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  Consulta y consejos, cambio vivienda  
 
 
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  #1  
No Leído 29-mar-2009, 23:45
vanberto vanberto está desconectado
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Fecha de Ingreso: may-2008
Mensajes: 64
Question Consulta y consejos, cambio vivienda

Hola, os queria pedir consejo y consulta para este caso concreto a ver que me podeis comentar.
Actualmente vivo en un piso el cual tiene hipoteca y mi intencion seria irme a vivir a un chalet y poner en venta o alkiler el piso. El irme a vivir a un chalet seria con la idea de alkiler con opcion de compra, ya que el tema de las hipotecas esta ahora mismo la cosa chunga y podria estar 2 años pagando el alkiler que luego se me descontaria la mayor parte del precio de la compra.
La duda que tengo, es que si alkilo mi actual vivienda y me voy de alkiler hasta que la pudiera comprar si me interesa, me podria seguir desgrabando?? o de que me podria desgrabar?? del akiler o de la hipoteca??

Y como veis la jugada, yo tendria opcion de compra durante 5 años del chalet, pero claro cuando mas fuera pasando el tiempo las condiciones serian peores ya que no recuperaria todo el alkiler ke fuera dando, pero la idea seria comprar en un par de años si esto sigue como sigue o no se ha venido todo abajo. Y tambien pienso que durante esos 2 años no pagaria hipoteca y eso que me ahorraria de intereses, no? aunke esta claro ke el precio de venta seria algo superior.. pero una cosa por otra otra.

Que me aconsejais? cualquier comentario es muy bienvenido.

Gracias.


  #2  
No Leído 30-mar-2009, 12:08
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.260
Hola:

Si alquilas la que hasta ahora es tu vivienda habitual, no podras seguir desgravando por ella, tiene su logica, la vivienda habitual es donde se vive habitualmente.

Si vives de alquiler te podras desgravar o no, dependera de tu edad, nivel de ingresos, etc, hay distintas normativas al respecto tanto la estatal como la de tu Com. Autonoma, tendrias que verlo en la que te toque para ver si "entras" en los baremos.

Una vez dicho esto, tendrías que considerar 2 cuestiones:

A) No tienes garantia al 100 % de alquilar tu actual vivienda
B) No tienes garantia de que el precio del chalet que establezcas ahora, sea bueno dentro de 2 o 5 años. Ten en cuenta tambien que en un leasing, la garantia que suele pedirse es bastante mayor que la de un alquiler "normal", a poco que se informe el dueño del chalet no se conformara con pedirte un mes de fianza...

Al margen de todo eso, si alquilaras tu vivienda, se selectivo en cuanto a inquilinos y cubrete con un seguro de impago, el coste anual de este seguro es mas o menos, el equivalente al 50 % de una mensualidad de lo que cobres de renta. Lo comercializan varias compañias: Mapfre, Arag, Mutua de Propietarios, etc.

Por lo demas, que sea bueno o malo, rentable o no, eso es algo que tendras que sopesar, no existen garantias al 100 % ni en uno ni en otro sentido, pura cuestion de suerte.

Saludos
  #3  
No Leído 30-mar-2009, 14:23
vanberto vanberto está desconectado
Miembro
 
Fecha de Ingreso: may-2008
Mensajes: 64
Gracias alex por tu contestacion.

Entonces por el tema de la desgravacion lo llevo chungo, porque no creo que me dieran por el tema de alquiler, mas que nada por ingresos. O sea que entonces entiendo que aun teniendo hipoteca no me desgravaria de ella, y en vez de devolverme hacienda dinero todos los años y estar pagando hipoteca me tocaria pagar.... porque aunque no se considere vivienda habitual no se desgraba nada???

Y si es cierto que no tengo garantizado el alkiler de la vivienda, pero si podria pagar las dos cosas, aunke ciertamente no es lo que pretendo, ya que no me interesa tener el piso cerrado, y venderlo como ya todos sabemos me iba a costar la hueva...
Y creo que comprar ahora en propiedad en vez del tema de alkiler iba a estar complicado, las condiciones no serian muy buenas, y no se si a nivel de condiciones me compensa, porque podria estar 2 años trankilamente de alkiler y ahorrandome intereses de hipoteca, pero eso no se si compensa a la desgravacion que no tendria... y el seguro que tendria que pagar por los ingresos del akiler... (o eso creo).

Y lo del leasing que comentas pues si es cierto no se como estara la cosa de aki a 2 3 o 4 años, pero no me piden mucho dinero, de deposito solo 1.500e y luego la fianza de un mes normal, o sea que por eso lo veo bastante bien, no hay que soltar un gran dinero, y en el caso de irme perderia el deposito solamente. Y el alkiler creo que el precio estaria bien, conforme a la zona y siendo un chalet es una cosa razonable nada desorbitada y mas teniendo en cuenta que en los dos primeros años sobre todo recuperaria casi todo el capital dado si me quedase con el chalet.

Gracias por tus consejos de asegurar el tema del impago, pero viendo mis circunstancias me puedes aconsejar algo mas?? porque si lo alkilo y lo pongo a la venta, en el caso de salirme la venta no podria si tengo un inkilino, no?? o se puede poner alguna clausula al respecto... porque creo que se hacen contratos de un año pero luego es prorrogable a 5 años....

Muchas gracias.

Un saludo.
  #4  
No Leído 30-mar-2009, 14:50
alex6500 alex6500 está desconectado
Miembro
 
Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.260
Hola:

Estas en lo cierto, perderias la deducción por alquiler, no deberias declararla si lo alquilas porque el inquilino siempre puede deducirse en concepto de alquiler, eso es algo que no puedes controlar.

Si se deduce, corres el riesgo que al meter los datos de ref. catastral de la vivienda alquilada, "aflore" que de esa vivienda te deduces tu y te cazan.

Como sabes la ref. catastral es obligatoria ponerla en cualquier deducción en vivienda y es unica. Ademas el catastro depende del mismo ministerio que la Agencia Tributaria, osea mas claro no te lo puedo decir...

En cuanto a ingresos de alquiler es menos chungo de lo que la gente piensa.

Los rendimientos de inmuebles arrendados como vivienda son la diferencia de los ingresos y gastos.

Los ingresos estan claros: la renta que cobras.

Los gastos son bastantes, entre otros:

- Cuotas de comunidad, ordinarias y extraordinarias
- impuestos locales a tu cargo, tales como IBI (Contribucion), tasas de basuras, etc
- Seguros, el de hogar que tendras fijo por la hipoteca y si contratas uno de impagos
- Todos los intereses de hipoteca, solo intereses, no parte de capital amortizado.
- El 3 % del valor catastral de construcción, eso te viene en el recibo del IBI, esa deduccion se considera el "desgaste" del piso.
- Cualquier mejora o gasto que justifiques en el piso, ya sea cambio de lavadora, pintura, menaje, etc.

Restas los ingresos anuales a la suma de esos gastos y tendras una cantidad, a partir de ahi le aplicas una bonificacion que puede ser:

50 % en general

100 % en determinados casos, eso ya ira en funcion de la normativa de tu Com. Autonoma al respecto o de la estatal que anda por ahi. Basicamente va a depender de la edad del inquilino y de su nivel de ingresos.

Una vez restada la bonificacion, si esta es del 100 % esta libre de tributacion. Si es del 50 %, lo que reste tributa al 18 %.

De una u otra forma, por lo que comentas de tu hipoteca en el peor de los casos el efecto fiscal del alquiler sera poca cosa.

Sobre venta, eso si es delicado, ten en cuenta que como dices, los contratos de alquiler son anuales prorrogables hasta 5 años, en ese periodo el unico que puede anular el contrato es el inquilino, salvo impagos o similares claro.

Si vendes tendrias que vender con inquilino dentro y el comprador te "sustituiria" por asi decirlo en tus derechos y obligaciones en el alquiler.

Amen que el inquilino siempre tendria el derecho de tanteo, esto es si vendes podria igualar el precio que te ofrecen, con preferncia.

Eso puede ser bueno o malo, segun casos, pero siempre tendrias que contar conque si el inquilino no ejerce el derecho de tanteo, el piso hay que venderlo con el dentro y el comprador tendria que aceptarlo asi.

Por lo demas, ya es cuestion lo pienses y medites, hagas lo que hagas el resultado optimo o no, es pura cuestion de fortuna. Eso si, aunque resulte pesado insistir, cubrete con el seg. de impagos.

Saludos y suerte
  #5  
No Leído 01-abr-2009, 13:12
CAMARILLO CAMARILLO está desconectado
Usuario
 
Fecha de Ingreso: mar-2009
Lugar: madrid
Mensajes: 14
Chico, parece que a veces,, el mejor negocio es el que NO se hace.
Saludos

 

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