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  Compra de piso: Valor de hacienda mayor al valor real.  
 
 
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  #1  
No Leído 27-ene-2011, 13:35
josmi38 josmi38 está desconectado
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Fecha de Ingreso: ene-2011
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Compra de piso: Valor de hacienda mayor al valor real.

Hola,
Os resumo lo máximo posible mi situación:
Compro un piso en Oviedo en Marzo 2010 por 135.000 € (y asi lo escrituro). En Septiembre me llega una liquidación de los servicios tributarios de asturias, donde dicen que valoran el piso en 173.924,56 € (le aplican un coeficiente de 3,41 al valor catastral que es de 51.004,27 €, según el decreto 63/2008), por lo que debo otros 2.725 € de impuestos. Reclamo (pues el precio real de mercado no es lo valorado por ellos) y ahora me llega la desestimación y que debo pagar.
No me queda más remedio que pagar esos 2.725 € (con lo que cuesta ganarlos), y me dejan dos opciones para reclamar: recurso económico-administrativo o tasación pericial contradictoria.

Supongo que tendre que llamar a un tasador oficial para que me tase el piso y ver el valor real de mercado y después realizar el recurso económico-administrativo, adjuntando la tasación oficial. Pero me surgen tres dudas y no se si alguien me podría aconsejar:
1) El tasador podrá tasar el piso en fecha de Marzo 2010 (o eso da igual).
2) Si por ejemplo el tasador lo valora en 150.000 € (tendré derecho a una devolución de la parte propocional del impuesto).
3) Si finalmente no hago nada (me aguanto y espero que se me pase el cabreo), y en un futuro (10-20 años), vendo el piso, que valor tendrá el piso cuando yo lo había comprado, los 173.924 € en que lo valora hacienda ahora, o los 135.000 € de las escrituras.

Siento haberme enrollado tanto y espero que alguien me pueda dar alguna pista (ya he leido por ahi que hacienda esta fuera de lugar y valora de más los pisos, para cobrar más en estos tiempos de crisis).

Saludos
josmi38


  #2  
No Leído 28-ene-2011, 22:08
bolvidi bolvidi está desconectado
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Fecha de Ingreso: jul-2009
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Originalmente Escrito por josmi38 Ver Mensaje
Hola,
Os resumo lo máximo posible mi situación:
Compro un piso en Oviedo en Marzo 2010 por 135.000 € (y asi lo escrituro). En Septiembre me llega una liquidación de los servicios tributarios de asturias, donde dicen que valoran el piso en 173.924,56 € (le aplican un coeficiente de 3,41 al valor catastral que es de 51.004,27 €, según el decreto 63/2008), por lo que debo otros 2.725 € de impuestos. Reclamo (pues el precio real de mercado no es lo valorado por ellos) y ahora me llega la desestimación y que debo pagar.
No me queda más remedio que pagar esos 2.725 € (con lo que cuesta ganarlos), y me dejan dos opciones para reclamar: recurso económico-administrativo o tasación pericial contradictoria.

Supongo que tendre que llamar a un tasador oficial para que me tase el piso y ver el valor real de mercado y después realizar el recurso económico-administrativo, adjuntando la tasación oficial. Pero me surgen tres dudas y no se si alguien me podría aconsejar:
1) El tasador podrá tasar el piso en fecha de Marzo 2010 (o eso da igual).
2) Si por ejemplo el tasador lo valora en 150.000 € (tendré derecho a una devolución de la parte propocional del impuesto).
3) Si finalmente no hago nada (me aguanto y espero que se me pase el cabreo), y en un futuro (10-20 años), vendo el piso, que valor tendrá el piso cuando yo lo había comprado, los 173.924 € en que lo valora hacienda ahora, o los 135.000 € de las escrituras.

Siento haberme enrollado tanto y espero que alguien me pueda dar alguna pista (ya he leido por ahi que hacienda esta fuera de lugar y valora de más los pisos, para cobrar más en estos tiempos de crisis).

Saludos
josmi38
Los baremos que maneja hacienda suelen ser inferiores a los precios de mercado, según mi experiencia. Y luego está la crisis inmobiliaria, que hace que los pisos sean más baratos en términos reales, mientras que hacienda no modifica sus baremos de cálculo, puesto que la crisis es algo coyuntural.

Dicho de otra manera, sin crisis ese piso te habría costado bastante más y sin embargo hacienda mantendría la misma valoración seguramente. Otra cosa que hacienda desconoce y no tiene en cuenta son las circunstancias personales del vendedor, que por alguna urgencia o necesidad vende a la baja. O que el piso pueda estar en malas condiciones, y al ser necesario hacer obras te lo deja más barato. Pero para hacienda sigue valiendo 175.000.

Igual te metes en demasiado lío y sin garantía de ganar, y además los gastos.
Las consejerías de hacienda de las CC.AA te hacen la valoración de cualquier vivienda, es una gestion que se hace en el momento y es gratis o cuesta unos pocos euros. Y ese valor que te dan es lo que para ellos vale la vivienda en cuestión. Es muy, muy útil a la hora de una compra-venta porque esa valoración es lo que hay que poner en escrituras, o un poco más, y evitar que te hagan una revisión posterior.

Bueno, perdona tambien el rollo.
saludos
  #3  
No Leído 30-ene-2011, 19:02
josmi38 josmi38 está desconectado
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Fecha de Ingreso: ene-2011
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Gracias por los comentarios bolvidi,
No sabía que las CCAA podían hacer valoraciones de un piso, de haberlo sabido antes, supongo que habría escriturado el piso por el valor estimado y no tendría sorpresas con los impuestos a pagar.

Me parece que no haré nada (excepto pagar la diferencia que dice hacienda), ya que es probable que me gaste dinero en tasar el piso y al final no recupere nada o muy poco.

La única duda que me queda, es si en un futuro vendo el piso, sobre que valor de compra calculo las plusvalías, el valor de las escrituras (135.000 €), o el valor que calcula hacienda y sobre el que pago impuestos (174.000 €)

Saludos
  #4  
No Leído 31-ene-2011, 01:17
bolvidi bolvidi está desconectado
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Originalmente Escrito por josmi38 Ver Mensaje
Gracias por los comentarios bolvidi,
No sabía que las CCAA podían hacer valoraciones de un piso, de haberlo sabido antes, supongo que habría escriturado el piso por el valor estimado y no tendría sorpresas con los impuestos a pagar.

Me parece que no haré nada (excepto pagar la diferencia que dice hacienda), ya que es probable que me gaste dinero en tasar el piso y al final no recupere nada o muy poco.

La única duda que me queda, es si en un futuro vendo el piso, sobre que valor de compra calculo las plusvalías, el valor de las escrituras (135.000 €), o el valor que calcula hacienda y sobre el que pago impuestos (174.000 €)

Saludos
Exacto, el valor revisado por hacienda -los 174.000.- y por el que vas a pagar esos impuestos extra que te piden, será el valor del piso a todos los efectos. Ycuando toque pagar la plusvalía en el futuro será más beneficioso que si se calcula sobre 135.000, porque la diferencia entre la compra y la venta será menor. Lo que ahora has de pagar extra lo tendrás a tu favor en su momento. Lo uno por lo otro.

Y hablando de plusvalías, tambien llamado incremento del partrimonio, supongo que te refieres a la declaracion de la renta el año siguiente a la venta del piso. Dicho incremento será la diferencia entre precio de venta menos los gastos asociados y precio de compra más gastos asociados. Hablamos siempre de precio escriturado.

Y luego está la llamada plusvalía por el incremento del valor de los terrenos, que es un impuesto municipal. Los ayuntamientos lo calculan siguiendo unos baremos que no tienen nada que ver con el precio pagado, y no suelen ser grandes cantidades.

saludos
  #5  
No Leído 31-ene-2011, 02:13
Artas Artas está desconectado
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Buenas noches
Bolvidi, estas seguro de que si se paga esa diferencia luego la ganacia patrimonial no se calcula sobre el valor escriturado inicialmente en notaria y no sobre el nuevo valor que te han mandado ellos? Es que es una cuenstion que no tengo nada clara, y tenía asumido que en estos casos te jodian doblemente, una por la revision, y la otra, porque a pesar de haber pagado esa diferencia de valoracion, luego si vendías, la plusvalia se calculaba con el valir de compra venta y no con el nuevo.
Me gustaria aclararlo, porque ademas sería lo realmente razonable y justo, aunque para hacienda estas palanras no entren en su diccionario.
UN saludo y buenas noches
  #6  
No Leído 31-ene-2011, 14:14
bolvidi bolvidi está desconectado
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Originalmente Escrito por Artas Ver Mensaje
Buenas noches
Bolvidi, estas seguro de que si se paga esa diferencia luego la ganacia patrimonial no se calcula sobre el valor escriturado inicialmente en notaria y no sobre el nuevo valor que te han mandado ellos? Es que es una cuenstion que no tengo nada clara, y tenía asumido que en estos casos te jodian doblemente, una por la revision, y la otra, porque a pesar de haber pagado esa diferencia de valoracion, luego si vendías, la plusvalia se calculaba con el valir de compra venta y no con el nuevo.
Me gustaria aclararlo, porque ademas sería lo realmente razonable y justo, aunque para hacienda estas palanras no entren en su diccionario.
UN saludo y buenas noches
Pues hombre, de una manera inequívoca y fehaciente no me consta que sean ciertas ni mi teoría ni la tuya. Me baso en el sentido común y la lógica, y ciertos principios generales de justicia. Al escriturar por menos los de hacienda ya te crujen y has de pagar los impuestos no ingresados, más intereses de demora, más quizá una sanción. Joer, no van a darte encima el doble castigo de no aceptar como precio de venta el que ellos mismos han establecido y por el que tú has pagado los impuestos correspondientes.

Supongo además que el expediente que abre hacienda da lugar a una nota registral modificatoria donde quede reflejado el nuevo valor asignado al piso, sin contar que el interesado conservará también justificantes de todo ello de cara a una futura venta.

Pero ya digo que son simples razonamientos y nada más.
saludos
  #7  
No Leído 31-ene-2011, 17:52
josmi38 josmi38 está desconectado
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Pues yo (sin ser ningún experto en la materia), soy de la opinión de bolvidi, si cuando vaya a calcular las plusvalias, por una hipotetica venta del piso en el futuro, estas plusvalias se deberan calcular sobre el valor estipulado por hacienda en su día, que para eso he pagado los impuestos. Si no fuese asi, no habría dudas en abrir un recurso o reclamación adjuntando la valoración realizada en su día por ellos. (Ya que si se les ocurre decir que ahora el piso solo vale lo escriturado, es decir, los 135.000 €, entonces les reclamaría los 2.725 € de impuestos pagados de más + los intereses del tiempo que haya pasado).

Ya tengo asumido los 2.725 € a pagar y no toca más remedio que aguantarse, pero sigo pensando que hacienda se aprovecha y que es una injusticia. El título del decreto 63/2008 (por el que valoran los pisos), debería ser otro, ya que el precio real del mercado no es el que sale de aplicar dicho decreto...

Saludos
  #8  
No Leído 01-feb-2011, 01:57
Artas Artas está desconectado
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Fecha de Ingreso: feb-2010
Lugar: Alicante
Mensajes: 27
Bueno hoy he hablado con un asesor amigo io y siento informaros que nos la meten doblada dos veces, porque ahora habra que pagar la revision que te han hehco, y el dia que vendas, los valores que valen son los de la escritura de compra y venta, y lo que tu hayas pagado de mas, a la saca de hacienda.
Por desgracia mi razonamiento era el logico y el mismo que el vuestro, salvo que yo pienso en lo que es logico, razonable y justo, y entonces deduzco que eso no puede ser, que por algun lado la tienen que meter, y asi es, QUE CABRONES!!!
Que tambien puede darse el caso de que mi amigo este equivocado, auqnue por desgracia lo dudo mucho. Intentare preguntar en hacienda directamente a ver que me dicen, si alguen se cerciora antes, la noticia sera bien recibida.
UN saudo y buenas noches
  #9  
No Leído 01-feb-2011, 10:26
alex6500 alex6500 está desconectado
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Hola:

Referente a complementarias, estan a la orden del dia. Usualmente Hacienda aplica un criterio de valoración de inmuebles, valido en casos de inmuebles recibidos por herencia o donación, en los cuales no hay contraprestacion economica, se reciben gratis.

Esa valoración generalmente se hace en base al valor catastral multiplicado por un coeficiente. Como se revisaron los valores catastrales muy al alza, justo con el comienzo de la crisis inmobiliaria, se produce ese fenomeno de que las valoraciones puedan estar por encima del valor de mercado.

Con ello por un lado la administración local recauda mas, al ir el IBI referenciado al valor catastral, la autonomica, tambien con sus revisiones de Imp. de Transmisiones y la Central, se une al circo, a la hora de declarar las ganancias patrimoniales via IRPF.

Ante ello, como comentan los compañeros, solo queda pagar la complementaria y luego recurrir, primeramente en via administrativa y luego, si encarta, en judicial.

El otro tema de ganancias patrimoniales, en ese supuesto, el valor de adquisicion, sera el real y este sera siempre el mayor de 2 valores: el valor escriturado o el valor COMPROBADO por la administracion.

Al producirse la transmision posterior, la posible ganancia patrimonial, sera la diferencia entre Valor de Adquisicion y Valor de TRansmision.

El valor de Transmision, sera el valor de venta (escriturado) deduciendole los gastois que conlleve, tales como tasas o impuestos (p. ejemplo plusvalia muicipal) comisiones por venta (agencias inmobiliarias) o gastos a cargo del vendedor (p. ejemplo cancelacion de hipoteca)

El Valor de Adquisicion, sera la suma de

Valor real de compra, esto es el mayor de: precio escriturado o valor comprobado por la Administracion

+ Gastos de la adquisicion (impuestos, notaria, registro, etc), obviamente si hay complementaria, se incluiran los impuestos de la complementaria

+coste de las mejoras

+ coeficiente de actualizacion, en funcion dle año de adquisicion, se multiplica la suma de todo lo anterior por un coeficiente.

Resumiendo, en el caso planteado, el valor sera el comprobado por la administracion y el gasto añadido de impuestos, sera el pasado por la administracion.

Saludos
  #10  
No Leído 02-feb-2011, 13:32
afx afx está desconectado
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Mensajes: 4.008
Pues lo tengo jodido... mi piso está valorado por 150.000 € más de lo que me costó realmente...
  #11  
No Leído 03-feb-2011, 19:53
josmi38 josmi38 está desconectado
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Gracias por las aclaraciones alex6500. Al menos si el día de mañana vendo el piso, el valor de adquisición será lo valorado por la administración (39.000 € más que lo escriturado).

Ya he pagado la diferencia en impuestos (2.765 €) por la valoración de más de la administración (solo me daban 15 días), y me parece que no merece la pena meterse a reclamaciones ni a la vía judicial.

Sobre los coeficientes que aplica la administración al valor catastral, para estimar un valor real, están demasiado altos, y supongo que año tras año los actualizarán, por lo que no creo que en un futuro próximo, (si seguimos con la crisis) se vayan a igualar con el precio real de mercado. Al menos que haya gente que vaya por la vía judicial (por que la diferencia sea mucho más abultada) y salgan sentencias favorables al ciudadano de a pie.
Saludos
  #12  
No Leído 03-feb-2011, 23:01
alex6500 alex6500 está desconectado
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Originalmente Escrito por josmi38 Ver Mensaje
Gracias por las aclaraciones alex6500. Al menos si el día de mañana vendo el piso, el valor de adquisición será lo valorado por la administración (39.000 € más que lo escriturado).

Ya he pagado la diferencia en impuestos (2.765 €) por la valoración de más de la administración (solo me daban 15 días), y me parece que no merece la pena meterse a reclamaciones ni a la vía judicial.

Sobre los coeficientes que aplica la administración al valor catastral, para estimar un valor real, están demasiado altos, y supongo que año tras año los actualizarán, por lo que no creo que en un futuro próximo, (si seguimos con la crisis) se vayan a igualar con el precio real de mercado. Al menos que haya gente que vaya por la vía judicial (por que la diferencia sea mucho más abultada) y salgan sentencias favorables al ciudadano de a pie.
Saludos
No hay nada que agradecer....

Las valoraciones, como sabemos, se hacen sobre valor catastral en general, la patata es que en los ultimos 3 años, se revisaron muy al alza los valores catastrales, es cierto que llevaban varios años sin actualizar, de hecho si el boom hubiese seguido, posiblemente las valoraciones estarian en linea.

La cuestion es que eso no ha ocurrido y la administracion no ha tenido en cuenta la realidad del mercado, ademas por las trazas, el precio de la vivienda tiene pinta de tirarse unos años en baja o estabilización, con lo cual en esos proximos años, la diferencia de valoraciones se incrementara mas aun.

Saludos
  #13  
No Leído 09-feb-2011, 14:25
Artas Artas está desconectado
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Mensajes: 27
Finalmente tengo que deciros k por desgracia tenía yo razón,acabó de salir de la oficina liquidadora de alicante,y el valor comprobado sólo.sirve para recaudar,cuando se venda la vivienda la ganancia patrimonial se calcula sobre el precio k declaraste en la compra,fuera cual fuera,y NO el comprobado,con Lo que la lógica que decía un compañero está clara,pero no es la que el pensaba,la lógica correcta es darnos por culo por todas partes.
Siento las malas noticias pero tenía que compartirlo ya que la semana pasada me llegó una a mi de 6000 €
He presentado alegaciones,a ver que me dicen,ya OS contaré,pero al respecto del hilo,estamos jodidos,comprobado!
  #14  
No Leído 20-feb-2011, 19:55
elboticario elboticario está desconectado
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Vaya, te me has adelantado por los pelos. Respecto a la discrepancia entre el precio real y el "comprobado" ( ? ) por Hacienda casi mejor paga y calla, en mi familia ya ha pasado dos veces (una por compra y otra por herencia, en la que nos han incluido un garaje de 30 metros inexistente) y si bien la primera vez intentamos con mediciones técnicas, planos etc demostrar que NO teníamos los metros que ellos decían, la segunda vez pagamos: fue más barato, y el resultado el mismo. Y en ambos casos fue imposible conseguir que enviasen a alguien para comprobar con sus propios ojos el error: nos proponían ir una peritación (pagando una pasta), y aún así podríamos perder.
  #15  
No Leído 04-mar-2011, 20:33
doloresar doloresar está desconectado
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hacienda me reclama 4800 e

compramos en mayo 2009 una vivienda por 150400 e por subrrogacion de la hipoteca de la anterior dueña y ahora,casi dos años despues, hacienda nos dice que tenemos que pagar 4800 e porque ellos han valorado la vivienda en 217000 e.
no estamos conformes claro esta y en hacienda nos han dicho que podemos reclamar pero merece la pena reclamar? nos han dicho por otro lado que si recurrimos luego tenemos que pagar mas de intereses.
nosotros entendemos que tengamos que pagar algo pero tanto dinero, la vivienda no vale 217000e.
que podemos hacer? y si hay que pagar finalmente hay que hacerlo todo de golpe? no tenemos forma de recaudar este dinero de golpe
gracias
  #16  
No Leído 06-mar-2011, 21:53
alex6500 alex6500 está desconectado
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Fecha de Ingreso: sep-2007
Mensajes: 2.260
Hola:

Es que aun cuando recurras, el pocedimiento recaudatorio sigue adelante, con todas sus consecuencias.

El procedimiento es pagar y luego reclamar o bien puedes no pagar, pero garantizar el pago, mediante un aval bancario por el equivalente a lo que reclaman, el banco te cobrara claro, consultalo en tu banco habitual.

Saludos

 

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