Hola,

Me encuentro en la siguiente situación . El año pasado compré un piso a mediados de Agosto . Solicité una hipoteca con carencia de capital durante los 5 primeros años . En total la suma de las cuotas pagadas desde Setiembre hasta Diciembre que termina el año han sido unos 3.000 € .

Esta mañana al consultar con un gestor cuánto podía desgravarme me ha comentado que si todos los pagos , gastos y demás derivados de esta compraventa han sido financiados mediante hipoteca como así ha sido ( no entregué nada en efectivo como arras , ni entrada , ni nada ) lo único que puedo deducirme son estos 3.000 € correspondientes a las 4 cuotas pagadas correspondientes al 2007 . Esto es así ??

Pero mi problema viene ahora . Este año , o mejor dicho , hace 2 meses , he vuelto a comprar otro piso más barato que el anterior pero esta vez con mi pareja .

La hipoteca me la concedió el mismo banco . Se trata de una hipoteca cambio de casa o hipoteca puente . Cancelaron la hipoteca que tenía sobre mi primer piso y han constituido una de nueva repercutiendo sobre cada piso una parte de esta nueva hipoteca .
Bueno ya conoceréis este tipo de producto . La entidad te ofrece un plazo de tiempo para vender tu piso y mientras tanto pagas como si ya lo hubieras vendido etc..

Ahora me comenta mi gestor que no puedo desgravarme nada de la primera puesto que no puede tener carácter de vivienda habitual porqué me he comprado esta segunda en menos de un año, cuando el mínimo de permanencia para que se considere vivienda habitual deben ser 3 , a no ser que cumplas con alguna excepción tipo cambiar de estado civil y alguna otra que no cumplo.

Me aconseja no desgravarme nada este año para que pueda hacerlo el año que viene con el piso que he comprado ahora que sí será vivienda habitual porqué se supone permaneceré 3 años mínimo .

Bueno vaya rollo he soltado , espero que alguien haya llegado hasta aquí y pueda darme su opinión .

Muchas gracias!!

Hola:

Es correcto el planteamiento de tu gestor.

Sobre gastos a incluir en inversion en vivienda habitual, si todo a "salido" de la hipoteca, poco podras meter, si acaso los gastos previos como la tasacion o los gastos accesorios como el o los seguros que "acompañan" a la hipoteca, ya sea el seguro de incendios o multirriesgo de hogar y en su caso los de vida o amortizacion de prestamos, pero vamos eso es pecata minuta.

Por otra si ahora inicias la desgravacion, cambiando a la nueva casa, tendrias que devolver lo desgravado cuando hicieras el cambio de vivienda habitual, bueno lo desgravado mas los intereses. Por otra parte al ser menor el precio de compra de la segunda que de la primera, no tendrias el beneficio de reinversion en vivienda habitaul, aun en el caso de que permanecieras esos 3 años minimo o pudieses justificar el traslado.

Lo ideal seria que vendieses esa primera vivienda en este año, asi podrias aprovechar al maximo las desgravaciones, para la segunda.

Saludos

Entiendo...

Entonces tiene razón el gestor que sería conveniente darle categoría de inversión y no de primera vivienda al piso que me compré el año pasado, y deducirme todo lo que pueda el año que viene con este segundo .

Y si por circunstancias decidiera alquilar el primer piso y posponer la venta hasta una mejor situación del mercado ? Supongo que no afectaría a lo que hablamos no?

Entiendo que podría seguir aprovechando al máximo las desgravaciones sobre la segunda porqué demostraría estar viviendo en ella .

Lo que me pregunto es , se puede también deducir uno la renta obtenida por el alquiler de una vivienda ? O por el contrario tributas por ella ?

Muchas gracias alex6500 por tu respuesta .

Hola nico:

Es correcto, si pospones la venta de la primera vivienda, al ser la segunda tu vivienda habitual, te desgravarias por esta. Si posteriormente la vendes y obtienes beneficio lo puedes reinvertir en la segunda vivienda.

Si alquilas esa 1ª vivienda, no afectaria para nada a la habitual.

El alquiler de vivienda, esta sometido a "rendimientos de inmuebles arrendados", ese rendimiento tributa al 18 % via IRPF.

Se calcularia el rendimiento con la diferencia entre ingresos y gastos.

Los ingresos estan claros, la renta que cobres por alquilar.

Entre los gastos tendrias:

- Cuotas de comunidad, ordinarias y extraordinarias
- Impuestos y tasas locales, como el IBI (Contribucion), tasas de basuras, alcantarillado, etc (vienen en recibos de agua)
- Seguros del inmueble, seguro de incendio, hogar, de impagos, etc
- 3 % del valor catastral de construccion (sin contar suelo) eso viene en el recibo del IBI. Si no tuvieras recibo de IBI, podrias poner como valor de construccion el 60 % del valor de escritura. Este porcentaje seria en concepto de digamos "desgaste" del inmueble.
- Los intereses de cualquier hipoteca del piso, esto es, la parte de intereses de las letras de hipoteca.
- Cualquier otro gasto (del que dispongas factura) que suponga mejora del piso alquilado, seria el caso de gasto en pintura, cambio electrodomesticos, etc


Una vez sumados los gastos, se los restas a los ingresos. Si la vivienda es para alquiler como vivienda permanente (no oficinas o vacacional), le deduces el 50 %.

A lo que resulte, le calculas el 18 %, eso seria la cantidad a pagar como rendimientos.

Con una matizacion, si el alquiler es a personas menores de 35 años, hay Com. Autonomas (p. ejemplo Andalucia) en las que la bonificacion se va al 100 %, con lo cual el rendimiento seria CERO, libres de impuestos.

Saludos