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vender por debajo del valor catastral - InverForo
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  vender por debajo del valor catastral  
 

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  #1  
No Leído 29-ene-2009, 17:50
inkreibil inkreibil está desconectado
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Fecha de Ingreso: may-2008
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vender por debajo del valor catastral

tengo un piso que tiene un valor catastral de 61.547 euros y me ha dicho una inmobiliaria que no puedo venderlo por menos de 153.867 euros que seria el valor catastral X 2,5 y yo lo quiero vender por 130.000 porque tengo ya comprador y estoy hasta el cuello porque tengo 2 hipotecas, hay alguna manera de arreglar las cosas para poder yo vender en ese precio y que no me llegue ninguna multa ni nada. A mi no me van a dar ni un solo euro en dinero negro. Ademas la calle donde yo tengo el piso se ha llenado entera de inmigrantes y no voy a poder vender mas caro.

a ver si alguien me puede decir como puedo solucionar esto
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  #2  
No Leído 29-ene-2009, 19:15
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.284
Hola:

En general y por sistema, la administración tributaria (en este caso Hacienda de la Junta de Andalucia) suele utilizar un criterio de valoración para los bienes inmuebles. De tal forma de que si el valor de venta de ese inmueble es inferior a su valoración, te pasan una declaración complementaria para rectificarte.

Esa declaracion complementaria seria por la diferencia, si declaras compra-venta por 100.000 euros, el comprador pagaria el 7 %, osea 7.000 euros de Imp. de Transmisiones, si Hacienda considera que el valor minimo de ese inmueble es p. ejemplo 120.000, pasara una liquidacion complementaria para pagar el 7 % de esos 20.000.

Eso en todo caso afectara al comprador, que es el obligado tributario al pago del Imp. de Transmisiones Patrimoniales.

Por otra parte es cierto que Hacienda realiza esas valoraciones multiplicando el valor catastral por un coeficiente y tendiendo en cuenta el año de transmisión y el municipio de ubicación.

Si estas en Almería capital, ... pues va ser que no, ese 2.5 era en el año 2007, si siguiera siendo el mismo coeficiente con el subidon salvaje de los valores catastrales del 2008, seria la ostia .

Mas bien el coeficiente del 2008 era del 1.6 y el del 2009, que se aplicaria si lo vendes este año es del 1.3, por tanto 61.547 x 1.3 = 89.911,11 euros, a partir de ese precio el que quieras, mejor para la Junta.

Si la vivienda estuviera en otro municipio de la provincia, los coeficientes aplicables serian distintos y no comparables. Y por cierto el 2.5 solo se aplica en Gador y El Ejido, en el resto de municipios de la provincia o estan por arriba o por abajo.

Saludos

Última edición por alex6500 fecha: 29-ene-2009 a las 19:26
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  #3  
No Leído 29-ene-2009, 21:44
inkreibil inkreibil está desconectado
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Fecha de Ingreso: may-2008
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muchas gracias alex6500 por la explicacion me quedo bastante claro las cosas, has dicho esto:

Mas bien el coeficiente del 2008 era del 1.6 y el del 2009, que se aplicaria si lo vendes este año es del 1.3, por tanto 61.547 x 1.3 = 89.911,11 euros, a partir de ese precio el que quieras, mejor para la Junta.

Yo tengo el piso en El Ejido sabes si aqui tambien ha bajado o sigue siendo el 2.5

por favor a ver si me puedes ayudar .
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  #4  
No Leído 29-ene-2009, 22:05
Lacolamata Lacolamata está desconectado
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Cita:
Originalmente Escrito por inkreibil Ver Mensaje
tengo un piso que tiene un valor catastral de 61.547 euros y me ha dicho una inmobiliaria que no puedo venderlo por menos de 153.867 euros que seria el valor catastral X 2,5 y yo lo quiero vender por 130.000 porque tengo ya comprador y estoy hasta el cuello porque tengo 2 hipotecas, hay alguna manera de arreglar las cosas para poder yo vender en ese precio y que no me llegue ninguna multa ni nada. A mi no me van a dar ni un solo euro en dinero negro. Ademas la calle donde yo tengo el piso se ha llenado entera de inmigrantes y no voy a poder vender mas caro.

a ver si alguien me puede decir como puedo solucionar esto
Pienso que el de la inmobiliaria no tiene ni idea.
La venta de una propiedad la pacta las parte. Lo pueden hacer por la cantidad que quieran. No tiene nada que ver el valor catastral, ni mucho menos.
El único problema que puede aparecer es que la hacienda autonómica considere que el precio de venta está por debajo del valor de mercado. En este caso solo repercute AL COMPRADO no hay ninguna complementaria para el vendedor. El comprado no tiene problema, pues la complementaria no tiene penalización,(excepto los intereses legales… muy poco). Aún así el comprado puede recurrir y CASI siempre se suele ganar.
Si el comprado ha hecho buena compra lo normal es que pague.
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  #5  
No Leído 29-ene-2009, 22:24
inkreibil inkreibil está desconectado
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Fecha de Ingreso: may-2008
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Mensajes: 6
bueno pues mañana ire a hablar con la inmobiliaria, gracias a los 2 por contestar y aclararme las dudas
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  #6  
No Leído 30-ene-2009, 08:47
visionincomoda visionincomoda está desconectado
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Lugar: Madrid
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Sólo una puntualización, los impuestos que tendrán que pagarse son:

- I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) A cargo del comprador.
- I.I.V.T.N.U. (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). A cargo del vendedor.

PERO A TI NO TE AFECTA PARA NADA, porque el I.I.V.T.N.U. se calcula sobre el Valor Catastral no sobre el de venta.

Además lo más que podrían reclamarle es:

- Por el I.T.P. el 7% de 33.000€ = 2.310€
- Por el I.I.V.T.N.U.Es municipal y oscila entre el 3,7% y el 3% del valor catastral.

Un saludo,
__________________
Enciclopedia - dividendo seguros
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  #7  
No Leído 30-ene-2009, 09:11
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.284
Valoracion I

Hola:

Mira por donde, precisamente te comentaba que en toda la provincia de Almería los dos unicos municipios con coeficiente 2.5 en 2009, son Gador y EL EJIDO.

Aparte lo que omenta el compañero, la valoración sirve para los costes de escrituras, registro de la propiedad, pero afectando poco, hay un valor de escrituras base sobre el cual el notario o el registrador cobran, que sube poco en relacion con el valor escriturado.

Lo que si sube monton son los impuestos, en el caso del ITP o Imp. de Transmisiones, en general es del 7 % del valor escriturado, a mayor valor mas impuestos.

El ITP y el IAJD (Imp. Actos Juridicos Documentados) son obligacion tributaria del comprador.

Si hubese diferencias de valoracion en todo caso siempre afectarian inicialmente al comprador.

Al vendedor le afectarian al año siguiente, al hacer su declaración de IRPF, en funcion del valor de venta podria tener beneficios o perdidas a declarar, igual que estas obligado a reflejar en tu declaracion los ingresos de trabajo o los intereses de las cuentas corrientes, p. ejemplo.

El coste del registro de la propiedad, no es que este obligado a asumirlos el comprador, lo que ocurre es que al vendedor le daria igual, total ya no es suya la vivienda que se vende, por eso a quien le interesa asumir ese coste de registro es al comprador.

El coste de notaria (escrituras) se realiza de acuerdo a los pactos entre las partes, se pueden pagar a medias, en proporciones (60-40 %) o como ambos acuerden, aunque lo habitual es que los asuma el comprador.

Ahora bien la denominada "plusvalia municipal" es una obligación tributaria del vendedor, aun en el supuesto de que se pacte que la paga el comprador, si este no lo abonase, a quien reclamarian seria al vendedor siempre. Si el comprador en escrituras asumiera su pago y no la abonase, el vendedor tendria que pagarla y en todo caso luego reclamarle al comprador, si este se negara, tendria que acudir al juzgado con lo que eso conlleva.

Saludos
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  #8  
No Leído 30-ene-2009, 09:28
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.284
valoracion II

Por otra parte, se debe escriturar por el valor realmente estipulado en la compra-venta, se supone que el dinero negro no existe.

Eso es la teoria, en España Hacienda considera al contribuyente por principios un "chorizo en potencia", siempre dispuesto a defraudar al fisco, de tal forma que si el valor escriturado esta por debajo de la valoracion de hacienda, la revisión sera segura.

Eso que en casos es valido, en otros no. No tiene sentido valorar un inmueble en funcion SOLO del valor catastral, en ese aspecto te valoran igual una vivienda en centro de la ciudad que en un barrio marginal, lo cual es absurdo y va contra el mas minimo sentido comun.

No hace falta ser un experto para saber que el valor real de 2 viviendas iguales es totalmente distinto en esos casos.

Pero amigo mio, eso a la administracion le da igual, te aplican sus criterios y les da igual el resto de consideraciones.

Es mas si la valoracion de hacienda es mayor que el valor escriturado, por mucho que no exista dinero negro, la revisión sera segura. Ante eso volvemos a lo absurdo, la administracion no tiene que demostrar que su criterio es el bueno, quien tiene que hacerlo es el contribuyente.

Vamos aquello de que "todos son inocentes hasta que se demeustre lo contrario" al reves, "todos somos defraudadores hasta que se demuestre lo contrario".

Escriturad por el precio real y asumid que si este es inferior a la valoracion, la revision sera casi segura. Cuando eso ocurra, tendreis que reclamar, primero por via administrativa y posteriormente por judicial.

Con lo "caninas" que estan las administraciones, fijo que se agarraran a sus criterios como perros de presa, total a ellos les da igual, tienen tiempo y recursos

Saludos
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  #9  
No Leído 30-ene-2009, 12:38
Lacolamata Lacolamata está desconectado
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Alex comentaste esto:
Es mas si la valoracion de hacienda es mayor que el valor escriturado, por mucho que no exista dinero negro, la revisión sera segura. Ante eso volvemos a lo absurdo, la administracion no tiene que demostrar que su criterio es el bueno, quien tiene que hacerlo es el contribuyente.

No es cierto es la administración la que tiene que “demostrar” el valor real de la propiedad. No vale “su criterio”. Tiene que elaborar un informe técnico.
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  #10  
No Leído 30-ene-2009, 13:02
alex6500 alex6500 está desconectado
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ya, eso es la teoria....

en la practica ese "informe tecnico" es un camelo .

he visto valorar a la administracion suelos a 100 euros/metro, mediante informes muy bonitos, en los que aluden a "consultas al mercado de la zona", "informes de tasación", etc etc

Luego te encuentras varias tasaciones de bancos sobre el mismo inmueble, realizadas por tasadoras distintas y la mas alta no daba ni 50 euros/metro.

Sobre "informes de mercado" ningun comercializador ya sea agencia inmobiliaria, APi, etc ha recibido consultas al respecto.

Y para rematar la faena, ese mismo suelo, es valorado segun coeficientes de la propia administración en 30 euros.

¿Ante eso que haces? si hasta ellos se contradicen.

Encargas una tasación contradictoria, te dan la razon y ni por esas, bueno si el contribuyente es cabezon, acabas en los tribunales.

Para terminar de precisar, en concreto ese caso que te comento, lleva 3 años de "diferencias" y actualmente esta en un Tribunal Superior de Justicia.

Hace años las valoraciones de Hacienda, estaban bien fundadas, con argumentos solidos, ahora los chicos de hacienda por sistema primero deniegan todo y si vas a la via judicial, lo recurren todo...total los abogados les salen gratis.

Saludos
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  #11  
No Leído 30-ene-2009, 13:16
Lacolamata Lacolamata está desconectado
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Mira Alex, normalmente “las complementaria” se suelen pagar, pues es preferible pagar la diferencia, que suele ser poco en relación al precio de compra. Ahora bien si la administración hace una complementaria “desproporcionada” y la propiedad es para un particular que no va a especular a corto, sino que va a conserva por mucho tiempo, se recurre y se gana ¡SIEMPRE!. Repito, si es desproporcionada. Aunque acabe en el tribunal de Estrasburgo.
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  #12  
No Leído 30-ene-2009, 17:48
alex6500 alex6500 está desconectado
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Hola:

Claro que eso es correcto, sea o no desproporcionada, si se recurre lo habitual es que se gane.

Si comento esto es por que llevo montones de años presentando recursos al respecto y si se llevan al final, en el 90 % de los casos son favorables al contribuyente.

Lo que ocurre es eso que comentas, para complementarias de pocos euros, nadie se complica la vida, actuas en via administrativa y listo, si suena la "flauta" y se equivocan en plazos (muchas veces) ganas, si actuan diligentemente (la mayoria de veces), se te agota la via administrativa y la gente "pasa" de via judicial.

Simplemente comento que la Administración conoce esos extremos y juega con la ventaja de presuponer que el contribuyente se aburrira y terminara pagando aun injustamente.

Saludos
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  #13  
No Leído 30-ene-2009, 18:51
Lacolamata Lacolamata está desconectado
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Alex, hemos llegado los dos a lo mismo.
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  #14  
No Leído 17-ene-2010, 09:31
roxy2010 roxy2010 está desconectado
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compro por debajo de tasacion

Hola, estoy a punto de comprar un piso VPO, la tasacion del banco es de 148000 euros, en los papeles veo que el valor catastral es de 22 000 euros, compro por 80 000 y pido 115 000 para incluir los 15 000 de gastos de hipoteca y para reformar baño, cocina y galeria que son prácticamente inaccesibles. Tengo algunas dudas, me dicen que hacienda me puede girar una complementaria por la diferencia entre tasacion y compra, ¿es verdad?, y que hago con los 20 000 que me quedan para reformas, ¿me los ingresarian en cuenta y tambien tendria que pagar intereses, aunque pida permiso de obra y tenga las facturas?,¿cómo se hace? un saludo
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