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venta de piso - InverForo
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  venta de piso  
 

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  #1  
No Leído 09-nov-2009, 21:39
dusda dusda está desconectado
Usuario
 
Fecha de Ingreso: nov-2009
Mensajes: 12
venta de piso

Hola,tengo un piso que herede y tengo todos los gastos al dia, plusvalia, contribucion y gastos de sucesiones.
Ahora lo tengo en venta y tengo un comprador y el piso esta valorado en 50000 (valor catastral) y tengo un comprador que me ofrece 66000 pero lo unico que me falta es escriturarlo a mi nombre, lo cual voy ha hacer cuando venda.
¿Quisiera saber cuanto me costaria aproximadamente escriturar y si me metera mano hacienda?. No estoy seguro pero me han comentado que del beneficio es otro 18% (50000- 66000= 16000) de los 16000.
¿Tendria algun gasto mas como vendedor?. gracias de antemano.
el piso lo tengo desde febrero de este año por si el dato es importante de cara hacienda.

Última edición por dusda fecha: 09-nov-2009 a las 21:43
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  #2  
No Leído 10-nov-2009, 18:48
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.284
Hola:

Tu beneficio sera la diferencia entre tu valor de adquisicion, esto es el reflejado a la hora de pago de Imp. de Sucesiones y tu valor de venta.

Son correctas las cuentas que haces, siempre y cuando los 50.000 sean la valoración a efectos de Sucesiones.

Si la vivienda pago plusvalia municipal en 2009, al venderla en 2009 no pagarias de nuevo, solo se paga 1 vez año. Si la vendieras en 2010, si pagarias la plusvalia municipal.

El resto de gastos a tu cargo los necesarios para la venta, esto es los de cambio de escritutas e inscripcion en el registor de la Propiedad. Ambos tramites se pueden hacer al vender.

El coste de los tramites, disminuiria en todo caso tu precio de venta y por tanto el beneficio.

los impuestos sobre el beneficio son del 18 % y hacienda no te metera mano de entrada por nada, en todo caso si como indicaba antes la valoracion a efectos de sucesiones es menor de la que tiene hacienda, tendras revision en su momento.

te puede afectar en ese sentido, que tengas que pagar mas por sucesiones.

Si eso ocurriera se daria una situación curiosa

Imagina 50.000, vendes por 66.000, beneficio 16.000 tributas por ello. Revision dentro de X tiempo y la valoracion en vez de 50.000 es de 60.000, paralela de sucesiones por los 10.000 de menos....

Pero al mismo tiempo, tus beneficios ya no se serian 16.000, se quedarian en 6.000, podrias reclamar via devolucion de ingresos indebidos el 18 % de 10.000...

Saludos
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  #3  
No Leído 10-nov-2009, 23:53
dusda dusda está desconectado
Usuario
 
Fecha de Ingreso: nov-2009
Mensajes: 12
Smile

gracias de antemano.

A ver si lo entiendo, cuando pongo 50000 euros de valor catastral es para redondear (son 48 y pico), yo de gastos de sucesiones di a hacienda el 18%, o sea 8400, ese gasto no se me cobraria mas, de plusvalia 500 euros vendiendo en 2009 no pagaria mas verdad,tanto de sucesiones como de plusvalia (la plusvalia siempre te hablo en 2009).
Di el 18% en sucesiones por que no soy de primer grado en la escala,o sea no soy hijo directo.
Y o siempre que venda en el 2009 y supuestamente lo venda por 66000 el beneficio es de 16000,el 18% son 2880 euros ke tendria que pagar a hacienda,voy bien no? puff chupan de todos los lados jajajaja
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  #4  
No Leído 11-nov-2009, 00:13
dusda dusda está desconectado
Usuario
 
Fecha de Ingreso: nov-2009
Mensajes: 12
Pero lo que no entiendo es lo de sucesiones que me explicas al final, que qieres decir que si no lo vendo en el 2009 tendria que pagar en relacionlo que suba el valor del piso? no verdad.
Cuando te hablo de beneficio te hablo siempre del valor catastral, porque yo de gastos solo puse entre sucesiones y plusvalias y etc unos 12000 pero ellos cogerian lo que realmente cuesta el piso 50000 no los 12000.
Y por ultimo para echar numeros, con estos numeros que estamos echando de los 66000 que vendo tendria que descontar los 2880 para hacienda, mas el 7%que cuesta escriturar (de 50000 son 3500) 3500 mas lo que cuestre el registro de la propiedad, o sea unos 7000 manos.
Lo que me expliocas al final no lo entiendo muy bien, yo las suesiones ya las tengo pagadas. Gracias por tu tiempo y por las explicaciones.
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  #5  
No Leído 11-nov-2009, 10:46
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.284
Hola:

Maticemos por partes.

La plusvalia municipal la paga el que transmite la vivienda, salvo en donaciones y sucesiones que lo hace el que la recibe (por razones obvias), tiene la particularidad que solo se paga 1 vez por año y vivienda, si la pagaste en 2009, esa vivienda durante cualquier transmision en 2009 no pagara plusvalia muncipal.

Sobre valoraciones, una cosa es el valor catastral y otra la valoracion que hace hacienda, no tienen que coincidir. A la hora de aceptar y pagar los Impuestos de Sucesiones se hace en base a un valor atribuido a esa vivienda, ese valor es siempre un valor estimado por la Administracion, normalmente en base al valor catastral multiplicado por un coeficiente.

Si el valor que se declara es igual o mayor a ese valor estimado de la administracion, no hay problema, si es menor, fijo que habra mas tarde o mas temprano revision para que se adapte.

ten en cuenta que cuando se paga un impuesto como sucesiones (igual que en el de IRPF) eso es una autoliquidacion, esto es una pago que tu haces sin intervencion directa de hacienda, esa autoliquidacion SIEMPRE es provisional, hasta que pasen 4 años de que termina el plazo de pago no es definitiva.

En el caso de Sucesiones, como el plazo de pago es de 6 meses, no seria definitiva y por tanto inrevisable, hasta los 4 años y 6 meses.

salvo que tu expresamente le pidas a Hacienda que te inspecione claro, lo cual no suele ser habitual

El Impuesto de Sucesiones ya lo pagaste, no lo debes pagar mas por esa vivienda.

Tu beneficio al vender esa vivienda heredada, sera la diferencia entre tu valor de Adquisicion mas costes y tu Valor de Venta mas costes.

Valor de Adquisicion, el declarado en Impuesto de Sucesiones, tendrias que sumarle tus costes de herencia, esos serian los costes notariales, de registro de impuestos de sucesiones, plusvalia municipal etc.

En base a tus cifras, tu valor de adquisicion seria 50.000 +12.000 de gastos que tuviste= 62.000 ese sera tu valor de Adquisicion actual.

Si vendes por 66.000 y los "papeleos" a tu cargo son de por ejemplo 1.000, tu valor de venta sera 66.000-1.000= 65.000

resumen valor adquisicion 62.000, valor de venta 65.000, beneficio 3.000, sobre esos 3.000 ira el pago del 18 % de IRPF, ese es fijo, si coincide el porcentaje con el de Sucesiones es por el hecho del parentesco, si hubiese heredado de un ascendiente (padres, abuelos...) los impuestos de sucesiones hubiesen sido CERO.

Escriturar no cuesta el 7 %, el 7 % es el Imp. de Transmisiones (ITP), eso lo pagara el que compra (es su obligacion tributaria) tu los adquiriste por herencia y no esta sujeto a ITP, tu adquisicion esta sujeta a Imp. de Sucesiones.

Escriturar te costara lo que valgan las escrituras y en su caso la inscripcion en el Registro de la Propiedad, todo ello como cualquier documento notarial en base al valor de la vivienda, igual que en el Registro.

Saludos
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  #6  
No Leído 11-nov-2009, 16:02
dusda dusda está desconectado
Usuario
 
Fecha de Ingreso: nov-2009
Mensajes: 12
Hola

gracias alex,con estos numeros es otra cosa y supongo que los gastos por escriturar al no ser el 7% supongo que sera algo menos de dinero.
muchas gracias y saludos.
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  #7  
No Leído 14-nov-2009, 23:22
Merlin Merlin está desconectado
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Fecha de Ingreso: nov-2009
Lugar: españa
Mensajes: 19
estais equivocados
el valor de compra de la vivienda para Alex no son los 50.000, sino lo que el pago por adquirirla, esto es, el impuesto de sucesiones que pago y los demas gastos... Ya lo siento pero la ganancia patrimonial de esa venta que tienes que declarar a hacienda es bastante superior a esos 16.000 euros que habeis dicho por ahi arriba...
Mejor hacerlo bien, que verte luego en problemas.
Por otro lado, el impuesto sobre sucesiones pertenece o es recaudado por la Comunidad Autonoma correspondiente... pero la ganancia patrimonial tributa en el IRPF que es un tributo estatal...
Suerte
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  #8  
No Leído 25-nov-2009, 21:46
dusda dusda está desconectado
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Fecha de Ingreso: nov-2009
Mensajes: 12
entonces la cosa cambia un poco, no se que hacer.
gracias
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  #9  
No Leído 26-nov-2009, 09:53
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.284
Hola:

Son cosas distintas, la consulta era el efecto fiscal al vender la vivienda heredada, cerrando el circulo tendriamos....

Por un lado es cierto que hay 2 administraciones implicadas, por un lado la autonoma, en tanto en cuanto que gestora del Impuesto de Sucesiones y por otro lado la Central, osea la Agencia Tributaria, en tanto gestora de IRPF.

En cuanto a la Hacienda Autonoma, no hay mucho que rascar, se le paga el Imp. de Sucesiones, cuya obligado tributario es el heredero y listo. Al vender esa vivienda, se le paga el Imp. de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuya obligacion sera del comprador.

En cuanto a IRPF, tendras por un lado el incremento de patrimonio al aceptar la herencia y posteriormente el incremenento de patrimonio al vender esa propiedad, hay 2 efectos fiscales sucesivos.

El valor del 1º incremento de patrimonio, sera la valoracion a efectos de Imp. de Sucesiones, menos los gastos que conlleva, en el supuesto contemplado, la valoracion sera la del Imp. de Sucesiones y los gastos los 12.000 euros esos.

El valor del 2º incremento de patrimonio ya se ha comentado.

Bueno quedaria un 3º en discordia, la administración municipal en cuanto a la plusvalia municipal, en el caso de Sucesiones el obligado tributario es el heredero, en el caso de venta de imnuebles, el obligado tributario es el vendedor. En ese supuesto el heredero pagaria 2 veces la plusvalia, la 1ª al recibir la vivienda en herencia y la 2ª al venderla.

Excepcionalmente si ambas situaciones se producen en el mismo año, solo se pagaria esa plusvalia la 1ª vez, quedando exenta la 2ª.

En todo caso siendo tanto la adquisicion por herencia como la venta durante 2009, el efecto de cara a IRPF, sera en la declaracion de ese año, a realizar a partir de mayo de 2010. Si la venta fuera en 2010, tendrias en la declaracion IRPF de 2009 a realizar en 2010, el incremento en cuanto a recepcion de herencia y en la declaracion de 2010 a realizar en 2011, el incremento de la venta.


saludos
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  #10  
No Leído 10-dic-2009, 19:33
dusda dusda está desconectado
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Fecha de Ingreso: nov-2009
Mensajes: 12
gracias, sabeis un huevo del tema................. joder lo cojonudo es ke sacan pelas de todos los lados-
en definitiva, mis gastos como vendedor: cambio de escritura por la herencia (% cuanto es?) registro de la propiedad y notaria.
otra cosina. el valor de mercado me lo fijaron en 45000,de los cuales sumo los 12000 de gastos son 57000, ¿ no podria escriturar por menos de eso no ?
gracias de nuevo.
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  #11  
No Leído 11-dic-2009, 10:23
alex6500 alex6500 está desconectado
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Originalmente Escrito por dusda Ver Mensaje
gracias, sabeis un huevo del tema................. joder lo cojonudo es ke sacan pelas de todos los lados-
en definitiva, mis gastos como vendedor: cambio de escritura por la herencia (% cuanto es?) registro de la propiedad y notaria.
otra cosina. el valor de mercado me lo fijaron en 45000,de los cuales sumo los 12000 de gastos son 57000, ¿ no podria escriturar por menos de eso no ?
gracias de nuevo.
Hola:

Las escrituras tienen un coste en funcion de la cantidad que figure, de numeros de copias, etc. En el registro de la propiedad, 3/4 de los mismo, los aranceles registrales van en funcion de la cantidad, notas de afeccion, etc.

En ambos casos siempre hay unos aranceles minimos. Dada la cantidad de que hablamos, te vas a minimos casi, puede rondar los 500-600 euros...

Vender puedes vender por lo que quieras, lo unico que la administracion sistematicamente "cuenta" con el ultimo valor declarado, en este caso a efectos del Imp. de Sucesiones (45.000), por logica deberias incluir los gastos de 12.000.

No quiere eso decir que no puedas "vender" por 10.000 (poer ejemplo) si te da la gana, pero ten por seguro que tendras revision y en ese supuesto tendras que reclamar a la Administracion, y los abogados y profesionales que se encargan de esos temas, suelen cobrar por ello....al final no compensara los gastos y molestias con el posible beneficio incierto que pudieras obtener

Saludos
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