En Link World Network S.L. utilizamos cookies de Google Analytics para realizar un análisis del tráfico web que recibimos y para analizar el comportamiento de los visitantes de nuestra web. También utilizamos cookies de Google Adsense para la gestión de espacios publicitarios. Si sigues navegando por nuestra web entenderemos que aceptas el uso de estas cookies. Más información sobre las cookies que utilizamos: Política de Cookies.

Regresar   InverForo > Zona Inversión > Vivienda

Info

  Topicos del mercado inmobiliario  
 
 
Herramientas
  #1  
No Leído 30-dic-2005, 03:04
Avatar de InverForo
InverForo InverForo está desconectado
InverForo
 
Fecha de Ingreso: nov-2005
Mensajes: 396
Topicos del mercado inmobiliario

Copio un artículo muy interesante escrito por José Manuel Naredo, economista y estadístico.
Fecha: 20 de Noviembre de 2005


Los mitos inmobiliarios de nuestro tiempo

Seis tópicos sobre el mercado inmobilario en España y el comportamiento de los propietarios son desmenuzados y puestos en entredicho. La conclusión apunta a que, a pesar de lo que se diga, en nuestro país hay burbuja inmobiliaria, empujada por la espiral de compras especulativas y créditos baratos

JOSÉ MANUEL NAREDO - 20/11/2005

La interpretación del panorama inmobiliario español está viciada por la pervivencia de una serie de mitos acordes con el negocio inmobiliario imperante que, a fuerza de repetirse, acaban arraigando en la población.

El primero de ellos viene a decir en España no hay cultura de alquiler:

los españoles quieren vivienda en propiedad casi desde el neolítico.Esta creencia es falsa, ya que en 1950 la situación era justo la contraria: las viviendas ocupadas por sus propietarios suponían solo el 46 % del total y eran mucho más minoritarias en las grandes ciudades. En Barcelona solo el 5 % de las viviendas estaba ocupado por sus propietarios, en Madrid el 6 %, en Sevilla el 10 %, en Bilbao 12 %...

La creación franquista de un Ministerio de Vivienda apuntó, entre otras cosas, a promover la vivienda en propiedad como vacuna frente a la inestabilidad social: con la retórica falangista del momento se decía que para hacer gente de orden había que facilitar el acceso de la población a la propiedad de la vivienda y atarla a responsabilidades de pagos importantes. Solamente un continuismo digno de mejor causa en lo que concierne a esta política permitió cambiar la cultura del alquiler en favor de la propiedad y otorgar a España el récord europeo en este campo.

El segundo nos dice Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y conviértase en propietario.

Este eslogan oculta la verdadera disyuntiva a la que se enfrenta quien quiere habitar una vivienda pero carece del patrimonio necesario para comprarla. La decisión oscila entre pagar una renta al propietario en concepto de alquiler o pagar la renta de una hipoteca a una entidad financiera. En ninguno de los dos casos se tira el dinero, sino que se paga por un servicio. El engaño también procede de ignorar que el titular no es propietario pleno de la vivienda hipotecada, ya que en caso de impago el prestamista pasaría a ser el propietario, desahuciando al titular de la misma. Sólo si el comprador paga religiosamente los intereses del crédito y devuelve el principal, acabará adquiriendo la propiedad ¿libre de cargas? del inmueble. Y con los plazos tan dilatados que hoy se establecen para posibilitar los pagos, esto podría ocurrir dentro de treinta o cuarenta años. Con previsiones de tipos al alza y de precios de la vivienda a la baja, el alquiler sería más recomendable que la compra y viceversa. De ahí que el afán de comprar venga avalado por el siguiente mito a comentar.

Tercero: Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarán.

La experiencia indica, por el contrario, que los precios bajaron en el pasado y, con mayor razón, podrán hacerlo en el futuro. Sin ir más lejos, cuando la anterior burbuja inmobiliaria se desinfló tras los festejos de 1992, el índice de precios de la vivienda ¿elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento? registró caídas para la vivienda nueva durante 1992 y 1993 y para la vivienda usada durante 1992. Y hay que advertir que en el caso de la vivienda usada este índice tiene aversión a la baja, pues no se apoya en verdaderos precios de mercado, sino de tasación, que acusan una inercia importante: cuando decae un período de auge aumenta el período de venta y los más necesitados de liquidez acaban vendiendo por debajo de los precios inicialmente demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones.

En período de declive, los precios de mercado tienden a caer más que los de tasación, tal y como confirma la experiencia del ciclo anterior en el que los precios de las nuevas promociones ¿más acordes con los precios de mercado? cayeron mucho más que los de tasación de la vivienda usada. El hecho de que no tengamos experiencia de caídas estrepitosas y prolongadas de los precios de la vivienda, como las ocurridas en otros países, permite mantener impunemente el mito de la irreversibilidad a la baja de los precios de la vivienda, pese a que los espectaculares niveles alcanzados hacen mucho más previsible que nunca correcciones a la baja.

Cuarto: Hay que forzar la construcción de vivienda nueva para cubrir el déficit existente.

Cuando España encabeza a la Unión Europea en número de viviendas por cada mil habitantes, no cabe seguir hablando de déficit de vivienda. Sin embargo, España ocupa un lugar bastante modesto en número de viviendas principales por mil habitantes. La espectacular disociación entre la dotación de viviendas totales y de viviendas principales se explica porque España también es líder europeo en viviendas secundarias y desocupadas por mil habitantes. Pues en el último boom inmobiliario han comprado y acumulado viviendas quienes podían pagarlas, no quienes más las necesitaban para vivir en ellas.

Quinto: Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografía interna o, también, la demanda de viviendas se mantiene fuerte gracias a la entrada masiva de emigrantes.

Cuando el estancamiento y la previsible disminución de la demografía interna no reclaman para el uso las enormes cantidades de vivienda nueva que se están construyendo, se recurre a la justificación de los inmigrantes, confundiendo dos cosas bien distintas: necesidades de alojamiento y demanda solvente de vivienda. Todo ello con tal de no reconocer que lo que mueve tan desmedidos afanes constructivos no es ningún empeño de satisfacer necesidades de alojamiento, sino el pingüe negocio de las plusvalías derivadas de las recalificaciones de suelo, siendo la construcción el medio colaborador necesario para posibilitar la transformación de los terrenos rústicos en suelo edificado, añadiendo como poco tres ceros a su valor.

Sexto: No hay burbuja inmobiliaria, la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda.

Esta idea queda sin respaldo cuando se observa que la expansión del suelo urbanizable ha venido superando ampliamente las necesidades de edificación. La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial del suelo (y de la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercancía-flujo se tratara.

Y es que el suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni tampoco un salario. Ambos son bienes raíces que la gente valora y atesora por si mismos. En este caso su valor de mercado responde sólo a la pequeña fracción de dichos stocks que cambia de mano y se revela poco sensible al coste y a la producción del bien patrimonial en cuestión, dependiendo sobre todo de consideraciones y expectativas ajenas a éstos y de su comparación con el tipo de interés, que marca la retribución alternativa del dinero. De ahí que sus precios se hayan visto empujados al alza cuando la caída conjunta de la bolsa y el tipo de interés desincentivó las alternativas de inversión.

La mayor demanda de terrenos y viviendas acarreó subidas de precios que atrajeron nuevas oleadas de compras y nuevas perspectivas de revalorización, originando esa espiral de revalorización y compra especulativa (apalancada con créditos) que suele llamarse burbuja inmobiliaria. Como hemos indicado, la mitología se empeña en decir, en contra de toda evidencia, que no hay burbuja inmobiliaria, sino subidas normales de precios derivadas de la escasez de suelo.

JOSÉ MANUEL NAREDO, economista y estadístico
Profesor ´ad honorem´de la escuela de Arquitectura de Madrid, y profesor de la facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Complutense. Premio Nacional de Medio Ambiente 2000

(La Vanguardia)


  #2  
No Leído 01-ene-2006, 13:56
Avatar de XDYES2
XDYES2 XDYES2 está desconectado
quiero mi piso ya.
 
Fecha de Ingreso: dic-2005
Lugar: de un pais muy bonito
Mensajes: 10
si cuanta razon lo que me ha gustado es la opinion alquiler compra que para nada en ninguno de los dos se pierde dinero.
__________________
Club de los hipotecados, miembro unico y cabreado por serlo.
  #3  
No Leído 01-ene-2006, 14:11
pereju pereju está desconectado
Miembro
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Lugar: BCN
Mensajes: 80
Muy interesante, sobre todo el tercero: la inmensa mayoría de la población cree que la vivienda siempre ha subido, sube y subirá por los siglos de los siglos
  #4  
No Leído 03-ene-2006, 23:24
marc marc está desconectado
Miembro
 
Fecha de Ingreso: dic-2005
Lugar: Barcelona
Mensajes: 260
Yo el que más he oido es el segundo!! Pero ya llevo 5 años de alquiler... así que no le he hecho mucho caso...

Saludos!!
  #5  
No Leído 05-ene-2006, 02:55
Avatar de Cadizgestion
Cadizgestion Cadizgestion está desconectado
==============
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Lugar: EL PUERTO DE SANTA MARIA
Mensajes: 155
El Tercer Ejemplo Es Una Verdad Como Un Templo. El Precio De La Vivienda Subira Y Lo Unico Que Pasara Cuando Este Toque Techo Sera Un Estancamiento. Llevo 6 AÑos En El Sector Inmobiliario Y He Revendido Una Misma Casa En Cuestion De Dos AÑos Y Esta Le Ha Originado A Este Ultimo Propietario Una Plusvalia Limpia De Gasto De Unos 60.000€. (esta vivienda siempre a sido como 1ºresidencia)

Como Digo A Mis Clientes: "desde Que Tengo Uso De Razon El Pan Siempre Ha Subido, La Vivienda Es Igual"

Salu2 QUE DE GENTE CONOCIDA DE OTROS FOROS POR AQUI... YO HE CAMBIADO UN POQUITO MI NOMBRE... CON LOS NEGOCIOS NO SE JUEGA.

Última edición por Cadizgestion fecha: 05-ene-2006 a las 03:08
  #6  
No Leído 14-ene-2006, 00:32
soriano soriano está desconectado
Usuario
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Mensajes: 13
Personalmente no creo que esto sean tópicos, son excepciones a la realidad.
Los economistas son especialista en dar explicaciones “a toro pasado”, de hecho, si alguno de ellos fuera capaz de anticipar con exactitud el futuro de la economía no seria economista, seria “brujo”.
No me quiero enfrentar a nadie ni discutir tampoco con nadie, pero en mi humilde opinión y por lo que veo y me cuentan personas cercanas a mi y que se dedican al sector inmobiliario, estos tópicos son lo que están vendiendo viviendas desde hace muchos años
Bajo mi punto de vista D. José Manuel Naredo lo que hace es basar su razonamiento en momentos muy concretos de tiempo y de duración limitada, pero esto solo sirve para ese momento, la realidad actual es otra, o me parece a mi.
Saludos.
  #7  
No Leído 14-ene-2006, 14:08
pereju pereju está desconectado
Miembro
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Lugar: BCN
Mensajes: 80
Cita:
Originalmente Escrito por Cadizgestion
El Tercer Ejemplo Es Una Verdad Como Un Templo. El Precio De La Vivienda Subira Y Lo Unico Que Pasara Cuando Este Toque Techo Sera Un Estancamiento. Llevo 6 AÑos En El Sector Inmobiliario Y He Revendido Una Misma Casa En Cuestion De Dos AÑos Y Esta Le Ha Originado A Este Ultimo Propietario Una Plusvalia Limpia De Gasto De Unos 60.000€. (esta vivienda siempre a sido como 1ºresidencia)

Como Digo A Mis Clientes: "desde Que Tengo Uso De Razon El Pan Siempre Ha Subido, La Vivienda Es Igual"

Salu2 QUE DE GENTE CONOCIDA DE OTROS FOROS POR AQUI... YO HE CAMBIADO UN POQUITO MI NOMBRE... CON LOS NEGOCIOS NO SE JUEGA.
La vivienda sube en media, pero no se libra para nada de los ciclos económicos. También sube el pan y la gasolina.

La vivienda bajó en los años 90, después de las olimpiadas-expo92, y también bajó en los 80. Aun recuerdo cuando era pequeñajo, en los centros de las ciudades había montones de pisos a medio hacer abandonados por quiebra de las contructoras.
  #8  
No Leído 15-feb-2006, 21:53
No Registrado
Invitado
 
Mensajes: n/a
Cita:
Originalmente Escrito por Cadizgestion
El Tercer Ejemplo Es Una Verdad Como Un Templo. El Precio De La Vivienda Subira Y Lo Unico Que Pasara Cuando Este Toque Techo Sera Un Estancamiento. Llevo 6 AÑos En El Sector Inmobiliario Y He Revendido Una Misma Casa En Cuestion De Dos AÑos Y Esta Le Ha Originado A Este Ultimo Propietario Una Plusvalia Limpia De Gasto De Unos 60.000€. (esta vivienda siempre a sido como 1ºresidencia)

Como Digo A Mis Clientes: "desde Que Tengo Uso De Razon El Pan Siempre Ha Subido, La Vivienda Es Igual"

Salu2 QUE DE GENTE CONOCIDA DE OTROS FOROS POR AQUI... YO HE CAMBIADO UN POQUITO MI NOMBRE... CON LOS NEGOCIOS NO SE JUEGA.
Has visto 6 años y ya crees haberlo visto todo?. Por esa regla de tres en Japon siempre bajara la vivienda porque en los ultimos 6 años no ha hecho sino bajar.
Otra mejor. Como tengo 18 años y en los ultimos 6 no he hecho sino crecer, ¿seguire creciendo siempre?. CUANTA INCULTURA
  #9  
No Leído 16-feb-2006, 01:12
Avatar de Cadizgestion
Cadizgestion Cadizgestion está desconectado
==============
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Lugar: EL PUERTO DE SANTA MARIA
Mensajes: 155
Cita:
Originalmente Escrito por No Registrado
Has visto 6 años y ya crees haberlo visto todo?. Por esa regla de tres en Japon siempre bajara la vivienda porque en los ultimos 6 años no ha hecho sino bajar.
Otra mejor. Como tengo 18 años y en los ultimos 6 no he hecho sino crecer, ¿seguire creciendo siempre?. CUANTA INCULTURA

6 AÑOS DE ACREDITADA Y RECONOCIDA PROFESIONALIDAD CON MAS DE 25 AÑOS DE EXPERIENCIA FAMILIAR.

SOLO HABLO DE LO QUE VIVO. 28 AÑOS EN LA COSTA GADITANA SIN QUE UNA SOLA VIVIENDA SE HAYA DEVALUADO, SOLO ESTANCADO NUNCA HAN BAJADO.

creo que esta fuera de lugar comparar japon con españa, creo que es mejor comparar españa con los paises del este de europa... ja ja ja...

INCULTURA??? EN QUE TE BASAS... EN DESACREDITAR Y NO APORTAR DATOS... LANZAR LA PIEDRA Y PUNTO...

INCULTURA LA TUYA Ó POBRE ILUSO PENSANDO QUE VAS A COMPRAR DUROS CON VALOR DE 6 PESETAS PORQUE SI...

SEGUN TU HAY QUE CONTAR TAMBIEN CON LA INCULTURA DE LOS BANCOS... PORQUE ESTAN DANDO HIPOTECAS AL 100% DE LA TASACION Y COMO TENGAN QUE EMBARGAR ESTAS VIVIENDAS AL FINAL VAN A RECUPERAR SOLO UN 10 %... PORQUE SEGUN TU VAN A BAJAR JA.JA.JA
QUE PANDA DE INCULTOS SOMOS...

TU SI QUE ERES CULTO... JA JA JA... EDUCACION ANTE TODO...

Última edición por Cadizgestion fecha: 16-feb-2006 a las 01:22
  #10  
No Leído 16-feb-2006, 17:29
No Registrado
Invitado
 
Mensajes: n/a
Gañanes

Vaya gañán el CadizGestion, lo que nos sobra en este país es la panda de nuevos ricos que han dado el pelotazo inmobiliario y ya se creen que son algo, por regla general no son más que unos palurdos ignorantes con dinero, pero eso sí, muy patriotas y muy peperos
  #11  
No Leído 16-feb-2006, 17:56
No Registrado
Invitado
 
Mensajes: n/a
No lo sabes tu bien....
Como que 25 años sin ver bajar una vivienda? para tu información, en 1995, el m2 era un 10% mas barato que en 1991.... y si le sumas la inflación, ya ni te digo... y eso que entre 1991 y 1995, en vez de subir tipos como ahora, estuvieron bajandolos....
Y lo de los bancos... en fin... muchos no se acuerdan de los responsables de oficina, van por objetivos trimestrales, semestruales o anuales... pero nunca mas alla... no esperes que un director de una oficina piense en los problemas que le pueda estar generando al banco a 4 o 5 años vista.... él tiene que cumplir unos objetivos o tiene problemas... no os olvideis de eso
  #12  
No Leído 16-feb-2006, 20:50
Avatar de Cadizgestion
Cadizgestion Cadizgestion está desconectado
==============
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Lugar: EL PUERTO DE SANTA MARIA
Mensajes: 155
Cita:
Originalmente Escrito por No Registrado
Vaya gañán el CadizGestion, lo que nos sobra en este país es la panda de nuevos ricos que han dado el pelotazo inmobiliario y ya se creen que son algo, por regla general no son más que unos palurdos ignorantes con dinero, pero eso sí, muy patriotas y muy peperos

CADA POST QUE VEO DE REPLICA HACIA MI PERSONA, LA VEO CADA VEZ MAS POLITICA... NO TE VOY A DECIR Y MENOS EN ESTE FORO A QUIEN VOTO O DEJO DE VOTAR, NI CUANTO DINERO GANO O DEJO DE GANAR...

CREO SABER QUIEN ESTA DETRAS DE ESTOS POST... A QUE NO PUEDES REGISTRARTE COMO TU QUIERES???????

Última edición por Cadizgestion fecha: 16-feb-2006 a las 21:10
  #13  
No Leído 16-feb-2006, 20:52
Avatar de Cadizgestion
Cadizgestion Cadizgestion está desconectado
==============
 
Fecha de Ingreso: ene-2006
Lugar: EL PUERTO DE SANTA MARIA
Mensajes: 155
Cita:
Originalmente Escrito por No Registrado
No lo sabes tu bien....
Como que 25 años sin ver bajar una vivienda? para tu información, en 1995, el m2 era un 10% mas barato que en 1991.... y si le sumas la inflación, ya ni te digo... y eso que entre 1991 y 1995, en vez de subir tipos como ahora, estuvieron bajandolos....
Y lo de los bancos... en fin... muchos no se acuerdan de los responsables de oficina, van por objetivos trimestrales, semestruales o anuales... pero nunca mas alla... no esperes que un director de una oficina piense en los problemas que le pueda estar generando al banco a 4 o 5 años vista.... él tiene que cumplir unos objetivos o tiene problemas... no os olvideis de eso


VUELVO HA REPETIR... HABLO DESDE LO QUE HE VIVIDO EN LA COSTA GADITANA... EL LADRILLO DE CIUDAD REAL NO ES EL MISMO QUE EL DE CONIL...
  #14  
No Leído 16-feb-2006, 22:38
marc marc está desconectado
Miembro
 
Fecha de Ingreso: dic-2005
Lugar: Barcelona
Mensajes: 260
Alguno/s podríais hacer un par de cosas:
- Primero registraros, que aunque sea con un pseudónimo queda más personal que con anónimo lo de criticar a alguién.
- Segundo abrir un hilo que se llame: Discusión con Cadizgestión y discutir temas políticos y personales con él allí.

A mi Cadizgestión ni me cae bien ni mal, no le conozco personalmente y aquí no llevamos nadie suficiente tiempo como para hacernos una idea real de como es ninguno de nosotros; pero creo que todos nos merecemos un derecho a réplica y a mi no me parece que se lo esteis dando.

Saludos!!
  #15  
No Leído 17-feb-2006, 12:29
ObservadorONU
Invitado
 
Mensajes: n/a
Forocoches es una peste

Esta es toda la chusma que viene desde forocoches...

Espero que al ver número en los post se lien y no vuelvan a entrar, que gente...

 

Regresar   Inicio | InverForo > Zona Inversión > Vivienda



Herramientas



Info Legal · Privacidad · Cookies · Normas de Uso · Publicidad · Ayuda · Contacto [ VERSIÓN MÓVIL ]
  LWNET © vBulletin Solutions, Inc