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  Crear una SL para comprar y alquilar un piso  
 
 
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  #1  
No Leído 13-jun-2009, 00:50
Avatar de mgs
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Fecha de Ingreso: oct-2008
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Crear una SL para comprar y alquilar un piso

Hola a todos,

Me estoy planteando el comprar un piso para alquilarlo. ¿Es factible crear una SL para que sea ella la que compre y arriende el piso?

Por favor, no quiero abrir el debate de si es buen o mal negocio, si es o no el momento, si con la desgravación del 50% IRPF el tipo es menor que el tipo de IS. Me interesan los detalles técnicos de crear una SL y comprar y alquilar el piso.
Gracias.
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  #2  
No Leído 14-jun-2009, 12:44
x10adam12 x10adam12 está desconectado
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Fecha de Ingreso: feb-2009
Mensajes: 28
Me parece una idea a tener en cuenta.
A ver si alguien nos ilustra...
  #3  
No Leído 14-jun-2009, 15:11
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Fepo Fepo está desconectado
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Fecha de Ingreso: may-2009
Lugar: Asturias
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La pregunta me viene al dedo porque estas últimas semanas he estado estudiando el tema (el caso sería para plazas de garaje, no para vivienda)

De los trámites que se tienen que hacer, estos son los que conozco (no están por orden):

1) solicitar un nombre, comprobar que no existe y registrarlo
2) registrase en Hacienda, solicitar un CIF, darse de alta en el IS, en el IVA y en el IAE
3) abrir una cuenta a nombre de la empresa (no vale una particular)
4) redactar las escrituras de constitución de sociedad y llevar a un notario, también del notario se necesita un poder para que el apoderado pueda actuar en nombre de la empresa
5) pagar el IAJD (de la sociedad no del piso)
6) resgistrarse en el registro mercantil

Además deberías ser consciente de lo siguiente:

1) las cuentas anuales de la empresa deben registrase en el registro mercantil (lo que significa un coste y que pueden ser consultadas por cualquiera pagando la correspondiente tasa)
2) la empresa debe cobrar el IVA y liquidarlo a Hacienda
3) el IVA de una vivienda es el 7%, pero el del alquiler no estoy seguro que no sea el 16%
4) para solicitar una hipoteca los bancos pedirán un aval personal, además de la garantía real de la vivienda
5) puede que el diferencial de la hipoteca será más alto para una sociedad de nueva creación que para un particular

En resumen:

1) tiene más trámites y costes al principio
2) tiene más trámites y costes cada año
3) cobras menos (como sociedad cobras 100 + 16 de IVA como particular cobras 116 porque el alquiler de un particular no es actividad ecónomica y está exenta)
4) debes pagar el IS + más el IRPF por los dividendos

Un ejemplo: alquiler 720, gastos (IBI, seguro, comunidad) 60, hipoteca 240 intereses + 240 principal, amortización construcción (incluye IVA) 278.40.
  • Para un particular: ingresos 720, gastos 578.40, resultado 141.60, IRPF (tipo máximo del 43% sin reducción del 50%) 60.89, resultado después de impuestos 80.71
  • Para una empresa: ingresos (restando IVA cobrado) 620.69, gastos (no se incluye IVA construcción) 540, resultado 80.69, IS (30%) 24.21, resultado después de impuestos para la sociedad 56.48, dividendo 56.48, IRPF (18%) 10.17, resultado para el dueño 46.31
O sea casi la mitad y sin tener en cuenta la reducción del 50% del IRPF (que no era aplicable en mi caso) ni los costes extras por se empresa.

Un saludo y espero no desanimarte
  #4  
No Leído 14-jun-2009, 22:06
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Fecha de Ingreso: oct-2008
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OK, gracias, esto sí que es una respuesta!!

El IVA es el 16%, hay algún proyecto de ley de rebajarlo del 16% al 7% en el caso de alquiler con opción a compra.

Alguna pregunta:

1.- ¿Dónde estás descontando el IVA que pagaste al comprar el piso?¿Se puede descontar si en vez de IVA pagaste ITP?

2.- ¿Es para una sociedad limitada unipersonal?

3.- ¿Cómo has supuesto la amortización? ¿La SL da más posibilidades?

4.- Si la SL se constituye con 3000 euros y la SL compa el piso, ¿cómo quedaría el balance al final del año?.

Me he hecho una plantilla Excel, voy a empezar a jugar con ella.

Gracias otra vez y un saludo
J.
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Última edición por mgs fecha: 14-jun-2009 a las 22:42
  #5  
No Leído 15-jun-2009, 22:25
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Fepo Fepo está desconectado
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mgs sobre tus preguntas:

1) en el caso de un particular que no ejerza actividad económica el IVA no es desgravable, por lo que se suma como un gasto más de la compra y se va amortizando posteriormente, mientras a las empresas les devuelven el IVA pagado; el ITP es igual para ambos y se suma como un gasto de la compra

2) lo que te digo es aplicable para cualquier tipo de empresas, SL, SA, unipersonal, etc., además si un particular sin constistuir una empresa inicia una actividad ecónomica también tiene que darse de alta en Hacienda para el IRPF, el IVA, etc.; un particular que alquila una vivienda sin ser actividad económica (que es lo habitual) no tiene que realizar ninguno de estos trámites

3) la amortización del valor de construcción es igual para empresas, particulares que ejerzan actividad económica o particulares que ingresen rentas inmobiliarias sin considerarse actividad económica; se debe sumar todos los gastos de compra (incluso IVA ó ITP, IAJD, notario, tasación) y restar la parte proporcional al valor del suelo; el valor de la construcción se amortiza entre 33 y 50 años

4) el capital con el que constituyas la empresa influye en la cantidad que pagas por el IAJD (de la empresa no de la vivienda); sin embargo con ese dinero y con la hipoteca no vas a poder pagar la vivienda, por lo que tendrás que dar un préstamo a la empresa que puede que también tenga que pagar el IAJD

Una advertencia: lo de constituir una empresa para alquilar una única vivienda, alquiler con opción a compra, me suena mucho a Kiyosaki. Si es tu caso deberías tener en cuenta que no es lo mismo un libro de autoyuda que un libro de economía. Concretamente en España es más beneficioso y sencillo alquilar como particular que hacerlo como empresa. Si quieres seguir adelante sería conveniente que acudieras a una gestoría empresarial para la constitución de la empresa y para la realización de las liquidaciones del IVA, las cuentas anuales, etc.

Última edición por Fepo fecha: 15-jun-2009 a las 22:28
  #6  
No Leído 15-jun-2009, 22:40
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Fecha de Ingreso: oct-2008
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Fepo, gracias de nuevo por la respuesta.

Tengo ya dos viviendas alquiladas (como particular), conozco algo el tema. Estoy explorando las posibilidades de la SL, pero no sólo pensando en alquiler. Por el trabajo que tengo valoro mucho el concepto de "responsabilidad limitada".

BTW, has acertado en lo de Kiyosaki (en parte), pero no en lo de alquiler con opción a comprar. Simplemente trato de aprender cosas acerca de las sociedades, no hay que darle más vueltas al tema.

Gracias de nuevo y un saludo,
J.
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Última edición por mgs fecha: 15-jun-2009 a las 22:45
  #7  
No Leído 15-jun-2009, 23:04
javychu81 javychu81 está desconectado
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Fecha de Ingreso: jul-2008
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Interesantisimo el tema, eso si, hay algunas siglas que ni he entendido que quieren decir, jaja.

Una pregunta, si dos o tres amigos por ejemplo, se juntan para compar un piso, reformalo y luego venderlo, que es mas aconsejable, comprarlo a nombre de los dos o tres y luego venderlo o constituir una sociedad civil o limietada para hacer la operacion, metiendo como gastos la reforma.

Este tema si que me resulta muy interesante
  #8  
No Leído 17-jun-2009, 00:39
calvory calvory está desconectado
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no aporto mucho pero podría servir. hace poco vi una escritura de un piso comprado por una despacho de abogados de barcelona que había comprado unos pisos y luego los ponía a la venta (imagino que en subastas). Al leer las escrituras decía algo que me sorprendió bastante, decía que las empresas dedicadas a ese negocio en cataluña (comprar y vender) tenían una moratoria de 3 años para no pagar el impuesto de transmisiones lo cual como sabreis es un 7% lo cual significa que de un piso de 40 millones te ahorrabas 2,8 millones lo cual es una pasada. Imagino que sólo será en Cataluña pero por ejemplo si te dedicas a comprar y vender pisos y los vendes antes de los 3 años el ahorro de dinero es importantísimo. En ese caso seguro que valdrá la pena constituirse como sociedad en lugar que como particular (calcula que si compras 4-5 pisos/año te ahorrarías unos 10 millones de impuestos....lo cual ya es una super ganancia. Como creo que por tu nick eres de Madrid pues imagino que esto no te sirva de mucho.....pero nunca se sabe....por ello lo dejo por aqui escrito
  #9  
No Leído 17-jun-2009, 15:35
reflexion reflexion está desconectado
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Y que pasa si compras la empresa hecha? ahora no están muy caras, te ahorras un monton de tiempo.
Por otro lado, yo sería partidario de actuar como persona física en el alquiler, menos obligaciones, se escaquea lo que se puede, etc.
Pero si ves que vas a tener que realizar inversiones en los pisos, ITEs, reformas, derramas, etc siempre con una empresa podrás "cuadrar" mejor los gastos.
  #10  
No Leído 10-nov-2009, 22:55
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mgs mgs está desconectado
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Fecha de Ingreso: oct-2008
Lugar: Madrid
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Estoy mirando el TIR de una inversión de este tipo, y las cuentas cuadran o no según el período de amortización considerado y según lo que se estime como inflación. ¿Alguna pista para estos dos parámetros?

Y siguiendo propiamente con el título del post, he oído que en una SL SIEMPRE tiene que haber un administrador dado de alta en la seg. social. Por favor, ¿algún experto puede dar más detalles al respecto? ¿Cuál es el mecanismo (contable) por el que lo facturado en una SL va al bolsillo del socio?¿dividendo, factura?

Gracias.
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  #11  
No Leído 11-nov-2009, 01:04
reflexion reflexion está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2008
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Joer tu quieres saber mucho, vas a dejarnos sin trabajo a los asesores...

Una cosa, antes que se me olvide, los alquileres a particulares están exentos de IVA, por tanto no cobrarás IVA.

Efectivamente el administrador tiene que estar dado de alta en SS, pero no tiene porque ser por esta actividad, puede ser por cualquiera, es decir, solo te tienes que dar de alta en autonomos una vez, pero puedes desarrollar diferentes trabajos, eso si cada uno tiene que estar remunerado y con su epigrafe correspondiente.

Si le has prestado dinero la empresa logicamente lo puedes recuperar, sino pues será un préstamo a socios(precario), o un dividendo. También puede ser en forma de tu remuneración, tu sueldo.

Los préstamos hipotecarios a sociedades, se hacen a plazos muy cortos en comparación con los particulares, tenlo en cuenta por el importe de la cuota, además las ofertas de los bancos suelen ser a particulares no a empresas.

Si compras la casa, ten en cuenta la demanda de alquileres en la zona, hay zonas que tiene demanda cero. Estima el alquiler a cobrar y voila! si cuadra, lo tienes.

Otra ventaja del particular es que si alquila a menor de 35 años, los ingresos por el alquiler estan EXENTOS de renta.

L principal ventaja de la empresa es a largo plazo, todos los gastos absolutamente todos los gastos, hasta los de representación o comerciales, se desgravan, pero OJO al poner la actividad de la empresa, no es lo mismo ser panadería que inmobiliaria, por desgracia tampoco lo será para los bancos, ahora las actividades de inmobiliaria hace que los bancos recelen.
  #12  
No Leído 11-nov-2009, 19:19
Mininota Mininota está desconectado
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Un solo matiz a lo expuesto:
Al firmar la escritura de constitución de una sociedad NO, repito: NO es necesario hacer además un poder.
El órgano de administración social (pej el Administrador único...) actúa por su propio vcargo, no por poderes.
Otra cosa es que se quieran hacer porque convenga a favor del algún tercero; en todo caso su coste es baratísimo.
Y ojito con lo que pasa al transmitir las participaciones de una sociedad de mera tenencia de inmuebles en el ITP...
  #13  
No Leído 11-nov-2009, 22:07
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mgs mgs está desconectado
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Mensajes: 455
¿Sin trabajo?

Muchas gracias por la respuesta.

Cita:
Originalmente Escrito por reflexion Ver Mensaje
Joer tu quieres saber mucho, vas a dejarnos sin trabajo a los asesores...
.
¿Sin trabajo? Anda que no pagaría 300€ por una sesión de dos horas en las que alguien que me explicase claramente cómo funcionan las sociedades... y luego una tarifa plana de una hora al mes a un asesor que funcione. Eso de que no hay trabajo es una verdad a medias: sí hay trabajo para los buenos.

"Si la educación le parece cara pruebe Vd. con la ignorancia".

Un saludo,
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  #14  
No Leído 04-ene-2010, 01:44
richardj richardj está desconectado
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Fecha de Ingreso: ene-2010
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Robert Kiyosaki total, porque yo he encontrado este foro por buscar respuesta a la misma pregunta :-) aunque ya me parecia raro, a saber como son los temas de impuestos en USA o Hawai.

Pero por otro lado, explendida la explicación de Fepo.
  #15  
No Leído 04-ene-2010, 23:15
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mamelin mamelin está desconectado
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Cita:
Originalmente Escrito por mgs Ver Mensaje
Muchas gracias por la respuesta.



¿Sin trabajo? Anda que no pagaría 300€ por una sesión de dos horas en las que alguien que me explicase claramente cómo funcionan las sociedades... y luego una tarifa plana de una hora al mes a un asesor que funcione. Eso de que no hay trabajo es una verdad a medias: sí hay trabajo para los buenos.

"Si la educación le parece cara pruebe Vd. con la ignorancia".

Un saludo,

Ojito con la deduccion del IVA en la compra de la vivienda en una sociedad, poder puedes deducirtelo pero como te hagan una comprobacion de IVA te lo van a echar para atras, porque no es deducible a menos que esa vivienda este alquilada con posterioridad con IVA (es decir como oficina p.e) Te lo comento porque he visto varios casos de tener que poner el IVA como gasto y no como deducible con posterioridad aparte de la sancion y los intereses, aparte de esto al tener tu actividad sin IVA repercutido te pueden obligar a ir al prorrateo de Iva y no poder deducir Iva ya que tu actividad no genera IVA, ojo con esto yo no soy experto pero hay que tenerlo en cuenta,

Ademas ten en cuenta esto porque era lo mejor de comprar con una sociedad, porque hoy por hoy vas a tener mas problemas con la sociedad a la hora de comprar (los bancos huyen) y ademas al pedirte aval personal adios a la responsabilidad limitada y sin contar el sobrecoste que todas las presentaciones (IVA, cuentas anuales IS, etc) tienen sino sabes hacerlas y claro hay que encargarselo a un gestor.

Nose piensatelo pero hoy por hoy yo no lo haria, y te lo digo desde la perspectiva de que tengo sociedades con inmuebles (y otras actividades) e inmuebles a titulo personal. (estos comprados ultimamnte a mi nombre y no a los de las sociedades).

P.D. Si en vez de viviendas fueran locales a lo meor te decia otra cosa.

Un saludo y disculpa la chapa.
  #16  
No Leído 16-mar-2010, 01:03
tablestaca tablestaca está desconectado
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Fecha de Ingreso: mar-2010
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Duda Sociedad - Vivienda

Hola compañeros, este es mi primer mensaje en el foro. He estado leyendo un poco el hilo y otros semejantes, pero no he conseguido resolver exactamente la duda que tengo, vereis :

Soy trabajador por cuenta ajena, aunque de vez en cuando simultaneo con trabajos profesionales relacionados con el mundo de la arquitectura. Este año he tenido suerte y he conseguido un trabajo propio para un año con unos ingresos de unos 40.000 euros

Estaba pensando en adquirir un inmueble, y tengo la duda si hacerlo como persona física, o si crear una sociedad limitada con la que poder desgravar el IVA de la compra con los ingresos profesionales que voy a tener durante un año. Así, podría destinar ese lugar a mi "oficina".

¿Se puede hacer esto ?. ¿Merece la pena?.

La duda está en que pasará después, porque no sé si seguiré trabajando por mi cuenta. Si no sigo trabajando, ¿que pasa con la sociedad?. ¿puede seguir existiendo sin ingresos, y con un piso ?. ¿tendría que seguir pagando autónomos?.
¿que me costaría económicamente mantener ese status empresarial ?

Otra posible ventaja que veo es que podría después facturar como autónomo, siendo el piso de una SL no me lo podrían tocar en el caso de una reclamación por responsabilidad civil derivada del desarrollo profesional, no ?.

Bueno, son muchas ideas confusas, pero básicamente lo que querría saber es si comprar el piso para trabajar un año y desgravar el IVA de la compra es posible, aunque luego no la use.

Muchisimas gracias !!!
  #17  
No Leído 16-mar-2010, 15:54
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mamelin mamelin está desconectado
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Si tienes un caso de responsabilidad civil y te condenan y tienes unas acciones de una sociedad pues te embargaran esas acciones.

Un saludo.
  #18  
No Leído 16-mar-2010, 18:07
lfm lfm está desconectado
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La sociedad no es la panacea. Yo soy socio de varias sociedades y, en cada operación con el banco avalo con mis posesiones (y las de mi mujer, que estoy en gananciales).
Además, las hipotecas tienes suerte de conseguirlas a 15 años. Lo normal es entre 10 y 15 años...
Tenedlo en cuenta, que yo no lo veo tan rentable, y lo de la responsabilidad limitada es un camelo.
  #19  
No Leído 17-mar-2010, 03:04
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andreseljedi andreseljedi está desconectado
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Yo tengo uns sociedad patrimonial con varios inmuebles, y te puedo decir que:
Los gastos son elevados, como la cuota de la asesoría, cierre de libros, cuentas anuales,impuesto de sociedades, y alguno más que ahora se me olvidará.Se necesita un administrador, pero no hace falta que pague autónomos, como en una SL normal.

La gran ventaja es que desgravas el iva, con lo que cuando compras un inmueble, puedes pedir la devolución.Si es un piso, es como te ha dicho mamelín.
Mi consejo es que para uno o dos inmuebles, no merece la pena.Si es para varios, pues si que te saldría mejor,en especial locales, que si llevan iva aunque sea a particulares.

Cita:
Originalmente Escrito por lfm Ver Mensaje
La sociedad no es la panacea. Yo soy socio de varias sociedades y, en cada operación con el banco avalo con mis posesiones (y las de mi mujer, que estoy en gananciales).
Además, las hipotecas tienes suerte de conseguirlas a 15 años. Lo normal es entre 10 y 15 años...
Tenedlo en cuenta, que yo no lo veo tan rentable, y lo de la responsabilidad limitada es un camelo.
Que razón tienes.En las hipotecas, avalan TODOS sus socios, con sus bienes particulares.No es imprescindible, pero te lo piden todos los bancos, para evitar que si no se puede pagar, lo dejes que embarguen.
Y también te pediran máximo 15-20 años y un diferencial mucho mayor que un particular.

Suerte

Última edición por andreseljedi fecha: 17-mar-2010 a las 03:07
  #20  
No Leído 29-mar-2010, 21:30
Carrion Carrion está desconectado
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Y la creación de S.L para el alquiler de acciones?

Hola a todos los participantes en el foro y mi mas sinceras felicitaciones y agradecimiento sobre la explicacion, pero mi duda es la creacion de una socidad para el alquiler de acciones (algo que se esta democratizando y popularizando cada vez mas por parte de algunos bancos de inversion). Me explico: Tengo una cartera de acciones las cuales me estan aportando unos beneficios por dividendos del 8% y ahora me estoy planteando la posibilidad del alquiler de esos titulos por los q recibiria un 5% mas en concepto de alquiler sin renunciar a los derechos economicos de dichas acciones, todo lo cual supone un 13% de beneficios antes de impuestos. Mi pregunta es si me seria mas favorable la creacion de una S.L o sociedad patrimonial o ambas cosas para.

- Por un lado salvar mi patrimonio de la responsabilidad civil.
- Por otro lado al mismo tiempo por ejemplo nombrar administradora de la sociedad a mi pareja dandola de alta en la seguridad social para que cotice unos años q la faltan y tambien deducirme asi de los beneficios la cuota a la seguridad social y otros gastos personales etc.

Un saludo atentamente y muchas gracias de nuevo por toda la información compartida.
  #21  
No Leído 03-abr-2010, 21:06
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mgs mgs está desconectado
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Fecha de Ingreso: oct-2008
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Gracias a todos por las respuestas, tanto por los detalles técnicos como por las opiniones personales.

No obstante, lanzo una pregunta más:

Cita:
Originalmente Escrito por reflexion Ver Mensaje
Efectivamente el administrador tiene que estar dado de alta en SS, pero no tiene porque ser por esta actividad, puede ser por cualquiera, es decir, solo te tienes que dar de alta en autonomos una vez, pero puedes desarrollar diferentes trabajos, eso si cada uno tiene que estar remunerado y con su epigrafe correspondiente.
.
Si ya se está dado de alta en la SS por estar trabajando por cuenta ajena, ¿hay que darse de alta y pagar otra vez, o se puede "gorronear" de la cotización que la empresa hace ya por tí, o se paga a medias?
¿como afecta esto al empleador que te tiene en plantilla?
Gracias,
J.
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  #22  
No Leído 06-abr-2010, 16:52
lfm lfm está desconectado
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Fecha de Ingreso: feb-2010
Lugar: Madrid
Mensajes: 198
Cita:
Si ya se está dado de alta en la SS por estar trabajando por cuenta ajena, ¿hay que darse de alta y pagar otra vez, o se puede "gorronear" de la cotización que la empresa hace ya por tí, o se paga a medias?
¿como afecta esto al empleador que te tiene en plantilla?
Mucho me temo que debes cotizar otra vez. Lo que te va a costar doblemente, porque tendrás que pagar a la SS y por otro lado a Hacienda (ya que, obviamente, no vas a decir que cobras 0) Y eso son dos pagadores, además.

 

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