del vendedor SIEMPRE).
   4. La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Y sobre rescisión en si:

Artículo 104. Falta de ejecución del contrato.


En caso de no ejecución del contrato por parte del empresario por no encontrarse disponible el bien o servicio contratado, el consumidor y usuario deberá ser informado de esta falta de disponibilidad y deberá poder recuperar cuanto antes, y en cualquier caso en un plazo de 30 días como máximo, las sumas que haya abonado.


En el supuesto de que el empresario no realice este abono en el plazo señalado, el consumidor y usuario podrá reclamar que se le pague el doble de la suma adeudada, sin perjuicio a su derecho de ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos en lo que excedan de dicha cantidad.

Hay por donde agarrarse, aunque en general desconocemos nuuestros derechos....

Saludos

Y eso estoy intentando, agarrarme por todos los medios donde sea, aunque tambien tengo claro que la otra parte intentara lo mismo.Me parecio muy util aquella parte en la que me decias que:

`Como clausula abusiva por parte del vendedor (promotora), se contempla en la Ley de Consumidores y Usuarios, el retraso en la entrega de vivienda alegando "motivos tecnicos, retraso en la entrega de cedula de habitabilidad o similares", todos esos motivos son exclusivamente achacables al vendedor, sin que se puedan repercutir en el comprador´.Sigo sin verla claramente en la ley.

Un saludo y gracias.

Hola:

Sobre la clausula concreta de retrasos:

__________________________________________________ _______

Según el núm. 5 de la disp. Adicional 1 ª serán abusivas las cláusulas
que prevean la consignación de fechas de entrega meramente
indicativas condicionadas a la voluntad del profesional. Conforme a
ello, sólo serán válidas las condiciones generales que condicionen la
entrega del inmueble en la fecha estipulada a circunstancias objetivas
e imprevisibles. La fecha de entrega del inmueble, no tiene que
establecerse con una precisión diaria, puede referirse a un intervalo
concreto de tiempo.

Tratándose de bienes inmuebles, este intervalo
de tiempo, podrá ser tanto mayor cuanto menos avanzado esté la
ejecución de la construcción, y, por lo tanto, mayor sea la
incertidumbre sobre la fecha concreta de terminación de la obra.

Pero esto es una cosa y otra bien distinta que la fecha consignada
para la entrega, ya sea con referencia a un intervalo mensual,
trimestral o anual, sea meramente indicativa y el promotor se exima
de responsabilidad en caso de retraso, imposibilitando al comprador
que le pueda reclamar el cumplimiento y, en su caso, constituirle en
mora. Serán abusivas, por lo tanto, las cláusulas que establezcan una
fecha de cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda
“siempre que sea posible”, “cuando el ritmo normal de la ejecución de
la obra lo permita”, “siempre que no haya huelgas”, etc.

Particularmente frecuente es la cláusula que condiciona la entrega de
la vivienda en la fecha convenida al otorgamiento de la licencia de
primera ocupación. La cláusula así formulada no resulta válida, ya
que aunque sea posible que el retraso en el otorgamiento de la
licencia de primera ocupación sea imputable a la administración
correspondiente, estaría amparando también la hipótesis de retraso
en la entrega por denegación de la licencia de primera ocupación, circunstancia esta que solo es achacable al promotor.

__________________________________________________ _________

Saludos

Gracias de nuevo,
Queda claro que,' sólo serán válidas las condiciones generales que condicionen la
entrega del inmueble en la fecha estipulada a circunstancias objetivas
e imprevisibles'.
En su dia mi abogada consulto con un perito sobre las causas de retraso alegadas por la constructora y la respuesta fue, que si bien la dificultad del pilotaje de la maquinaria era inaceptable,las aguas colgadas en el sotano, por muchos estudios geotecnicos que se hicieran antes de iniciar la construccion era totalmente imposible preveerlas y por tanto se convertiria en una causa inprevisible.¿Que te parece?.
Un saludo.

Hola:

Correcto, el tema de colindantes y "pilotaje de maquinaria" si es inaceptable, es algo previsible incluido el hecho de que la existencia de colindantes, implica un cuidado obvio en la excavacion y en la posterior cimentacion, sobre todo si las edificaciones colindantes, son edificios antiguos habria que tener en cuenta que ello conllevaria un mayor cuidado en los inicios de la obra y por tanto un plazo de ejecucion mas dilatado.

Sobre el tema "las aguas colgadas en el sotano", en general deberia salir a la luz mediante el estudio geotecnico, si este se realiza en condiciones aceptables, aunque si es cierto, que en este caso la seguridad no seria al 100 %, por tanto si hay margen razonable, para que sea un problema que retrase la obra sin que medie responsabilidad del promotor.

En todo caso, habria que verificar que parte del retraso es achacable a cada uno de esos 2 factores.

Saludos

Juanpa, si tu le dices al banco que no quieres firmar esa hipoteca porque no vas a poder pagarla, el director tirará atrás la operación... A no ser que tenga mucho interés en que se firme!! El banco entenderá que si no eres tu el que se subroga a esa hipoteca será otro...
Si te han despedido también te concederán la hipoteca?? (habla con tu empresa por si te pueden dar de baja y al arreglarlo que te vuelvan a dar de alta). Si estás en ASNEF (no pagues la factura de cualquier compañía de móviles) también te darán la hipoteca??
Yo de ti, iba a hablar con el director de esa sucursal y le pondría el miedo en el cuerpo de lo "mal cliente que soy"...
Recuerda que todos llevamos un actor dentro...

Gracias a todos,
He decidido aparcar un poco el tema del retraso.Mi abogada hablo con el constructor y el expuso la situacion tal como es.Vamos a esperar un par de dias para ver que decide el constructor y si no empezare a negociar la hipoteca.
Seguire en contacto puesto que habeis sido un gran apoyo.
Mil gracias.
Saludos.

Hola de nuevo,
El pasado lunes fui por fin a la entidad bancaria para negociar la subrogacion en el prestamo hipotecario que me obliga el contrato.
Os recuerdo que existe una clausula en el contrato de compraventa que dice que si el banco me deniega la subrogacion el vendedor me devolvera las cantidades entregadas a cuenta.
Entregue la documentacion que me pidieron y ademas justificantes de mis gastos.Para que os hagais una idea mis ingresos rondan los 3200 euros y tengo gastos por 1550 entre hipoteca y prestamo personal.La cantidad en la que he de subrogarme ronpa los 280000 por lo que la couta a pagar seria de otros 1550 Euros.
Al banco les hice referencia de dicha clausula en el contrato de compraventa por lo que les indique que si me denegaban la subrogacion necesitaba que lo hicieran formalmente.
Hoy he hablado con el banco y mehan dicho lo siguiente:
''Mira te has equivocado con el planteamiento,es mejor que busques otro banco ya que nosotros no queremos tener problemas con el contructor''.
Ya he puesto reclamacion al defensor del cliente de la entidad y mi abogada prepara burofax.
Que os parece?
Muchas gracias