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  Dudas compra vivienda  
 
 
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  #1  
No Leído 09-may-2015, 00:35
aalemendi aalemendi está desconectado
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Dudas compra vivienda

Buenas,

Voy a comprar una vivienda pero a la hora de cerrar el trato me surgen duda al ser mi primera operación. Al no pedir hipoteca puedo tramitar yo todo el papeleo, pero tengo unas dudas que me gustaría resolver:

Al no llevar ningún gestor del banco, ¿como me garantiza el vendedor que va a cancelar la hipoteca que tiene la vivienda que voy a comprar?¿ Se puede ordenar una OMF desde la notaria? ¿Se hace por teléfono?

Por otro lado, me gustaría saber ¿que documentación tengo que entregar, y donde, para registrar la vivienda a mi nombre?. Si estos trámites los hace un profesional, ¿cuanto cobra? ¿Los pede hacer el mismo notario? ¿Es complicado?

Muchas gracias


  #2  
No Leído 09-may-2015, 08:54
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Buenas,

Voy a comprar una vivienda pero a la hora de cerrar el trato me surgen duda al ser mi primera operación. Al no pedir hipoteca puedo tramitar yo todo el papeleo, pero tengo unas dudas que me gustaría resolver:

Al no llevar ningún gestor del banco, ¿como me garantiza el vendedor que va a cancelar la hipoteca que tiene la vivienda que voy a comprar?¿ Se puede ordenar una OMF desde la notaria? ¿Se hace por teléfono?

Por otro lado, me gustaría saber ¿que documentación tengo que entregar, y donde, para registrar la vivienda a mi nombre?. Si estos trámites los hace un profesional, ¿cuanto cobra? ¿Los pede hacer el mismo notario? ¿Es complicado?

Muchas gracias

Cuando se paga la vivienda, se hacen cheques separados, de manera que el total de la deuda hipotecaria usted no se la paga al vendedor si no que se lo paga directamente al banco que deba el dinero el vendedor, para poder luego quitar la carga de la finca, el talón con la cantidad de la deuda pendiente hipotecaria ira a nombre del banco y se entrega al representante del banco del hipotecado que acuda a la firma de la escritura si acude un representante del banco si no se retiene y se abonara al banco pero nunca se hace un talón por la cantidad total de compra al vendedor habiendo una carga hipotecaria, hay que hacer dos talones uno para el vendedor a su nombre en el caso de que deba menos del precio en que vende, y otro para el banco poseedor de la deuda.


Si debe mas del precio que vende, entonces solo hay un talón e ira a nombre del banco que se poseedor de la deuda por que se puede decir que la casa no es del vendedor hasta que esta pagada, mientras no este pagada es como si hubiera dos dueños.


Lo mejor es que contrate un gestor y le haga el papeleo, la misma notaria seguramente tenga este servicio pero se lo cobrara a parte y puede resultar mas caro que un gestor que contrate a parte.


¿Cuál es la forma de pago idónea para comprar una vivienda? En cuanto a la forma de pago se pueden distinguir tres supuestos:


Si vamos a solicitar una préstamo hipotecario para comprar una vivienda, normalmente se paga el precio integro en el momento de la escritura publica, salvo que se haya hecho un pago anteriormente en concepto de arras, en cuyo caso dicha cantidad se detrae de la cantidad a pagar. Si existe una carga previa que recae sobre la vivienda, el vendedor solo percibirá la diferencia entre el precio y el capital pendiente de pago, ya que el importe de la deuda pendiente, será retenido para pagar al Banco y así cancelar la hipoteca previa. Si vamos a pagarla al contado.


2. ¿Se debe pagar al contado el precio de una vivienda? Sólo debe darse si la vivienda está totalmente libre de cargas en el Registro, ya que si hay alguna carga (hipoteca, embargo.), debe descontarse su importe del precio. Se aconseja sólo si se firma directamente la escritura ante notario, ya que en este caso el comprador goza de protección inmediata mediante el envío telemático por parte del notario de la comunicación de dicha compraventa.


3. Si compro una vivienda nueva, ¿qué cantidades debo entregar antes de formalizar la escritura de compraventa? Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio,”compra sobre plano”, puesto que el edificio no está aún construido, (pago que normalmente supone el 20-30% del precio y que se realiza mediante pagos periódicos efectuados durante el tiempo -aproximadamente 2 años- que dura la construcción de la vivienda), el promotor viene obligado por ley a constituir un seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales en el caso de incumplimiento.


4. Si se firma el contrato de compra venta de vivienda privado, ¿hay que efectuar el pago del total o se aplaza al momento de la escritura pública? Si se firma contrato privado de compraventa lo normal es que se aplace el precio, pagando la parte restante del precio en el momento de la escritura pública. En este caso el vendedor puede garantizarse en relación al precio pendiente, mediante una condición resolutoria de forma que si el comprador no paga, el inmueble vuelve a ser propiedad del vendedor.


5. Como comprador, ¿me puede interesar subrogarme en la hipoteca del vendedor? Sobre todo si la vivienda que va a venderse está hipotecada, el comprador puede subrogarse en la hipoteca y adquirir la condición de deudor frente al banco prestamista. Al comprador le supone un ahorro por los gastos de apertura de un préstamo hipotecario y el vendedor se ahorra los gastos derivados de cancelar la hipoteca existente. El vendedor recibirá como precio el resultante de detraer el importe de préstamo pendiente y otros recibos impagados, si los hay. Es necesario que el banco acepte al comprador como prestatario.


Trámites


1. ¿Es necesario formalizar la compraventa mediante escritura pública? ¿Qué garantías ofrece? La escritura pública de compraventa es el acto que convierte en propietario al comprador y que sirve de título inscribible en el Registro de la Propiedad. La función de dicha inscripción es dejar constancia escrita de la titularidad de los bienes y de cualquier carga que los grave. Es recomendable porque produce máxima garantías jurídicas, y obligatoria en el caso de que pidamos un préstamo hipotecario.


2. ¿Quién se ocupa de los trámites de inscripción de la escritura y de préstamo hipotecario en su caso? La inscripción la realiza el gestor de la notaria o el gestor designado por el banco, en el caso de que haya préstamo hipotecario: el notario el mismo día de la firma ya advierte al Registro del acto jurídico que se va a formalizar la compraventa en escritura pública pero luego debe llevarse al Registro, la copia autorizada de la escritura con el pago de los impuestos correspondientes, para proceder a su inscripción definitiva. Tras su inscripción se devuelve al propietario la escritura inscrita con todas las facturas abonadas por éste. -




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Buenos días.
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Última edición por Alucinado fecha: 09-may-2015 a las 09:15
  #3  
No Leído 09-may-2015, 12:25
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No sabía algunas cosas que comentas Alucinado. Gracias
  #4  
No Leído 09-may-2015, 14:53
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Muchas gracias Alucinado
  #5  
No Leído 10-may-2015, 13:05
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Buenas,

después de leer e intentar comprender todo, me gustaría saber si estoy en lo cierto de los siguientes pasos.

Al tener el dinero, no voy a hacer hipoteca, por lo que entiendo que lo que tengo que hacer es:
1. Firmar en notaría y pagar las copias de escrituras
2. Pagar impuestos (se puede hacer en notaría), pero también por libre.
3. Registrar la vivienda (hay que presentar justificante de impuestos, IBI y escrituras).
4. Comunicar al catastro el cambio de titular (hay dos meses).

¿Cuánto son las copias de escrituras?
Si el ITP no lo pago en la notaría, ¿Cuánto tiempo tengo para pagar desde la compra? ¿Es un mes?


Gracias

Última edición por aalemendi fecha: 10-may-2015 a las 13:15
  #6  
No Leído 10-may-2015, 14:02
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Buenas,

después de leer e intentar comprender todo, me gustaría saber si estoy en lo cierto de los siguientes pasos.

Al tener el dinero, no voy a hacer hipoteca, por lo que entiendo que lo que tengo que hacer es:
1. Firmar en notaría y pagar las copias de escrituras
2. Pagar impuestos (se puede hacer en notaría), pero también por libre.
3. Registrar la vivienda (hay que presentar justificante de impuestos, IBI y escrituras).
4. Comunicar al catastro el cambio de titular (hay dos meses).

¿Cuánto son las copias de escrituras?
Si el ITP no lo pago en la notaría, ¿Cuánto tiempo tengo para pagar desde la compra? ¿Es un mes?


Gracias

El plazo para pagar el ITP es un mes desde que se hace la adquisición, hay que tener en cuenta el valor por el que se declara, hay que tener cuidado si compra muy barato no pagar el impuesto por debajo del valor fiscal del inmueble, por que si paga menos de lo que hacienda dice que vale esa propiedad se lo reclamaran, conviene pues saber el valor fiscal del inmueble y pagar el impuesto por ese precio aunque se compre mas barato.


Por lo general se pide una copia simple y una copia autorizada.





IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS ITP

Publicado por Bujarrabal en Noticias En marzo 6, 2014
Mucha gente nos pregunta qué tipo de operaciones están afectadas por este impuesto ya que no tienen claro cuándo se debe pagar y cuándo no es necesario.


Podemos decir que este impuesto agrupa 3 tipos de operaciones distintas, a las que llama “modalidades” y que quedan gravadas, es decir, para las que hay que pagar el impuesto:
  1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas: en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) se gravan entre otras cosas las transmisiones (compraventas) de bienes, derechos e inmuebles que forman parte del patrimonio de las personas físicas. Por ejemplo la venta de un piso entre particulares o la venta de un coche.
  2. Impuesto sobre operaciones societarias: esta modalidad se refiere fundamentalmente a actos de financiación de la empresa como por ejemplo ampliaciones de capital, préstamos, etc.
  3. Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD): se someten a tributación, bajo esta modalidad, los documentos notariales (es la llamada cuota fija o papel notarial y la cuota variable), documentos mercantiles y documentos administrativos. Por ejemplo una escritura pública en un notario o un acta notarial.
En ningún caso un mismo evento o acto podrá ser gravado por dos modalidades por lo que se paga TPO no aplicará en ningún caso ninguna de las otras modalidades y viceversa.
Por tanto será importante saber cada acto a qué modalidad corresponde: Una venta de una vivienda, una escritura de un préstamo, etc. para liquidar bien el impuesto.


Plazo: ¿Cuándo se paga? el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se abona en los 30 días hábiles posteriores a la realización del acto en que nace la obligación de pagar el impuesto.
Por ejemplo, la firma de un contrato de compraventa.


Lugar: ¿Dónde se paga? El pago se realiza en las oficinas de la Dirección General de Tributos de la Comunidad Autónoma en cuestión. Es por tanto un impuesto Autonómico.


Forma ¿Cómo se liquida? El impuesto se paga presentando liquidación del Modelo 600 (Modelo 620 para en caso de vehículos) y los anexos debidamente cumplimentados, de forma telemática a través de la Oficina Virtual Tributaria.
Deberá presentarse también copia del DNI, NIF o CIF de los sujetos pasivos y de los transmitentes si no se dispone de etiquetas informativas.


Hay que añadir otros documentos que serán distintos según sea transmisión de un inmueble, un vehículo u otro acto.
Es importante señalar que en el País Vasco cada diputación foral tiene su propia especialidad en el impuesto. Igual ocurre en Navarra.
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  #7  
No Leído 10-may-2015, 15:15
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Muchas gracias Alucinado, firmaré está semana y arreglé los papeles en el mes siguiente.

Última edición por aalemendi fecha: 10-may-2015 a las 15:18
  #8  
No Leído 11-may-2015, 17:29
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Hola de nuevo,

hoy el vendedor ha pillado cita en la notaría y ha ido al banco para pedir el certificado de deuda pendiente para el día de firma. En el banco (Unicaja), le han dicho que no le pueden dar hoy el certificado para el día de la firma (este viernes), y que deberá ir el viernes por la mañana a reclamarlo, ya que si se lo dan hoy, no pueden garantizar que el viernes deba la misma cantidad.

De ser así, cómo hago yo para conseguir mi cheque conformado por la cantidad necesaria si mi banco me dice que me tarda también un día?

Debería UNICAJA emitir el certificado con antelación? De ser así, hay alguna ley que les obligue?


gracias
  #9  
No Leído 11-may-2015, 19:28
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Hola de nuevo,

hoy el vendedor ha pillado cita en la notaría y ha ido al banco para pedir el certificado de deuda pendiente para el día de firma. En el banco (Unicaja), le han dicho que no le pueden dar hoy el certificado para el día de la firma (este viernes), y que deberá ir el viernes por la mañana a reclamarlo, ya que si se lo dan hoy, no pueden garantizar que el viernes deba la misma cantidad.

De ser así, cómo hago yo para conseguir mi cheque conformado por la cantidad necesaria si mi banco me dice que me tarda también un día?

Debería UNICAJA emitir el certificado con antelación? De ser así, hay alguna ley que les obligue?


gracias



Hombre, el banco sabe perfectamente que deberá el viernes ya el dueño de la hipoteca, lo puede calcular de forma fácil, y mas si tiene todas las cuotas al día que no exigen ningún calculo extra.


El banco de hecho tendrá ya preparado ese certificado antes del viernes aunque no se lo de hasta el viernes, luego le pueden decir cuanto será la cantidad pendiente el viernes perfectamente y debería decírselo pues lo pueden calcular muy fácilmente aunque no le den el certificado hasta el viernes.


Le pueden hacer la liquidación provisional prevista para el viernes aunque no la certifiquen hasta el viernes, y con esa liquidación provisional pedir el talón conformado sobre la cantidad que pone en la liquidación provisional.


De hecho no tiene por que pasar nada, por que como digo ya saben perfectamente que se deberá a fecha del viernes, salvo que el vendedor hiciera alguna trampa y devolviera los recibos que todavía pueda devolver que son 2 meses creo recordar, pero es absurdo esto, por que usted se puede negar a firmar el día de la compra venta si la cantidad que pone en el certificado no es la liquidación provisional que estaba prevista para ese viernes "ha pasado algo raro".


Pidan que le den la "provisional" prevista para ese viernes, y usted pida que le hagan el talón en base a esa provisional.


Si se niegan a la "provisional", ustedes pueden hacer el calculo aproximadamente en base a los recibos de las ultimas cuotas, y teniendo en cuenta si existen penalizaciones por amortización antes del plazo, pueden acordar poner una cantidad algo superior que le será devuelta al vendedor al liquidar la deuda, si esta es superior a lo que se había "calculado" y si la cantidad difiere mucho de lo que pone en el certificado se puede anular la operación.


Pero lo normal seria que le hicieran ya la provisional para el viernes aunque no le den el certificado hasta el viernes y en base a eso se pida el talón conformado.


Buenas tardes.
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Última edición por Alucinado fecha: 11-may-2015 a las 19:34
  #10  
No Leído 18-may-2015, 19:49
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Muy buenas,

el viernes pasado firmé la compraventa, y conseguimos ir al Banco para hacer entrega del talón de cancelación de hipoteca.
En el Banco, nos comentaron que hasta 10 días no tendrán el Certificado Oficial de cancelación, ya que eso lo hace la Oficina Central y se toman su tiempo. El vendedor, en cuanto tenga dicho certificado, procederá a emitir la Escritura de Cancelación.

Por mi parte, como vendedor ya tengo la Escritura (y 3 copias) de la vivienda. Creo que lo que me queda pendiente es realizar el pago del ITP (modelo 600) y proceder a registrar la vivienda y la cancelación de hipoteca.

Podrían indicarme cuál es el orden lógico de las acciones? yo entiendo que tendría:

* Lo primero pagar el impuesto
* Lo siguiente sería registrar la vivienda a mi nombre (ya me comentaron que no es obligatorio, pero me gustaría hacerlo).
* Lo último, registrar la cancelación de hipoteca del vendedor (por mi parte no hay hipotecas). Para esto hace falta las escrituras de cancelación.

¿estoy en lo cierto? ¿da tiempo de hacer todos los trámites en una mañana?

Gracias
  #11  
No Leído 18-may-2015, 20:33
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Hay que pagar los impuestos primero, por que hay que llevar al registro los justificantes del pago junto con la escritura para registrar la vivienda.


Registrar no es obligatorio, pero es la única prueba incuestionable de que la casa es suya, si no registra originara un problema a futuro, problema que será mas complicado y caro de resolver si quiere vender o en el futuro para una posible herencia ya que no figurara en ningún registro que la casa le pertenece a usted.


Buenas tardes.
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  #12  
No Leído 18-may-2015, 22:51
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Originalmente Escrito por Alucinado Ver Mensaje
Hay que pagar los impuestos primero, por que hay que llevar al registro los justificantes del pago junto con la escritura para registrar la vivienda.


Registrar no es obligatorio, pero es la única prueba incuestionable de que la casa es suya, si no registra originara un problema a futuro, problema que será mas complicado y caro de resolver si quiere vender o en el futuro para una posible herencia ya que no figurara en ningún registro que la casa le pertenece a usted.


Buenas tardes.

Lo de no registrar no te lo pienses como te dice Alucinado. Yo tuve un problema con un piso de un familiar muy cercano, que por error en su momento no registró y el piso en cuestión estuvo a nombre de una empresa contructora municipal. La de vueltas que tuve que dar hasta que al final entre un abogado de dicha empresa junto con el registrador de la propiedad de la ciudad se pudo solucionar ya que había estado así durante unos 30 años. Según me dijeron uno de los dos, si la empresa municipal de construcción hubiera quebrado, el piso hubiera ido por delante como patrimonio de la empresa. Esto según me dijeron ellos.

Al final se hizo como una especie de escritura adjunta que si alguna vez el piso se vendiese, hay que presentar ambas escrituras.

 

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