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  Compra vivienda a familiar  
 
 
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No Leído 01-abr-2008, 13:02
mangelrayo mangelrayo está desconectado
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Fecha de Ingreso: mar-2008
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Mensajes: 2
Compra vivienda a familiar

Es un caso un poquito complicado y por eso necesitamos ayuda. La madre de mi novia tiene un piso. En ese piso no vive nadie (está deshabitado). Mi novia y yo queremos comprar el piso a la madre, pero en vez de pagarla todo de golpe, es decir pedir una hipoteca de 150.000 euros (por ejemplo), pagarla todos los meses 600 euros de letra, con lo cual, nos ahorraríamos pedir una hipoteca, la casa nos saldría más barata y no estaríamos atados a un banco. Eso por un lado. Por otro lado mi novia tiene dos hermanas. La madre de mi novia tiene 65 años y si la págasemos 600 euros cada mes, para llegar a 150.000 euros tendrían que pasar muchos años, y bueno, a lo mejor no podemos pagarla todo el precio de la casa en los años que le quedan de vida. Por eso nuestra idea es que cuando no podamos pagárselo a la madre se lo paguemos a las hermanas ya que ellas tienen derecho a una parte de esa casa, en este caso en forma de dinero.

Asi que mis dudas son:

-¿Qué pasos tendríamos que dar para que la madre cambie el nombre de las escrituras de esa casa a nosotros?

-¿De qué manera podríamos tener unas cláusulas privadas para que le pagasemos todos los meses 600 euros a la madre y el día que no pudiesemos pagárselo a ella, pagar a sus hermanas el resto del precio de la vivienda?

-¿Habría alguna manera de que fuese una simple donación de una propiedad (la casa deshabitada) de un familiar a otro y que no tuviesemos que declarar a hacienda? Es decir que haya una forma de pagar lo menos posible entre abogado o notario o lo que sea y a parte declarar a hacienda la obtención de una propiedad.

El caso es complicadillo pero espero que os piqueis con este tema a ver si sois capaces de resolverlo.

Muchas gracias a todos.


  #2  
No Leído 01-abr-2008, 13:06
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.260
Hola:

Hay 2 formas basicamente de adquirir una propiedad:

- mediante compra, es decir a cambio de una propiedad se entrega una contraprestación económica que sera otro bien (permuta), dinero u obligación de pago, o bien una mezcla de todos esos elementos. Es el caso típico de compra con hipoteca, se entrega una cantidad y el resto se financia mediante constitución de hipoteca.


-mediante proceso de sucesion o donación, en este caso se adquiere un bien sin que exista contraprestación económica a cambio. Si esa adquisicion es por fallecimiento del poseedor del bien (mortis causa) estariamos en una adquisición por sucesiones, si el bien lo transmite el propietario en vida (inter vivos) estariamos en una transmision por donacion.

Las transmisiones por sucesiones o donaciones, estan sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En el caso que planteais, al ser la transmitente (la madre) y la beneficiaria (la hija) del Grupo I (padres, abuelos, hijos, nietos o cónyuges) hay bonificaciones importantes en cuanto a impuestos.

Por otra parte, el Imp. de Sucesiones y Donaciones, lo gestionan las Com. Autónomas, que establecen bonificaciones y/o exenciones a su criterio. En general (y para el Grupo I) la mayoria de las Sucesiones estarían exentas, en Donaciones las exenciones son menores, pero tambien se contemplan.

El nivel de tributación (para Grupo I) dependerá en todo caso de la Com. Autonoma, por ejemplo en Andalucía las sucesiones inferiores a 500.000 euros, estan exentas. las Donaciones en Navarra tambien, en Madrid se bonifica el 99 % de la cuota, etc, etc, etc.

De una u otra forma, la Donación siempre sería SIN CONTRAPRESTACION ECONOMICA, a efectos practicos es un regalo y los regalos no se pagan....

Por tanto como lo planteas, habria que acudir a una compraventa. La compraventa puede establecerse mediante pago aplazado, es decir se entrega una cantidad determinada y el resto se paga con cantidades mensuales, anuales o como libremente se pacte.

Ese sistema, se puede establecer en la propia escritura de compra venta.

En vuestro caso, si hablamos de un precio de 150.000 euros, se puede por ejemplo entregar al firmar escritura 30.000 euros y el resto de 120.000, aplazarlo a 16 años mediante pago mensual de 625 euros.

O cualquier otro plazo o cantidades que se deseen.

Si la madre llega a cobrar toda la cantidad aplazada, no hay mayor problema, si falleciese cuando hubiera cantidades pendientes, los derechos de cobro quedarian a beneficio de sus herederos.

Para "amarrar" la cuestión, se puede establecer en la escritura de compra venta, que si se produjera el fallecimiento del vendedor (la madre) el comprador continuara abonando el saldo pendiente a los herederos libremente designados por la vendedora en su testamento.

Y adicionalmente, que la madre, redactara testamento, designando herederos, me imagino que las hijas. El testamento evita problemas posteriores y costes importantes, ya que si no hay testamento, habria que hacer una "Declaración de Herederos" mas costosa en tiempo y dinero, mientras un testamento no cuesta mas de 50 o 60 euros.

Sobre los costes en si de la compra venta, calcula sobre el 10 % de la cantidad escriturada, la mayor partida sería el Imp. de Transmisiones (el 7 %) el resto iria en escrituras (notario), IAJD (Imp. Actos Jurídicos Documentados), tasas de Reg. Propiedad, etc.

Salvo que en vuestra Com. autónoma hubiese algun tipo de bonificación por compra de vivienda habitual por edad y os pudieseis acoger a ella.

Saludos

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