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  ¿Cuál es el precio justo de su piso?  
 
 
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  #1  
No Leído 13-feb-2011, 16:46
mileurista mileurista está desconectado
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Fecha de Ingreso: mar-2009
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¿Cuál es el precio justo de su piso?

Totalmente de acuerdo con la opinión de este experto, copio el artículo literal:

Como sabe todo aquel que asistiera la semana pasada al Congreso sobre la Escuela de Salamanca organizado por el Instituto Juan de Mariana y el Mises Institute en el convento salmantino de San Esteban, puede que no sea del todo inteligente plantearse cuál es el precio justo de un inmueble. Al fin y al cabo, los escolásticos ya dejaron asentado que el precio justo era aquel que resultara de la libre negociación entre las partes.


Sin embargo, sí utilizaré un concepto análogo, el de precio razonable, para referirme al valor de los inmuebles. No porque crea –obviamente, no lo creo– que toda compraventa inmobiliaria deba efectuarse obligatoriamente a ese precio razonable, sino porque, como el adjetivo indica, sería prudente y sensato que el comprador lo tuviera en cuenta a la hora plantearse cualquier transacción.

Al fin y al cabo, toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por consiguiente, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Piénselo de este modo: si lo que quiere es sólo vivir 60 años en un piso, tanto le da comprárselo que vivir alquilado durante 60 años. Y, por consiguiente, podemos comparar el precio del piso con el precio de 60 años de alquiler.

Otra cuestión es que no sólo quiera vivir en el piso, sino adquirir su propiedad como mecanismo de inversión. Pero esta decisión no va exactamente de la mano con la anterior: si bien es lógico que todo el mundo quiera vivir en un inmueble, no todo el mundo tiene por qué invertir su dinero en un inmueble, sobre todo si existen inversiones alternativas más rentables. ¿Qué prefiere? ¿Vivir 60 años en un inmueble y al final de su vida ser el propietario de un piso valorado en 300.000 euros, o vivir 60 años alquilado en un inmueble y al final de sus días tener un patrimonio bursátil valorado en un millón de euros? Lo lógico es que elija lo segundo, ya que con ese millón de euros podrá comprarse un piso de 300.000 euros y, aparte, le sobrarán 700.000.

Por este motivo, la decisión entre vivir de alquiler o adquirir un inmueble no es baladí. En ocasiones es mucho más barato alquilar un piso que comprarlo, con lo cual será razonable que accedamos a nuestro servicio de vivienda en el mercado de alquiler y que la cuantía que nos ahorremos la destinemos a invertir en otros activos más rentables que un inmueble.

Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.

Sin embargo, el argumento de Kiyosaki se debilita en aquellas situaciones en las que caen los precios de las viviendas en propiedad hasta el punto de que los alquileres se vuelven relativamente más caros. En estos casos, comprar una vivienda en propiedad nos permite en realidad ahorrarnos dinero a la vez que estamos invirtiendo, y por tanto sí debe considerarse una inversión y no un gasto.

Hoy estamos claramente en esa situación. Los excesos de la burbuja inmobiliaria que provocaron los bancos centrales han inundado nuestras ciudades de viviendas vacías que tienen que liquidarse para que bancos y promotoras puedan saldar parcialmente sus ingentes deudas. El proceso está siendo más lento de lo deseable, pero parece imparable a largo plazo. Así pues, ¿cuándo y a qué precio comprar?

Tal y como lo hemos expuesto, es esencial que comparar el precio del alquiler con el de la vivienda. Esta relación, heredada del análisis bursátil, recibe el nombre de PER. Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 480.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros anuales, su PER será de 40. Esto significa que tardaríamos 40 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. O, dicho de otra manera, los servicios que esa vivienda presta (alquiler) son muy poco valorados en el mercado en relación con el precio desproporcionadamente elevado que estamos pagando. En cambio, una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado.

La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de
2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Al concluir 2008 había caído a 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se había corregido relativamente. ¿Hasta cuándo debería reducirse? La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una. Aunque, desde mi punto de vista, si lo que le preocupa no es pagar malos precios, sino pagar buenos precios, no compre a más de un PER 15.

¿Dónde estamos ahora? Bueno, ciñéndome a Madrid capital, el PER medio de los pisos –tomo los datos de idealista.com– es de 23, después de que el precio de las viviendas haya caído casi un 10% desde su pico en 2007. En general, pues, ya pueden adquirirse inmuebles a precios mucho más razonables que hace dos años. De hecho, en algunos barrios de la Villa y Corte, donde el ajuste de precios ha sido más drástico –por ejemplo, Vallecas o Villaverde–, el PER ya se encuentra en el rango de 19-20 (en Vallecas los precios han caído un 24%, y en Villaverde un 19%). Otros barrios, como Chamartín, Salamanca o Moncloa, siguen teniendo PER muy elevados –entre 27 y 28–, que permiten pronosticar que la caída de precios proseguirá. Es cierto que en estos tres barrios la presión para que el coste de los inmuebles caiga es menor que en otras zonas, esencialmente porque no se construyó demasiado durante el boom inmobiliario, por ello no hay legiones de bancos, promotores y pequeños propietarios endeudados que quieran deshacerse de sus viviendas. Pero el caso es que, a largo plazo, ratios PER de 27 y 28 siguen siendo insostenibles: sus propietarios están dejando de ganar mucho dinero por mantener su capital inmovilizado en el ladrillo en lugar de, por ejemplo, invertirlo en bolsa (donde los ratios PER suelen situarse en torno a 15).

Dado que parece poco probable que con la crisis económica los alquileres se encarezcan mucho, a medio plazo a los barrios ricos de cualquier ciudad no les quedará más remedio que ajustar precios. Aunque no haya pisos de nueva construcción, sí habrá un movimiento destinado a deshacerse de los mismos para rentabilizar el capital en otros lugares.

Así que ya sabe, en general conviene esperar un par de años a que los precios de la vivienda en propiedad sigan bajando y se pongan más en consonancia con la valoración que hacen los consumidores de los servicios que prestan (los alquileres). Obviamente, a día de hoy ya hay numerosos casos en que se pueden encontrar viviendas incluso por debajo de PER 10, pero de momento son más bien la excepción. No crea a los agoreros monclovitas que dicen que los precios ya han tocado fondo, porque el inmueble en propiedad sigue siendo mucho más caro que el alquiler. Otra cosa es que Zapatero se las arregle para encarecer artificialmente los precios de la vivienda quitando la deducción por compra, pero ni con esta medida cortoplacista se logrará detener la caída; más bien la
agravará.


  #2  
No Leído 14-feb-2011, 15:13
reflexion reflexion está desconectado
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Aunque el análisis es sobresaliente, yo no hubiera sido capaz de hacerlo con tanta claridad, he de ponerle un pero, y no lo hago por razón torticera alguna. El pero es tratar a las viviendas como un ente de inversión estricto, cuando este ente tiene muchas más connotaciones que las meras de capitalización, aquí me podría extender, pero prefiero señalarlas y que otros foreros opinen también sobre ellas. Fundamentalmente es el status social que se asocia al propietario del inmueble, esto que puede parecer poco importante, regula sólidamente la demanda de barrios y areas enteras de una forma muy localista, es decir, al margen de la tendencia de su provincia, comunidad o país. Por otro lado hay zonas que han sido literalmente tomadas por inmigrantes, que ahora con la crisis que les afecta, y asociadas al status del inmigrante, valdrían LA MITAD O MENOS de su valor reciente antes de la crisis.
  #3  
No Leído 14-feb-2011, 16:42
fenson fenson está desconectado
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Efectivamente las zonas de inmigrantes son las que mas se han devaluado y donde la crisis golpea mas duro. Por logica sufren mas embargos y por tanto habra mas oferta. El precio se deberia regular antes en Vallecas que en Moncloa.
  #4  
No Leído 14-feb-2011, 21:42
obijoan obijoan está desconectado
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Buenas estoy hecho un lio me puedes ayudar, quiero comprar un piso en la provincia de barcelona que vale 288000 y también hay la posibilidad de alquilarlo por 700 como lo ves y que PER tiene??????????????????
Se que puedo hacer una oferta mas bajo por él, segun Tu que precio pondrias????????????????
Muchas gracias.
  #5  
No Leído 15-feb-2011, 09:31
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Buenas estoy hecho un lio me puedes ayudar, quiero comprar un piso en la provincia de barcelona que vale 288000 y también hay la posibilidad de alquilarlo por 700 como lo ves y que PER tiene??????????????????
Se que puedo hacer una oferta mas bajo por él, segun Tu que precio pondrias????????????????
Muchas gracias.
Es muy fácil eso de calcular el PER. Viene a ser los años que tardas en igualar el precio de compra con las cuotas del alquiler.
700 € al mes son 8.400 €/año. (700 x 12)
288.000 € / 8.400 €/año = 34 años.


En mi opinión, es un precio muy desviado. En este caso te interesa MUCHO MÁS el alquiler.

Como norma general, en mi opinión, cuando ese PER es mayor que 25, interesa alquilar. Cuando es menor que 20, interesa comprar, y cuando está entre 20 y 25, ahí ya habría que hilar más fino.

Por tanto, y siguiendo ese criterio, en el caso de ese piso cuyo alquiler es de 700 € al mes, sería interesante empezar a plantearse su compra, sólo si costara menos de 210.000 (25 años de alquiler).
Y sería indiscutiblemente mucho más interesante comprar que alquilar, si costase menos de 168.000 (20 años de alquiler).


Rebajar de 288 mil a 210 mil es un pedazo de rebaja. Yo no sé cómo se lo iban a tomar. Y ni siquiera es un precio al que yo ciegamente diría que prefiero comprar.


- En resumen:
Si cuesta más de 25 años de alquiler, yo ni me molesto en seguir pensandolo. Ni de coña. No lo compraría jamás (en tu caso, + de 210 mil).
Si cuesta menos de 20 años de alquiler, y puedo comprarlo, tampoco lo pienso: interesa comprar de todas todas (en tu caso, - de 168 mil).

Es sólo en el intervalo entre 20 y 25 cuando ya hay dudas, y hay que darle vueltas para plantearse bien la jugada (en tu caso, entre 168 y 210 mil).


Conclusión: Yo en tu caso no lo compraría, sino que lo alquilaría.
Con la pasta que te ahorras cada mes (que te ahorras un buen cacho), y lo que te ahorras de entrada (hoy en día generalmente hay que tener un 30% del piso, o sea, en tu caso, deberías tener unos 86 mil euros ahorrados ya), en 5 años, te puedes plantear el comprar otra casa mejor.


Otra forma de verlo:
Mira un calculador de hipotecas, mete los datos, y mira cuanto te cuesta al mes.
http://www.idealista.com/pagina/calc...ipotecas?pagar=
Calcula en 5 años cuánto has ahorrado por alquilar en vez de comprar.


Y dejemos de ver un alquiler como "tirar el dinero". También comprar lo es (pierdes el 10% el primer día, y en dinero real tienes que devolverle al banco casi el doble de lo que has tenido que financiar).
  #6  
No Leído 15-feb-2011, 12:57
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Para empezar no estoy de acuerdo con lo de que el precio de compra/venta y alquiler de vivienda sigan siempre lineas paralelas y suban y bajen a la par. Eso puede ser asi en epocas de bonanza economica y derroche, pero no en epocas de crisis y regateo. La crisis ha impuesto la necesidad de racionalizar nuestro comportamiento con el dinero y en este escenario a mi juicio esa relacion de "paridad" entre el precio del alquiler y la compra deja de ser vigente. Me explicare:

- Ante ofertas de venta muy caras, la demanda se traslada al alquiler aumentando alli el precio ofertable en tanto en cuanto la oferta de venta no baje de precio ni se traslade al alquiler.

- Ante ofertas de venta razonables, la demanda ira retornando a la opcion de compra y propiedad, abaratando la opcion del alquiler por escasez de demanda e impidiendo mayores descensos en los precios de venta por todo lo contrario.


No olvidemos que la vivienda es un bien duradero, que no todos los "especuladores" del ladrillo estan con el agua al cuello y que se trata de un mercado cuya mercancia es un bien imprescindible cuya demanda global (propiedad + alquiler) es constante y quienes abandonan una opcion es siempre para irse a la otra, con lo que estan "localizables". Casi nadie se puede retraer de ser demandante de vivienda en cualquiera de sus opciones, con lo que quien posee la oferta y la puede mover a su voluntad entre venta y alquiler (o incluso sacarla del mercado) sera quien "modele el oleaje" de la demanda segun su interes y tendra mas control sobre su "tempo" e intensidad que los demandantes que se mueven como las moleculas de agua en una piscina de olas entre el muro del alquiler y el de la compra.

Hasta otra.
  #7  
No Leído 15-feb-2011, 13:15
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Originalmente Escrito por Adviser Ver Mensaje
Para empezar no estoy de acuerdo con lo de que el precio de compra/venta y alquiler de vivienda sigan siempre lineas paralelas y suban y bajen a la par. Eso puede ser asi en epocas de bonanza economica y derroche, pero no en epocas de crisis y regateo. La crisis ha impuesto la necesidad de racionalizar nuestro comportamiento con el dinero y en este escenario a mi juicio esa relacion de "paridad" entre el precio del alquiler y la compra deja de ser vigente. Me explicare:

- Ante ofertas de venta muy caras, la demanda se traslada al alquiler aumentando alli el precio ofertable en tanto en cuanto la oferta de venta no baje de precio ni se traslade al alquiler.

- Ante ofertas de venta razonables, la demanda ira retornando a la opcion de compra y propiedad, abaratando la opcion del alquiler por escasez de demanda e impidiendo mayores descensos en los precios de venta por todo lo contrario.


No olvidemos que la vivienda es un bien duradero, que no todos los "especuladores" del ladrillo estan con el agua al cuello y que se trata de un mercado cuya mercancia es un bien imprescindible cuya demanda global (propiedad + alquiler) es constante y quienes abandonan una opcion es siempre para irse a la otra, con lo que estan "localizables". Casi nadie se puede retraer de ser demandante de vivienda en cualquiera de sus opciones, con lo que quien posee la oferta y la puede mover a su voluntad entre venta y alquiler (o incluso sacarla del mercado) sera quien "modele el oleaje" de la demanda segun su interes y tendra mas control sobre su "tempo" e intensidad que los demandantes que se mueven como las moleculas de agua en una piscina de olas entre el muro del alquiler y el de la compra.

Hasta otra.
Como siempre, es oferta y demanda.
La situación actual de falta de crédito afecta a la demanda, pero también a la oferta.

La demanda se ha trasladado al alquiler... pero también hay muchísimos ofertantes de pisos en venta... que han pasado a ponerla en alquiler, aumentado su oferta.

El hecho es que el alquiler en las grandes ciudades ha bajado bastante de precio.

Hay promotores que deciden cambiar el objeto de toda la promoción al alquiler, hay miles de propietarios que no se habrían planteado nunca alquilar, que ante la necesidad de ingresos y la imposibilidad de vender, alquilan.

Vamos, que actualmente estamos viviendo una enorme transición de pisos y casas que pasan de estar "en venta", a estar "en venta o alquiler". Y eso ha bajado los precios.

(yo lo he vivido en mis propias carnes... hace pocos meses me cambié a un piso más grande y mejor situado, pagando 60 euros menos al mes).




No estoy de acuerdo en aquello de que la sartén por el mango la tiene el propietario (controlan las mareas, etc.).
Aunque se trate de bienes duraderos, son productos que tienen gastos, y a ningún promotor le interesa soportar los gastos y deterioros de una promoción en standby (y menos ahora... promociones enteras que se tienen que restaurar porque llevaban un año abandonadas y han sufrido el pillaje, han arrancado el cobre, han robado sanitarios...).

En la actualidad hay una sobreoferta significativa... y aunque haya demanda, no hay ninguna "sobredemanda" (me explico, ¿no?).


Yo he sido comprador y he sufrido muchas veces esa sensación de que te hayan "quitado" el piso que te había gustado.
Pero ahora no sucede. Puedes ver una vivienda... y decidir con tranquilidad, porque mientras que antes en una semana ya no estaba, ahora es muy fácil que al año siguiente siga en el mercado y aún más barata.
Antes el comprador a duras penas podía negociar, y de una promoción a la siguiente veías subidas de 20 mil euros... ahora el comprador puede negociar a la baja, ofrecer un 20% menos, y quedarse tan pancho... porque si repite esa operación 20 veces, se llevará 19 portazos en las narices, pero una, lo conseguirá.


Actualmente, la sartén está en el mango del comprador que tiene dinero fresquito en su bolsillo, y se acerca a un mercado de promotores angustiados y propietarios víctimas de hipotecas puente o líos similares.

En este momento, quien domina el tempo es el que tiene dinero líquido y quiere una casa. Y puede visitar 30 viviendas, quedarse con 10 que le gusten, y ofrecer él la cantidad de dinero que quiere pagar.
Hay más desesperación entre los vendedores que entre los compradores. Alguno de los propietarios se sentará a negociar y se conseguirá un buen descuento.

Última edición por emprendeitor fecha: 15-feb-2011 a las 13:27
  #8  
No Leído 15-feb-2011, 13:40
fenson fenson está desconectado
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Yo pienso que habra dos momentos criticos que pueden provocar cambios sensibles: Subida del euribor (en cuanto Alemania remonte) y fin de ayudas por paro prolongado.
La llave la tienen los bancos y a dia de hoy no tienen liquidez.
  #9  
No Leído 15-feb-2011, 20:13
darkness darkness está desconectado
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Originalmente Escrito por fenson Ver Mensaje
Yo pienso que habra dos momentos criticos que pueden provocar cambios sensibles: Subida del euribor (en cuanto Alemania remonte) y fin de ayudas por paro prolongado.
La llave la tienen los bancos y a dia de hoy no tienen liquidez.
Ese momento crítico ya lo estás viviendo. El euribor está remontando sin que el BCE toque los tipos de interés.

Y las ayudas ya están acabando para mucha gente.

Sobre los bancos estoy de acuerdo, si sacasen a la venta el stock que tienen provocarían un hundimiento de precios. Es como si estuviesen sosteniendo a toda costa una presa que se resquebraja por mil sitios y pierde agua a chorros. Tienen medios para que no se desmorone, pero las fugas no las pueden tapar por mas parches que pongan. Esas fugas es lo que vemos bajar la vivienda desde 2007. Yo pienso que esto va para largo. No es nada nuevo, ya ha pasado en otros países en distintas épocas.
  #10  
No Leído 15-feb-2011, 21:39
obijoan obijoan está desconectado
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Muchas gracias a todos, ya lo tengo mas claro,me sentare a negociar y la oferta la hare Yo, si me la aceptan de ooooooooooooooooones y sino me la quedo de alquiler y ya veremos en el futuro.El piso es un pedazo de piso en la mejor zona y donde hay pocos que sean nuevos y con los acabados que tiene, pero como tambien se que aun no han vendido ninguno, pues oferta y haber que pasa.Repito muchas gracias por vuestro tiempo.s2s

 

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