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| Ley V.p.o. De 21 De Noviembre 2.005 A CONTINUACION ADJUNTO PARTE DE ESTA LEY CON UN ENLACE. EN MI OPINION ESTA LEY ES INJUSTA EN LA FORMA QUE SE HA IMPUESTO, MILES DE FAMILIAS ESTAN AFECTADAS CON CARACTER RETROACTIVO. BOJA núm. 227 Sevilla, 21 de noviembre 2005 Página núm. 5 1. Disposiciones generales PRESIDENCIA LEY 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE ANDALUCIA A TODOS LOS QUE LA PRESENTE VIEREN, SABED: Que el Parlamento de Andalucía ha aprobado y yo, en nombre del Rey y por la autoridad que me confieren la Cons- titución y el Estatuto de Autonomía, promulgo y ordeno la publicación de la siguiente «LEY DE MEDIDAS PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA Y EL SUELO EXPOSICION DE MOTIVOS 1 Uno de los principales fines de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, es hacer efectivo el mandato constitucional contenido en el ar- tículo 47 de la Constitución, en orden a garantizar el acceso a una vivienda digna. Para ello, desde el entendimiento del urbanismo como una función pública, se avanzó en los meca- nismos de intervención pública en el mercado del suelo, mediante la regulación de diversos instrumentos a fin de faci- litar la disponibilidad de suelo para las políticas públicas de vivienda y de agilizar los procesos de transformación del suelo. Entre estos mecanismos, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía recoge no sólo la necesidad de que los Planes de Ordenación Urbanística de todos los municipios contengan las disposiciones que garanticen el suelo suficiente para vivien- das de protección oficial u otros regímenes de protección públi- ca, exigiendo para los municipios de relevancia territorial una reserva de, al menos, el treinta por ciento del aprovechamiento objetivo en suelo residencial, sino que, con el objetivo de dotar a las Administraciones de suelo para desarrollar las políticas urbanísticas públicas, regula, entre las finalidades de los Patri- monios Públicos de Suelo, la de garantizar una oferta suficiente con destino a la ejecución de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, y fija en el máximo permitido por la legislación estatal la participación de la comu- nidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, mediante la cesión de suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento ya urbanizado. Asimismo, la vigente normativa, integrada tanto por el Decreto 149/2003, de 10 de junio, que aprueba el Plan Anda- luz de Vivienda y Suelo 2003-2007 y regula las actuaciones contenidas en el mismo, modificado por el Decreto 463/2004, de 27 de julio, como por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones pro- tegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, y creación de nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arrendamiento de viviendas, modificado por el Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, ha venido a incidir positivamente en orden a facilitar el acceso a una vivienda digna. 2 No obstante, para reforzar y ampliar este esfuerzo de las Administraciones, y en el ejercicio de las competencias que el artículo 13.8 del Estatuto de Autonomía atribuye a esta Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, se ha considerado necesaria la apro- bación del presente texto legal de medidas para la vivienda protegida y el suelo, con el objetivo principal de vincular la construcción de vivienda protegida y la promoción de suelo enfocando ésta, fundamentalmente, a aumentar la oferta de la primera. Para que dicha intervención pública en el mercado de suelo logre alcanzar su finalidad fundamental, que no es otra que regular, en defensa del interés general, los precios del suelo en el mercado, se considera como uno de los objetivos principales de esta Ley el necesario perfeccionamiento, mejora y fortalecimiento de los instrumentos anteriormente mencio- nados. De este modo, en ejercicio de la competencia urba- nística, se procede a modificar y completar determinados aspectos de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, con la finalidad de garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la promoción de viviendas protegidas, no sólo en los municipios de relevancia territorial sino en todos los municipios andaluces. Se aborda por primera vez en la Comunidad Autónoma, con rango de Ley, el régimen jurídico de la vivienda protegida con el fin de reforzar la acción pública para garantizar su función social. En este sentido, se establecen los mecanismos de calificación de la vivienda protegida, recogiendo con el nue- vo rango la adjudicación de estas viviendas, en la que la selec- ción de las personas adquirentes o arrendatarias deberá rea- lizarse, con carácter general, bajo los principios de igualdad, publicidad y concurrencia. Se establecen las condiciones para la titularidad de la propiedad de manera que la duración del régimen de protección se establecerá reglamentariamente para cada figura o programa de vivienda protegida, a la vez que los precios máximos de venta y renta quedan establecidos de forma reglamentaria y deberán servir de referencia para determinar el valor del suelo destinado a vivienda protegida. Otro aspecto importante del conjunto de medidas con- sideradas en la Ley viene referido a la facultad de disponer de la vivienda protegida, con dos intervenciones importantes. De una parte, se establece el derecho de adquisición preferente de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas protegidas de promoción privada, incluso aquéllas que, tras el corres- pondiente procedimiento de adjudicación, queden vacantes. De otra parte, las segundas o posteriores ventas estarán sujetas al derecho de tanteo y retracto por la Comunidad Autónoma. Debe destacarse que la Ley contempla una serie de medi- das enfocadas a reforzar el cumplimiento de la función social de la vivienda protegida, regulando con carácter inmediato una tipificación de infracciones y sus correspondientes san- ciones que serán complementadas y ampliadas en la futura Ley de Calidad en la Vivienda en Andalucía, en fase de elaboración. La Ley contempla, igualmente, la creación de las Juntas Arbitrales en materia de vivienda como órganos especializados para la resolución de conflictos en relación con los contratos de arrendamientos y de otros celebrados en materia de vivien- da. De esta forma se pretende contar con un mecanismo ágil que evite la ralentización de los procesos judiciales. 3 La Ley se estructura en un Título Preliminar y dos Títulos, que integran veintinueve artículos, cinco disposiciones adi- cionales, una disposición transitoria, una derogatoria y cuatro finales. El Título Preliminar, que consta de un único artículo, esta- blece como objeto y finalidad de la Ley la definición del régimen jurídico de determinadas actuaciones en materia de vivienda protegida y suelo y el establecimiento de medidas específicas para la producción de suelo, con destino a vivienda protegida y otros fines de interés social y para el control y prevención del fraude. Sevilla, 21 de noviembre 2005 El Título I de la presente Ley, bajo la rúbrica de "Viviendas protegidas", consta de veintidós artículos distribuidos en tres capítulos. El Capítulo I regula el régimen jurídico de las viviendas protegidas. Define el concepto de las mismas y quienes pueden ser las personas titulares y destinatarias de ellas, fijando que el destino de las viviendas es constituir el domicilio habitual y permanente de dichas personas. Asimismo establece pro- hibiciones y limitaciones a la facultad de disponer de las vivien- das protegidas y la sujeción, durante todo el período de pro- tección, a limitaciones en el precio de venta y renta de las mismas. En el Capítulo II se regulan los derechos y las prerrogativas de la Administración en materia de vivienda protegida. Entre estas prerrogativas se regulan el derecho de adquisición pre- ferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada por la Administración de la Junta de Andalucía, o bien el Ayuntamiento o la entidad pública que sean designados por ella; los derechos de tanteo y retracto a favor de la Admi- nistración de la Junta de Andalucía; la expropiación forzosa para los casos de incumplimiento de la función social de las viviendas protegidas, y las causas que motivan el desahucio administrativo y el procedimiento para ejercitar el mismo. El Capítulo III, en cumplimiento del principio de reserva de Ley, tipifica determinadas conductas como infracciones al régimen de viviendas protegidas, graduándose en graves y muy graves y fijando las correspondientes sanciones y medidas complementarias. El Título II de la presente Ley, bajo la rúbrica "Medidas en materia de suelo", consta de siete artículos, en cada uno de los cuales figuran los aspectos de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía que son completados o modificados para la consecución de los objetivos establecidos. Así, en el artículo 23 se modifican diversos preceptos a fin de fomentar la disposición de suelo para la construcción de vivienda protegida. En particular, se extiende a todos los municipios la obligación de reservar al menos el treinta por ciento de la edificabilidad residencial de cada área o sector con uso residencial para su destino a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública. Con esta nueva regulación se pretende obtener una doble consecuencia: de una parte, que la reserva suficiente de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública venga objetivada en fun- ción de los nuevos aprovechamientos residenciales que se prevean en cada municipio, con independencia de que sea o no de relevancia territorial, y, de otra, clarificar los cálculos previstos en la norma y así facilitar su aplicación en la gestión urbanística. De igual manera, se acota la posibilidad de que el Plan General de Ordenación Urbanística pueda excepcionar esta obligación, si bien con la necesidad de compensarlo en el resto de áreas y sectores, de forma que se asegure una distribución equilibrada en el conjunto de la ciudad de este tipo de viviendas, a fin de favorecer la cohesión social y evitar la segregación territorial de los ciudadanos por razón de su nivel de vida. Asimismo, se recoge la obligación de localizar concre- tamente en cada área y sector las reservas de terrenos para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, en el instrumento de planeamiento que contenga la ordenación detallada. En todo caso, como mecanismo nece- sario para asegurar la efectiva materialización de las reservas para la construcción de viviendas de protección pública, se prevé la necesidad de que la ordenación detallada de las áreas o sectores que contengan reservas de terrenos con este destino recoja los plazos de inicio y terminación de dichas viviendas, cuyo incumplimiento puede dar lugar a la expropiación de los terrenos por parte de la Administración. Por último, para reforzar la seguridad jurídica de los agen- tes públicos y privados se establece que necesariamente sean el Plan General de Ordenación Urbanística o, en su caso, el Plan de Ordenación Intermunicipal o el Plan de Sectorización los que recojan los coeficientes correctores, al objeto de com- pensar a quienes tengan la propiedad de suelos destinados a viviendas de protección oficial u otros regímenes de pro- tección pública. Las modificaciones que se contienen en el artículo 24 tienen por objeto reforzar las medidas previstas en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía para garantizar la rever- sión a la colectividad de las plusvalías derivadas de la actividad urbanística e incrementar los medios de intervención directa de las Administraciones Públicas en el mercado del suelo. A fin de dotar de mecanismos a la Administración para mejorar la política de vivienda, se prevé expresamente la posi- bilidad de que mediante convenio urbanístico se acuerde la sustitución de los terrenos que hayan de ser cedidos en con- cepto de participación de la comunidad en las plusvalías gene- radas por la actividad urbanística, por otros terrenos situados en distintos ámbitos del suelo urbano o urbanizable que sean aptos para la construcción de viviendas protegidas. De otro lado, se amplía a la Administración instrumental la posibilidad de ser titulares de los Patrimonios Públicos de Suelo, introduciéndose, a su vez, una serie de medidas que por la vía del control y la fiscalización vienen a garantizar la correcta utilización de éstos, haciendo responsables de ello a órganos concretos de las Administraciones Públicas titulares de los mismos. De igual forma, para la efectiva intervención de las Admi- nistraciones Públicas en el mercado de suelo, la Ley introduce diversos mecanismos a fin de agilizar los procedimientos de incorporación al proceso urbanizador de los suelos previstos por el Plan General de Ordenación Urbanística para su desarro- llo urbano, que son objeto de reserva para los Patrimonios Públicos de Suelo, incluso posibilitando en estos casos que la Comunidad Autónoma sea Administración actuante. En esta misma posición se coloca a la Comunidad Autónoma respecto a la gestión de los suelos integrantes de reservas para el Patri- monio Autonómico de Suelo sobre suelo no urbanizable cuyo destino sea contribuir a la conservación de las características del mismo o cumplir determinadas funciones estratégicas de ordenación o vertebración territorial. Con el objetivo general de facilitar y garantizar la efectiva ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico, el artículo 26 de esta Ley recoge una serie de medidas ten- dentes a agilizar dicha ejecución, por medio de la iniciativa privada y mediante la habilitación de mecanismos de ejecución directa de organismos o entidades públicas. En el artículo 27, mediante la incorporación de una nueva disposición adicional a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y la modificación de su artículo 42, se aclara el concepto "uso turístico" y se delimita claramente de los usos residen- ciales. Se garantiza con ello que la ciudadanía cuente con infraestructuras, dotaciones y servicios adecuados y propor- cionados al efectivo uso que se hace del suelo. Por su parte, en el artículo 28 se modifican diversos pre- ceptos que pretenden completar y mejorar la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en aquellos aspectos relativos a la protección de la legalidad urbanística, la aclaración de supues- tos de vulneración del ordenamiento jurídico urbanístico y la incidencia en la regulación del procedimiento para la adopción de las órdenes de suspensión de obras y el procedimiento de reposición de la realidad física alterada, ya que, en su aplicación práctica, se ha puesto de relieve la necesidad de su reforma y aclaración. Asimismo, hay que destacar en este artículo 28 el nuevo apartado 4 que se introduce en el artículo 31 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. En él se posibilita que, ante el grave incumplimiento por parte de algún municipio en el ejercicio de competencias urbanísticas, se atribuya el ejercicio de las competencias de planeamiento a la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urba- nismo, siempre que dicho grave incumplimiento afecte de for- ma manifiesta las competencias de la Comunidad Autónoma sobre estas materias. Este grave incumplimiento supone la desaparición de la función pública del urbanismo, con vul- BOJA núm. 227 Sevilla, 21 de noviembre 2005 Página núm. 7 neración del mandato constitucional exigido por el artículo 47 de la Constitución Española y generando incluso alarma social, y situaciones excepcionales que pudieran ser calificadas como "de descontrol urbanístico". Así, dichas situaciones afectan tanto a intereses urbanísticos supramunicipales (a la orde- nación proyectada en los terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, a parques, jardines, espa- cios libres o demás reservas para dotaciones...), como a la ordenación territorial que para esos ámbitos municipales se pretenda establecer por la Administración autonómica, en el ejercicio de las competencias que se atribuyen en el artícu- lo 13.8 del Estatuto de Autonomía para Andalucía. Dicha asun- ción de competencias deberá ser acordada por el Consejo de Gobierno, previa apreciación del mismo por el Parlamento de Andalucía mediante informe favorable. Igualmente, es necesario, para evitar que este instrumento excepcional quede sin efecto, que el Acuerdo del Consejo de Gobierno se pronuncie sobre la suspensión de la facultad de los municipios para la firma de los convenios urbanísticos que en materia de planeamiento se prevén en el artículo 30 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, y la atri- buya, sólo para la consecución del fin propuesto, a la Admi- nistración autonómica. Finalmente, en el artículo 29, se añade una nueva dis- posición adicional a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, que aclara el momento en el que habrá de pronunciarse el órgano competente en materia de ordenación de territorio en los supuestos previstos en la disposición adicional segunda de la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de Andalucía. En las disposiciones adicionales se establece la titularidad del Patrimonio Autonómico de Suelo, se reunifican los con- ceptos de vivienda protegida con los de vivienda de protección oficial u otros regímenes de protección pública y se permite la aplicación del vigente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo en diversos aspectos cuya regulación difiere la presente Ley al desarrollo reglamentario. Asimismo, en la disposición adicional quinta se crea el Cuerpo de Inspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda, en el seno de la Función Pública andaluza. Siendo la Administración de la Junta de Andalucía la que ha de garan- tizar la ordenación territorial y urbanística de Andalucía, así como velar por el cumplimiento de la normativa en materia de vivienda y su ejecución, ha de dotarse de los medios e instrumentos necesarios para conseguir dicha finalidad, y ante la complejidad técnico-jurídica de unas disciplinas como éstas, y la extensión geográfica sobre la que se proyecta, se considera imprescindible la creación de este Cuerpo de funcionarios, que se integra en el Grupo A, conforme a lo dispuesto en la disposición adicional quinta de la Ley 6/1985, de 28 de noviembre, de Ordenación de la Función Pública de la Junta de Andalucía. Se introduce una disposición transitoria única referida a la reserva de terrenos con destino a las viviendas protegidas, con independencia de la situación en que se encuentre la adaptación del planeamiento a la Ley de Ordenación Urba- nística de Andalucía. Por último, en sus disposiciones finales, la Ley efectúa algunas modificaciones legislativas que tienen por objeto armo- nizar determinados aspectos de la ordenación urbanística con lo regulado en otros cuerpos normativos. En este sentido se modifica la letra b) del artículo 33 de la Ley 17/1999, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, en el que se determina el objeto de la Empre- sa Pública del Suelo de Andalucía y, con objeto de establecer mecanismos de conexión entre la legislación urbanística y la legislación que regula la implantación de grandes estableci- mientos comerciales, se modifican algunos aspectos de los artículos 36 y 37 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, del Comercio Interior de Andalucía. Se consigue con ello que en el proceso de la autorización para la implantación de un gran establecimiento comercial, las Administraciones públicas com- petentes conozcan no sólo la incidencia territorial de la loca- lización, sino la aptitud urbanística de los terrenos en los que se pretende dicha ubicación. Así mismo, para mejorar los mecanismos de colaboración entre las distintas administra- ciones y organismos, se incorpora una disposición adicional a la Ley 1/1996, de 10 de enero, del Comercio Interior de Andalucía, por la que se hace participar a los órganos com- petentes en materia de comercio en la tramitación del pla- neamiento, de forma que puedan manifestarse sobre la loca- lización que el Plan General prevé para los grandes estable- cimientos comerciales. TITULO PRELIMINAR CAPITULO UNICO Disposición general Artículo 1. Objeto y finalidad. La presente Ley define el régimen jurídico de determinadas actuaciones públicas en materia de vivienda protegida y suelo con la finalidad de facilitar el acceso de las vecinas y los vecinos de Andalucía a una vivienda digna y adecuada, de acuerdo con el artículo 47 de la Constitución, estableciendo medidas específicas para la producción de suelo con destino a vivienda protegida y otros fines de interés social, y para el control y prevención del fraude en materia de vivienda pro- tegida y suelo. TITULO I VIVIENDAS PROTEGIDAS CAPITULO I Régimen jurídico Artículo 2. Concepto. 1. Se entiende por vivienda protegida, a efectos de la presente Ley, la que cumpla las condiciones de uso, destino, calidad, precio de venta o alquiler y, en su caso, superficie y diseño, establecidas en esta Ley y en las demás disposiciones que resulten de aplicación y sean calificadas como tales por la Consejería competente en materia de vivienda. 2. También tendrán esta consideración los alojamientos que, de acuerdo con lo establecido reglamentariamente, sean calificados como protegidos por la Consejería competente en materia de vivienda, que se integren en conjuntos que cons- tituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la residencia colectiva, en los términos en que se establezca. La cesión de estas viviendas, que pueden vincularse con dota- ciones y servicios comunes, podrá realizarse de manera inde- pendiente entre ellas. Artículo 3. Sujetos destinatarios de las viviendas pro- tegidas. 1. Las viviendas protegidas se destinarán a familias con recursos económicos limitados que reúnan los requisitos que, tanto para la composición de la unidad familiar como para la cuantía y determinación de los ingresos familiares, se esta- blezcan en los diferentes programas que integran los planes de vivienda y suelo. 2. En los citados programas se atenderán de manera espe- cial las necesidades habitacionales de los grupos sociales con especiales dificultades para el acceso a la vivienda, como, entre otros, jóvenes, mayores, personas con discapacidad, víc- timas del terrorismo, familias monoparentales, los procedentes de situaciones de rupturas de unidades familiares, víctimas de la violencia de género y emigrantes retornados. 3. La selección de las personas a las que van destinadas las viviendas protegidas se realizará respetando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia, de acuerdo con las normas de desarrollo de la presente Ley. Página núm. 8 Sevilla, 21 de noviembre 2005 4. Se exceptúan de la exigencia del apartado anterior las promociones en las que por su naturaleza no pueda existir concurrencia, como aquellas adjudicaciones que se deriven de programas específicos de integración social, en los términos que se determinen reglamentariamente. Artículo 4. Destino y titularidad. 1. Las viviendas protegidas se destinarán a residencia habitual y permanente. 2. No podrán adquirir o promover para uso propio una vivienda protegida quienes sean titulares del pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre o estén en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio. 3. No obstante, por razones de movilidad laboral y con el fin de atender situaciones transitorias, podrán establecerse reglamentariamente excepciones a lo dispuesto en el apartado anterior. Artículo 5. Duración del régimen de protección. 1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas, sean para venta, uso propio o arrendamiento, se determinará para cada programa en el correspondiente plan de vivienda y suelo, o, en todo caso, por Acuerdo del Consejo de Gobierno. 2. En los citados programas se podrá prever la reducción motivada del plazo fijado inicialmente para determinados supuestos o promociones específicas. Artículo 6. Precio máximo de venta o alquiler de la vivienda protegida. 1. Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición, arrendamiento o adquisición de las viviendas protegidas estará sujeto a un precio o renta máximos que serán fijados para cada ámbito territorial en los correspon- dientes planes de vivienda y suelo. 2. Queda prohibida la percepción de cualquier sobrepre- cio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras com- plementarias al proyecto aprobado. 3. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que pro- cedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que esta- blezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación. Artículo 7. Valor del suelo destinado a vivienda protegida. 1. El valor de los terrenos destinados a la construcción de viviendas protegidas, sumado el coste de las obras de urba- nización necesarias, no podrá exceder del quince por ciento del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta del metro cuadrado por la superficie de las referidas viviendas, en la forma y con las determinaciones que se esta- blezcan reglamentariamente. 2. Queda prohibida la percepción de cualquier sobrepre- cio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer por la adquisición de suelos destinados a la construcción de viviendas protegidas, de acuerdo con lo establecido en el apar- tado anterior. Artículo 8. Condición resolutoria. Todo contrato o acto de disposición sobre suelos des- tinados a la promoción de viviendas protegidas estará sujeto a condición resolutoria para el caso de que se incumpla tal destino, debiendo constar tal determinación en los documentos que a tal efecto se suscriban y en el Registro de la Propiedad. Artículo 9. Acceso registral de las prohibiciones y limi- taciones a la facultad de disponer. Las prohibiciones y las limitaciones a la facultad de dis- poner que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública y tendrán reflejo en el Registro de la Propiedad en el respectivo asiento registral. Artículo 10. Obligación de las personas promotoras y de las compañías suministradoras de servicios. 1. Las personas públicas o privadas promotoras de vivien- das protegidas están obligadas a comunicar al Ayuntamiento, al solicitar la correspondiente licencia de ocupación, el carácter de viviendas protegidas de la promoción. 2. Las compañías suministradoras de los servicios de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones deberán comu- nicar a la Consejería competente en materia de vivienda los cambios de titularidad que se realicen en los contratos para el suministro de tales servicios en las viviendas protegidas. CAPITULO II Derechos y prerrogativas de la Administración Artículo 11. Derecho de adquisición preferente. 1. La Administración de la Junta de Andalucía o, en su caso, el Ayuntamiento o la entidad pública que sean desig- nados por aquélla, podrán ejercer el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada. 2. El derecho de adquisición preferente podrá ejercitarse a partir de la solicitud de calificación provisional en la forma y plazo que se determinen en las normas de desarrollo de la presente Ley, debiendo en todo caso ejercitarse en un plazo máximo de 120 días. 3. Este derecho se aplicará también a aquellas viviendas que, cumplido el correspondiente procedimiento para su adju- dicación, quedaran vacantes. 4. El derecho de adquisición preferente se ejercerá por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. 5. El derecho de adquisición preferente supondrá la subro- gación de la Administración o de la entidad pública que lo ejercite, en la posición del promotor, adjudicando las viviendas conforme a lo dispuesto en el artículo 3. Artículo 12. Derechos de tanteo y retracto. 1. Las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que sean designados por aquélla. Los compradores de viviendas protegidas no podrán trans- mitirlas inter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición. 2. Sin perjuicio de la autorización que requiera la trans- misión del derecho sobre la vivienda protegida, los/las titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente previsto en el apartado anterior la decisión de trasmitir, e indi- carán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión. Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisición deberá comunicar al citado órgano competente sus datos e ingresos económicos anuales, así como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar. El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del siguiente a aquél en que se haya producido la última de las comunicaciones anteriores; si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, podrá llevarse a efecto la transmisión comunicada en sus mis- mos términos. 3. La persona adquirente deberá comunicar a dicho órga- no competente, en el plazo de los treinta días naturales siguien- tes a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido la venta, así como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado. 4. En el caso de que quienes transmitan o adquieran no hubieran realizado las comunicaciones a las que se refiere el apartado 2, de que las comunicaciones fueran incompletas o defectuosas, o de que la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el órgano competente podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión, o de que ésta hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio. 5. Los derechos de tanteo y retracto, así como el régimen de comunicaciones a los que se refiere el presente artículo, deberán constar expresamente en la correspondiente escritura pública y tendrán su reflejo en la respectiva inscripción registral. 6. El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. El derecho de retracto se ejercerá por el precio de trans- misión, que no podrá superar el máximo vigente para las vivien- das protegidas a que se refiere el párrafo anterior. 7. La fijación de tanteos y retractos convencionales en las promociones de viviendas protegidas deberá respetar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal a los que se refiere este artículo. 8. En el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sus titulares podrán designar a quién se adjudica la vivienda protegida, que se subrogará en la posición de aquellos. La selección de dicha persona adjudicataria se realizará en la forma prevista en el artículo 3. Artículo 13. Elevación a escritura pública, inscripción en el Registro de la Propiedad y otras garantías. 1. Las Notarias y los Notarios, para elevar a escritura pública la transmisión de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute vitalicio de viviendas pro- tegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, exigirán que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y adquirentes las comunicaciones al órgano competente res- pecto de la oferta de venta con los requisitos señalados en el apartado 2 del artículo 12, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo, cir- cunstancias que deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras. 2. Igualmente deberán comunicar a la Consejería com- petente en materia de vivienda la transmisión, mediante remi- sión por el procedimiento que se determine de copia simple de la escritura pública en la que se hubiera instrumentado la venta de una vivienda protegida. 3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad las trans- misiones efectuadas sobre las viviendas protegidas, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones contempladas en el artículo 12 y en el apartado 2 del presente artículo, con los requisitos exigidos en los mismos. 4. Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, las comunicaciones previstas en el artículo 12 en relación con los derechos de tanteo y retracto. Artículo 14. Expropiación de viviendas protegidas. 1. Con independencia de las sanciones que procedan, existirá causa de utilidad pública o interés social, a efectos de la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas protegidas, cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias: a) Dedicar la vivienda a usos no autorizados, o alterar el régimen de uso de la misma, establecido en el documento de calificación definitiva. b) No destinar la vivienda a domicilio habitual y per- manente o mantenerla deshabitada por un plazo superior a tres meses, fuera de los casos establecidos en las normas de aplicación. c) Utilizar los/las adquirentes otra vivienda construida con financiación pública u objeto de actuación protegida fuera de los casos establecidos en las normas de aplicación. d) Incurrir los/las adquirentes en falsedad de cualquier hecho que fuese determinante de la adjudicación en las decla- raciones y documentación exigidas para el acceso a la vivienda. e) Incumplir las obligaciones, condiciones y requisitos establecidos para la enajenación en primera o posteriores trans- misiones u otros actos de disposición. 2. El justiprecio de la vivienda será determinado por la Consejería competente en materia de vivienda en base al precio en que fue adquirida, del cual se descontarán las cantidades aplazadas no satisfechas por quienes fueron adjudicatarios/as, con los intereses devengados, en su caso, así como las sub- venciones y demás cantidades entregadas a la persona adqui- rente como ayudas económicas directas. La cifra resultante se corregirá teniendo en cuenta los criterios de valoración para las segundas transmisiones de viviendas protegidas previstos en sus normas específicas. 3. Podrá ser beneficiaria de las expropiaciones la entidad pública que designe la Consejería competente en materia de vivienda. Artículo 15. Desahucio administrativo. 1. Procederá el desahucio administrativo contra las per- sonas beneficiarias, arrendatarias u ocupantes de las viviendas protegidas, o de sus zonas comunes, locales y edificaciones complementarias, que sean de titularidad pública por las cau- sas que se establecen en el apartado siguiente. 2. Serán causas de desahucio administrativo las siguientes: a) La falta de pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento o de las cantidades a que esté obligada la persona adjudicataria en el acceso diferido a la propiedad, así como de las cantidades que sean exigibles por servicios, gastos comunes o cualesquiera otras establecidas en la legis- lación vigente. b) Haber sido sancionado mediante resolución firme por infracción grave o muy grave de las tipificadas en la presente Ley. c) No destinar la vivienda a domicilio habitual y perma- nente sin haber obtenido la preceptiva autorización admi- nistrativa. d) La cesión total o parcial de la vivienda, local o edi- ficación bajo cualquier título. e) Destinar la vivienda, local o edificación complementaria a un uso indebido o no autorizado. f) Ocupar una vivienda o sus zonas comunes, locales o edificación complementaria sin título legal para ello. Artículo 16. Procedimiento de desahucio administrativo. 1. El procedimiento para el ejercicio del desahucio admi- nistrativo se ajustará a lo dispuesto por la normativa de pro- cedimiento administrativo que resulte de aplicación, sin per- juicio de las especialidades previstas en este artículo. 2. Cuando el desahucio se fundamente en la causa pre- vista en la letra a) del apartado 2 del artículo anterior, se requerirá a la persona arrendataria o adjudicataria para que abone su importe en el plazo de quince días, apercibiéndole, si no lo hiciere, de desahucio y de un recargo del 10% sobre la cantidad adeudada. En caso de reincidencia, este recargo se multiplicará por el número de veces que dichas personas haya dado lugar a iniciar el procedimiento de desahucio. Expirado dicho plazo sin que se hubiere abonado en su totalidad la cantidad adeudada, se dictará resolución de desa- hucio, que se notificará concediendo un nuevo plazo de quince días para que haga efectivo el pago y el recargo aplicable, con apercibimiento de que, en caso contrario, deberá entregar las llaves de la vivienda, y de que, de no hacerlo, se procederá a su lanzamiento de la misma, así como de cuantas personas, mobiliario o enseres hubieren en ella. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será aplicable en el supuesto de que se hayan dictado tres resoluciones de desa- hucio por falta de pago contra una misma persona adjudicataria en un período de tres años consecutivos. En tal caso, en la tercera resolución que se dicte no se permitirá la enervación del desahucio mediante el pago de la deuda contraída, debien- do ejecutarse el mismo en todo caso. 3. Cuando el desahucio se fundamente en el resto de causas previstas en el apartado 2 del artículo 15 de la presente Ley, se notificará a la persona interesada la causa en la que se encuentra incurso y se le concederá un plazo de quince días para que formule alegaciones, presente la documentación que estime oportuna y proponga cuantas pruebas considere pertinentes. A la vista de las actuaciones y previa audiencia por un plazo de quince días, el instructor elevará la correspondiente propuesta de resolución. En las resoluciones que acuerden el desahucio, se con- cederá un plazo de quince días para que la persona arren- dataria o adjudicataria entregue las llaves de la vivienda, aper- cibiéndole que, en caso contrario, se procederá a su lanza- miento de la misma, así como de cuantas personas, mobiliario o enseres hubieren en ella. 4. Si fuese necesario entrar en el domicilio del sujeto afectado, la Administración Pública deberá obtener la precep- tiva autorización judicial. 5. No podrá iniciarse procedimiento de desahucio o se suspenderá el que estuviere en curso, en tanto no se resuelva la solicitud de subrogación formulada por personas que for- maran parte de la unidad familiar. 6. Cuando el desahucio se fundamente en la causa pre- vista en el artículo 15.2, letra c), el órgano competente para resolver podrá acordar el precinto cautelar de la vivienda al objeto de asegurar la eficacia de la resolución que pudiera recaer. CAPITULO III Infracciones y sanciones Sección primera Disposición general Artículo 17. Sujetos responsables. 1. Serán sancionados por los hechos constitutivos de las infracciones administrativas a que se refiere el presente Capí- tulo las personas físicas y jurídicas que resulten responsables de los mismos, aun a título de simple inobservancia. 2. Si la infracción se imputa a una persona jurídica, pue- den ser considerados también como responsables las personas que integren sus organismos rectores o de dirección, en el caso de que así se establezca en las disposiciones reguladoras del régimen jurídico de cada forma de personificación. 3. Cuando el cumplimiento de las obligaciones impuestas por las disposiciones legales en las materias a que se refiere la presente Ley corresponda a varias personas físicas y/o jurí- dicas conjuntamente, responderán de forma solidaria de las infracciones que, en su caso, se cometan y de las sanciones que se impongan. Sección segunda Infracciones Artículo 18. Infracciones. En relación con la finalidad de la presente Ley, sin perjuicio del régimen sancionador que con carácter general resulte de aplicación a las viviendas protegidas, tendrán la consideración de infracciones graves y muy graves las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas como tales en el presente Capítulo. Artículo 19. Infracciones graves. Tendrán la consideración de infracciones graves las siguientes: a) El incumplimiento, por quienes promuevan o tengan las viviendas en propiedad, de la obligación de hacer constar en la escritura pública las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer resultantes de actuaciones protegidas. b) El suministro por las compañías de agua, gas, elec- tricidad y telecomunicaciones a usuarios de viviendas sin la previa presentación de la cédula de calificación o declaración definitiva de viviendas protegidas o declaradas protegidas por la Administración. c) La falta de comunicación por parte de las compañías suministradoras del cambio de titularidad en los contratos de suministros a la Administración competente. d) No exponer, cuando legalmente proceda, en sitio visible durante el período de construcción, el cartel, según modelo oficial, indicativo de que la construcción está acogida al régi- men de viviendas protegidas. e) En la publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas protegidas, la vulneración de los principios de vera- cidad y de objetividad y la inducción a confusión, conforme a la normativa vigente en materia de publicidad y concurrencia que resulte de aplicación. f) La falta de ocupación de la vivienda protegida en los plazos reglamentariamente establecidos. g) La obstrucción o la negativa a suministrar datos o faci- litar las funciones de información, vigilancia o inspección que practique la Administración de la Junta de Andalucía. h) La falta de comunicación al Ayuntamiento de la con- dición de vivienda protegida, por parte de la persona promotora, al solicitar la licencia de ocupación. Artículo 20. Infracciones muy graves. Tendrán la consideración de infracciones muy graves las siguientes: a) La percepción por la persona promotora de viviendas protegidas, durante el período de construcción, de cantidades a cuenta del precio sin cumplir los requisitos legales exigidos por la normativa de aplicación. b) La cesión de la titularidad de la promoción de viviendas protegidas, durante la tramitación del expediente de protección, sin la obtención previa de la autorización expresa de la Admi- nistración competente. c) La inexactitud de los documentos o certificaciones que resulten fundamentales para obtener la resolución adminis- trativa con el reconocimiento de los derechos económicos, de protección o habitabilidad solicitados, expedidos por los titulares de las promociones o la dirección facultativa de las obras de viviendas, así como por quienes actúan como per- sonas colaboradoras de la Administración. d) La omisión en la publicidad de venta de las viviendas protegidas de los requisitos establecidos al efecto en las normas de aplicación. e) No destinar a domicilio habitual y permanente o man- tener deshabitadas sin causa justificada durante un plazo supe- rior a tres meses las viviendas protegidas, y, en todo caso, dedicarlas a usos no autorizados o alterar el régimen de uso de las mismas. f) La falsedad de cualquier dato que sea determinante de la adjudicación, en las declaraciones y documentación exi- gidas para el acceso o uso de las viviendas protegidas. g) La omisión de la debida presentación a visado por la Administración de la Junta de Andalucía de los contratos de compraventa y de arrendamiento de viviendas protegidas, conforme a la normativa que resulte de aplicación. h) El incumplimiento de la normativa de aplicación en la selección de las personas adquirentes o adjudicatarias de las viviendas protegidas. i) La percepción de cualquier sobreprecio, prima o can- tidad distinta a la que corresponda satisfacer a la persona que compre o arriende una vivienda protegida en concepto de precio máximo de venta o de alquiler. j) La falsedad en la declaración de solicitud de los requi- sitos exigidos para la obtención de financiación protegida en la promoción o adquisición de viviendas. k) La falta de comunicación a la Administración de la enajenación de la vivienda protegida a los efectos de ejercicio de los derechos de adquisición preferente, tanteo, retracto u otra facultad análoga sobre viviendas protegidas previstas en las normas de aplicación. l) Que el titular o titulares de una vivienda protegida en arrendamiento adquieran una vivienda en el mismo municipio y no lo comuniquen a la Administración titular de dicha vivien- da protegida. Sección tercera Sanciones Artículo 21. Multas y su graduación. 1. Las infracciones tipificadas en la presente Ley serán sancionadas con multas en las siguientes cuantías: a) Las infracciones graves, desde 3.001 hasta 30.000 euros.b) Las infracciones muy graves, con multa desde 30.001 hasta 120.000 euros. 2. Si el beneficio que resultara de la comisión de una infracción fuera superior al de la multa que corresponde, deberá ser ésta incrementada hasta alcanzar la cuantía equivalente al doble del beneficio obtenido. 3. En la graduación de la cuantía de la sanción se tendrá especialmente en cuenta el daño producido, el enriquecimiento injusto, la existencia de intencionalidad o reiteración y la rein- cidencia en el plazo de tres años por la comisión de más de una infracción de la misma naturaleza cuando así haya sido declarada por resolución firme en vía administrativa. 4. Cuando las infracciones afecten a varias viviendas aun- que pertenezcan a la misma promoción, podrán imponerse tantas sanciones como infracciones se hayan cometido res- pecto de cada vivienda cuando la conducta infractora sea indi- vidualizada en relación con viviendas concretas. Artículo 22. Sanciones accesorias. A quienes incurran en infracciones graves o muy graves previstas en la presente Ley, se podrán imponer, además, las siguientes sanciones accesorias: a) La pérdida y devolución con los intereses legales de las ayudas económicas percibidas, en caso de infracciones al régimen de financiación protegida en la promoción y adqui- sición de viviendas. b) La inhabilitación de la persona infractora para promover o participar en promociones de viviendas protegidas o actua- ciones protegidas por la Comunidad Autónoma durante el plazo máximo de tres años, para las infracciones graves, o de seis años, para las infracciones muy graves. c) La pérdida de la condición de Agencia de Fomento del Alquiler. TITULO II MEDIDAS EN MATERIA DE SUELO Artículo 23. Disponibilidad de suelo para la vivienda pro- tegida y aseguramiento de su ejecución. Se modifican los artículos 10, 17, 18, 61 y 160 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en los siguientes términos: Uno. La letra b) del artículo 10.1.A) queda con la siguiente redacción: "b) En cada área o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas de protección oficial u otros regímenes de pro- tección pública. Motivadamente, el Plan General de Ordena- ción Urbanística podrá eximir total o parcialmente de esta obli- gación a sectores o áreas concretos que no se consideren aptos para la construcción de este tipo de viviendas. El Plan deberá prever su compensación en el resto de las áreas o sectores, asegurando la distribución equilibrada de estos tipos de viviendas en el conjunto de la ciudad." Dos. Se suprime el contenido de la letra a) del artículo 10.1.B). Tres. Se añade un nuevo apartado 7 al artículo 17, pasan- do el actual apartado 7 de este artículo a ser apartado 8. El nuevo apartado 7 queda con la siguiente redacción: "7. Los instrumentos de planeamiento urbanístico que contengan la ordenación detallada localizarán en el área y sector las reservas de terrenos para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública que, de con- formidad con esta Ley, estuvieren obligados a realizar. El cincuenta por ciento de las viviendas que se prevean en los suelos donde se localice el diez por ciento de cesión del aprovechamiento medio del área de reparto a favor del Ayuntamiento habrán de destinarse a los grupos con menor índice de renta que se determinen en los correspondientes planes y programas de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública." Cuatro. Se añade una nueva letra c) al apartado 3 del artículo 18, con la siguiente redacción: "c) En las áreas o sectores que contengan reservas de terrenos para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, el Plan General de Ordenación Urba- nística o, en su defecto, el instrumento de planeamiento que contenga la ordenación detallada especificará los plazos para el inicio y terminación de estas viviendas, plazos que deberán contar con informe favorable de la Consejería competente en materia de vivienda, que lo ha de emitir en un mes, transcurrido el cual se entenderá aprobado el plazo que contenga el ins- trumento de planeamiento." Cinco. El apartado 4 del artículo 61 queda con la siguiente redacción: "4. El Plan General de Ordenación Urbanística o, en su caso, el Plan de Ordenación Intermunicipal o el Plan de Sec- torización deberán, asimismo, establecer coeficientes correc- tores específicos al objeto de compensar a aquellos propietarios de suelos destinados a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública u otros usos de interés social." Seis. El apartado 5 del artículo 61 queda con la siguiente redacción: "5. El instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada precisa para la ejecución en el área urba- na o sector correspondiente podrá concretar y, en su caso, fijar, respetando los criterios del Plan General de Ordenación Urbanística o del Plan de Ordenación Intermunicipal, la pon- deración relativa de los usos pormenorizados y tipologías edi- ficatorias resultantes de la ordenación que establezca, así como las que reflejen las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del espacio ordenado. No podrá en ningún caso disminuir el aprovechamiento objetivo otorgado por el planeamiento general." Última edición por Cadizgestion fecha: 18-feb-2006 a las 00:00 |
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#2
18-feb-2006, 00:00
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| EN EL SIGUIENTE ENLACE SE PUEDE SEGUIR CON LA LECTURA DE ESTA LEY. ESTOY PENDIENTE DE ADJUNTAR EL RESUMEN DE ESTA LEY, REPARTIDA POR LAS NOTARIAS DE CADIZ PARA LAS INMOBILIARIAS, PARA QUE DENTRO DEL CAOS QUE SE FORMO EN EL MOMENTO DE LA APLICACION DE ESTA LEY PUDIERAMOS INFORMAR A LOS CLIENTES QUE SE ACERCABAN DESESPERADOS PARA QUE SE LE INFORMARAN EN NUESTRAS OFICINAS, YA QUE EN LA OFICINA DE LA JUNTA DE ANDALUCIA DE CADIZ CAPITAL NO SE ATENDIA, POR MOTIVOS OBVIOS http://www.andaluciajunta.es/portal/...616882,00.html Última edición por Cadizgestion fecha: 18-feb-2006 a las 00:06 |
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#3
18-feb-2006, 15:12
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| Todavia no la he terminado de leer entera.... Rectifico en parte... es decir, la parte del periodo minimo para poder venderla, me parece que está muy mal hecha.... aunque supongo que lo de la causa justificada podrá ser mas o menos flexible... pero no me voy a meter ahí. El cómo aplicarla para lo ya existente, es otra cosa en la que creo que la estan cagando... hay mucha gente sin culpa que le va a pillar enmedio... hay gente que compró VPOs por encima del valor de tasación y que ahora no pueden venderla por mas de la mitad de lo que pagaron (aunque eso no les hubiese pagado si no hubiesen comprado nada con dinero "B", que conste) Lo del derecho de tanteo me parece estupendo... asi ya nadie podra coger dinero en "B" El espiritu de ley sin embargo me parece bueno... es decir, si se te da un servicio subvencionado, no se te va a dar la opción de enriquecerte con él. Sólo un comentario. Mis comentarios no son politicos... no soy yo quien vaya a defender a Chaves... ojala se le pudiese echar. No quiero que interpretes que lo que hago es proteger a los que han hecho la ley. Yo defiendo que el espiritu de ley es buena, la haga quien la haga.... eso si, que el espiritu sea bueno no quiere decir que no la puedan cagar al hacer la ley concreta. |
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#4
18-feb-2006, 23:23
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| Cita:
UNA VEZ INFORMADO Y VERIFICANDO LAS OPINIONES, NO TODO PARECE TAN DESCABELLADO... CREO QUE ERES DE SEVILLA Y CADIZ ESTA A UNA 1 HORA, NADA... NOS PONEMOS DE ACUERDO Y TOMAMOS UN CAFE... CREO QUE SERA MUY INTERESANTE... |
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#5
20-feb-2006, 10:26
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| Cita:
Saludos!! |
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