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  Números inversión vivienda  
 
 
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  #1  
No Leído 03-feb-2016, 14:36
glado glado está desconectado
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Fecha de Ingreso: nov-2015
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Question Números inversión vivienda

Buenos días a todos, estoy buscando oportunidades de inversión y he encontrado algún apartamento interesante, con inquilino dentro. Me gustaría saber vuestras opiniones y si lo veis como una buena inversión. Estos son los datos:

-El precio del apartamento es de unos 89-99.000€ (pongo un rango porque creo que sería negociable). Es una zona de Madrid con bastante movimiento de alquileres (bajo riesgo de tener sin alquilar)
-No tiene parking, pero no me importa porque me haría subir la mensualidad de la comunidad.
-Gastos de comunidad: 47€
-Metros: Pequeño, unos 40m como mucho. Mini apartamento de una habitación.
-Amueblado, no tendría que gastar en nada en principio.
-Construcción bastante nueva.
-Podría dar una entrada de 25.000€ pero tendría que solicitar hipoteca
-El inquilino está pagando 500€ al mes de alquiler y parece una persona limpia y tranquila, por lo que no creo que me de muchos problemas.
-He estimado que con los gastos de transmisión me saldría sobre unos 96-97.000€ más la hipoteca, que aún no he preguntado y no tengo ni idea de en cuánto andaría.
-Si el inquilino se fuera creo que podría incrementar el alquiler a 550€ y como mucho 600€

Con gastos me sale un PER cercano al 17 y pagando gastos de comunidad me saldría una rentabilidad de un 4,89% si he hecho bien los números. Sin embargo, si me voy de la zona no podría hacerme cargo de la gestión como propietario y tendría que pagarle a una agencia. Por lo que he visto cobran unos 50€ mensuales por estas gestiones, lo cual me bajaría la rentabilidad a un 3,89%. El apartamento creo que podría pagarlo en 3 años y liberarme de la hipoteca adelantando pagos.

Evidentemente todos estos números necesito cerrarlos bien pero simplemente estoy jugando con varios escenarios a fin de aprender.

¿Cómo veis el negocio? ¿recomendaciones/sugerencias/ideas?

Gracias a todos de antemano!


  #2  
No Leído 03-feb-2016, 15:04
REYDMUS REYDMUS está desconectado
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Yo le sumaria todos los gastos intrinsecos a la vivienda (derramas, basuras, ibi, etc), lo calcularia con un 80% de ocupacion y un 20% de morosidad. Lo de calcular la gestoria es interesante pero le añadiria un 10% en concepto de desgaste de la vivienda. Añadele que es una inversion bastante iliquida y con capital no garantizado.

Lo que te de, comparalo con que ahora puedes conseguir depositos a 10 años al 2.65% y mira si te compensa.
  #3  
No Leído 03-feb-2016, 17:56
Pass Pass está desconectado
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Yo mas que la morosidad del 20%, incluiría en el cálculo de los gastos del alquiler lo que cuesta un seguro por impago...
  #4  
No Leído 03-feb-2016, 18:06
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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En principio es muy interesante. Los números parecen salir bien.


Dale unas vueltas más, para asegurarte que todo está OK, pero a priori, está muy bien.
  #5  
No Leído 03-feb-2016, 18:16
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Originalmente Escrito por REYDMUS Ver Mensaje
Yo le sumaria todos los gastos intrinsecos a la vivienda (derramas, basuras, ibi, etc), lo calcularia con un 80% de ocupacion y un 20% de morosidad. Lo de calcular la gestoria es interesante pero le añadiria un 10% en concepto de desgaste de la vivienda. Añadele que es una inversion bastante iliquida y con capital no garantizado.

Lo que te de, comparalo con que ahora puedes conseguir depositos a 10 años al 2.65% y mira si te compensa.


La verdad es que estás bastante equivocado....


Tú le habrías desaconsejado a Colón embarcarse, porque oye... con la humedad, el viento y el frío, los barcos se hunden en cuanto cruzas el horizonte...






Un depósito a 10 años, no se actualiza con respecto a la inflación. En 10 años, tendrás exactamente lo mismo que ingresaste.
Una vivienda, generalmente, se actualiza con respecto a la inflación.


Del interés del depósito, tienes gastos, y tienes impuesto de la renta.
En el caso de la vivienda, te deduces los gastos que tengas, y te deduces el 50% de la renta (por ser un particular que arrienda).




¿El 20% de morosidad? ¿no era ayer el 8%?
Ni caso. Declaración de la renta, investigar al inquilino, y ya.
Hoy en día los desahucios se han acelerado respecto a hace años. Puede ser un fastidio, pero no vas a tener a nadie ocupando el piso durante años, y si es de una sola habitación, no habrán niños (lo cual, tal vez podría complicar o retrasar un desahucio, lógicamente).




A priori, los números de ese alquiler salen muy bien.
Si no hay nada extraño, me parece una gran opción.




Yo, sinceramente, no pagaría un seguro de pago. Al menos yo no los pago en mis propiedades, y hasta ahora, sin problema.


En caso de que te vayas.... ¿Qué te impide seguir administrando? Administrar es básicamente, cobrar y, cuando sale algún problema, gestionar, sobre todo, por teléfono (seguro, comunidad, etc.).


Y si se va el inquilino (una vez cada 3, 4, 5 años), sí te da un poco más de trabajo... pero totalmente sobrellevable (se puede alquilar a través de agencia, que te cobrarán sólo un par de meses... y el resto, ya lo cobras 100% limpio).
  #6  
No Leído 03-feb-2016, 18:26
PEPE.MORO PEPE.MORO está desconectado
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Sinceramente... parece bastante viable!!

Te va a salir una hipoteca bastante aceptable, q pagarás con el alquiler y aún te sobraría un poco para algún gasto vario.

Si ya hay inquilino y se sabe que el tio es correcto, no problematico y solvente... mejor q mejor!

En el peor de los casos, sería volverlo a poner en alquiler, y hoy por hoy, los alquileres vuelan.. pides el contrato, 3-4 últimas nóminas, y sin más se ve q tipo de inquilino está llamando a la puerta...

como dicen por ahí, tb es para tener en cuenta que en ese piso la "lógica" dice q viva una persona sola y poco más... seguramente, con un trabajo estable, pq depende de él y nadie más.... gente q usa el piso de vivienda "dormitorio"... q no se planea tener una familia en 40 m2. Puede ser, pero lo "normal" es que no...

Yo en mi zona, cada vez conozco más casos, que el tema de basuras, comunidad etc etc, corre a cuenta del inquilino.. y el propietario paga IBI y poco más; derramas, y en un piso como éste, se supone q no tendrás derramas serias en unos cuantos años, si la cosa va normal...
Y no sé.. en caso de un nuevo inquilino, siempre puedes intentar un contrato "al alza", incluyendo esos costes a cargo dl inquilino...

Hay que darle alguna vuelta más, saber más exacto ciertos temas, un poco más de la zona, la competencia, etc, pero la cosa pinta bastante bien.

Última edición por PEPE.MORO fecha: 03-feb-2016 a las 18:28
  #7  
No Leído 03-feb-2016, 18:32
glado glado está desconectado
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¿No os parece poco beneficio para meter tanto dinero?
  #8  
No Leído 03-feb-2016, 18:36
glado glado está desconectado
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Emprendeitor, a qué te refieres con "En el caso de la vivienda, te deduces los gastos que tengas, y te deduces el 50% de la renta (por ser un particular que arrienda)." Pensaba que las viviendas ya no desgravaban ¿dónde puedo encontrar más información de eso? Actualmente debido a mi sueldo hacienda me cruje... Me encantaría conocer maneras para reducir la sangría.
  #9  
No Leído 03-feb-2016, 20:10
REYDMUS REYDMUS está desconectado
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Originalmente Escrito por emprendeitor Ver Mensaje
La verdad es que estás bastante equivocado....


Tú le habrías desaconsejado a Colón embarcarse, porque oye... con la humedad, el viento y el frío, los barcos se hunden en cuanto cruzas el horizonte...






Un depósito a 10 años, no se actualiza con respecto a la inflación. En 10 años, tendrás exactamente lo mismo que ingresaste.
Una vivienda, generalmente, se actualiza con respecto a la inflación.


Del interés del depósito, tienes gastos, y tienes impuesto de la renta.
En el caso de la vivienda, te deduces los gastos que tengas, y te deduces el 50% de la renta (por ser un particular que arrienda).




¿El 20% de morosidad? ¿no era ayer el 8%?
Ni caso. Declaración de la renta, investigar al inquilino, y ya.
Hoy en día los desahucios se han acelerado respecto a hace años. Puede ser un fastidio, pero no vas a tener a nadie ocupando el piso durante años, y si es de una sola habitación, no habrán niños (lo cual, tal vez podría complicar o retrasar un desahucio, lógicamente).




A priori, los números de ese alquiler salen muy bien.
Si no hay nada extraño, me parece una gran opción.




Yo, sinceramente, no pagaría un seguro de pago. Al menos yo no los pago en mis propiedades, y hasta ahora, sin problema.


En caso de que te vayas.... ¿Qué te impide seguir administrando? Administrar es básicamente, cobrar y, cuando sale algún problema, gestionar, sobre todo, por teléfono (seguro, comunidad, etc.).


Y si se va el inquilino (una vez cada 3, 4, 5 años), sí te da un poco más de trabajo... pero totalmente sobrellevable (se puede alquilar a través de agencia, que te cobrarán sólo un par de meses... y el resto, ya lo cobras 100% limpio).
Relee lo que te puse el otro dia. Lo que te dije es que tu habias calculado un 8% de rentabilidad sin tener en cuenta la morosidad ni nada. El cuento de la lechera vamos.

Y si, el precio de la vivienda siempre va de la mano del ipc, segurisimo.

  #10  
No Leído 03-feb-2016, 21:29
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Alucinado Alucinado está desconectado
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Originalmente Escrito por glado Ver Mensaje
Buenos días a todos, estoy buscando oportunidades de inversión y he encontrado algún apartamento interesante, con inquilino dentro. Me gustaría saber vuestras opiniones y si lo veis como una buena inversión. Estos son los datos:

-El precio del apartamento es de unos 89-99.000€ (pongo un rango porque creo que sería negociable). Es una zona de Madrid con bastante movimiento de alquileres (bajo riesgo de tener sin alquilar)
-No tiene parking, pero no me importa porque me haría subir la mensualidad de la comunidad.
-Gastos de comunidad: 47€
-Metros: Pequeño, unos 40m como mucho. Mini apartamento de una habitación.
-Amueblado, no tendría que gastar en nada en principio.
-Construcción bastante nueva.
-Podría dar una entrada de 25.000€ pero tendría que solicitar hipoteca
-El inquilino está pagando 500€ al mes de alquiler y parece una persona limpia y tranquila, por lo que no creo que me de muchos problemas.
-He estimado que con los gastos de transmisión me saldría sobre unos 96-97.000€ más la hipoteca, que aún no he preguntado y no tengo ni idea de en cuánto andaría.
-Si el inquilino se fuera creo que podría incrementar el alquiler a 550€ y como mucho 600€

Con gastos me sale un PER cercano al 17 y pagando gastos de comunidad me saldría una rentabilidad de un 4,89% si he hecho bien los números. Sin embargo, si me voy de la zona no podría hacerme cargo de la gestión como propietario y tendría que pagarle a una agencia. Por lo que he visto cobran unos 50€ mensuales por estas gestiones, lo cual me bajaría la rentabilidad a un 3,89%. El apartamento creo que podría pagarlo en 3 años y liberarme de la hipoteca adelantando pagos.

Evidentemente todos estos números necesito cerrarlos bien pero simplemente estoy jugando con varios escenarios a fin de aprender.

¿Cómo veis el negocio? ¿recomendaciones/sugerencias/ideas?

Gracias a todos de antemano!

Lo de poco beneficio es relativo.. usted se estará haciendo patrimonio.. pasara a tener una casa, una propiedad en unos años..


Lo importante es pagarla pronto, y si con el alquiler se cubre sola la hipoteca pues mucho mejor, lo ideal es que la casa se la pague otro...




Buenas tardes.
__________________
No importa lo fuerte que pegues, se trata de aguantar los golpes y continuar en pie.
  #11  
No Leído 04-feb-2016, 13:28
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Así es...

La historia es esa... esta compra no es para ganar dinero a corto plazo. Esta compra es para que con el alquiler se vaya pagando la hipoteca (igual la hipoteca es algo menor q el alquiler si, pero vaya, no gran cosa)...

La cosa es q el importe de la hipoteca no es muy elevado, se podrá pagar por ejemplo en 15 años (por decir algo)... y apartir de ahí, pues tienes 1 vivienda más, más patrimonio tuyo personal, que ahí si que te dará un buen ingreso...
  #12  
No Leído 04-feb-2016, 15:23
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Originalmente Escrito por glado Ver Mensaje
Emprendeitor, a qué te refieres con "En el caso de la vivienda, te deduces los gastos que tengas, y te deduces el 50% de la renta (por ser un particular que arrienda)." Pensaba que las viviendas ya no desgravaban ¿dónde puedo encontrar más información de eso? Actualmente debido a mi sueldo hacienda me cruje... Me encantaría conocer maneras para reducir la sangría.




Todos tenemos que declarar los ingresos que tenemos, para pagar la renta en función de los mismos.


Sin embargo, en el caso de ser propietarios de una vivienda, los particulares (no las empresas), sólo tenemos que pagar el 50% de las rentas percibidas por el alquiler de dicha vivienda.


Si el inquilino es menor de 30 años, creo recordar, que te bonificabas el 100%. Es decir, que por los ingresos por alquiler a personas jóvenes, no pagas impuesto sobre la renta. (te hablo de 30 años, pero no estoy seguro, yo lo tengo alquilado a mayores una familia y superan los 40 años).




Por otra parte, todos los gastos que te suponga la vivienda, te los deduces también. Pero solo los gastos.


Si compras con hipoteca, te puedes deducir los intereses de la hipoteca.
Las cuotas de comunidad, las deduces también.


(pregunta a un gestor, te asesorará mejor).
  #13  
No Leído 04-feb-2016, 15:25
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Originalmente Escrito por REYDMUS Ver Mensaje
Relee lo que te puse el otro dia. Lo que te dije es que tu habias calculado un 8% de rentabilidad sin tener en cuenta la morosidad ni nada. El cuento de la lechera vamos.

Y si, el precio de la vivienda siempre va de la mano del ipc, segurisimo.






Bueno... el que compró en marzo de 2002, aún salía ganando bastante respecto a la inflación en diciembre 2012.



En general, lo habitual es que el precio de la vivienda siga a la inflación. Es evidente que no siempre es así, pero suele suceder.




No es cuento de la lechera.
Ya le indiqué que el 8% de beneficio es difícil, pero no es imposible de alcanzar.


El 4%, es un beneficio que es fácilmente alcanzable.
El 6% es un beneficio que, siendo también elevado, es posible y es más probable. Digamos que hay que tener mucha constancia para esperar una buena oportunidad, y en cuanto se detecta, entrar.


Para el 8%, además de tener constancia, analizar, consultar con frecuencia lo que sale... hay que tener suerte. Pero vamos, es posible.
(de hecho, una pequeña propiedad mía me renta realmente por encima del 8%, y sí, descontados absolutamente todos los gastos).

Última edición por emprendeitor fecha: 04-feb-2016 a las 15:33
  #14  
No Leído 04-feb-2016, 15:30
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Originalmente Escrito por Alucinado Ver Mensaje
Lo de poco beneficio es relativo.. usted se estará haciendo patrimonio.. pasara a tener una casa, una propiedad en unos años..


Lo importante es pagarla pronto, y si con el alquiler se cubre sola la hipoteca pues mucho mejor, lo ideal es que la casa se la pague otro...




Buenas tardes.


Exacto.


Ese es mi caso, por ejemplo. Realmente... mis inquilinos no sólo pagan la hipoteca de la vivienda que tienen alquilada.
Debido a que ya se ha ido amortizando con el tiempo.... los ingresos de mis inquilinos, actualmente, cubren la hipoteca de la vivienda en la que viven... y ¡también cubren la hipoteca de la vivienda en la que resido actualmente!




Para mí que invertí, creo, con buen criterio, la vivienda no es un coste... la vivienda me renta. En conjunto, yo no tengo gastos de vivienda. Tengo ingresos de vivienda.


La suma de todas mis propiedades me aporta un saldo positivo (lo que gasto en hipoteca y en mantenimiento, se cubre de forma muy sobrada con los ingresos de alquiler, de forma que queda un neto de lo más interesante).






Ahora, ¿mi consejo? Que cada uno analice muy bien.


Uno no puede encontrar respuestas en un foro. Sólo personas que opinan.


Igual se mete usted en esa vivienda y es el negocio de su vida, o es su perdición. Analice bien. Pero vamos, en principio tiene muy buena pinta.
  #15  
No Leído 04-feb-2016, 15:34
glado glado está desconectado
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Genial, muchas gracias por los comentarios. En efecto ahora mismo estoy analizando en profundidad el negocio y mi decisión no estará basada en lo que me digan en un foro, pero si que lo tomo como una fuente de información de un tema que actualmente no conozco bien (soy nuevo). En cuanto a lo de la deducción de los impuestos de la hipoteca, tenía entendido que desde hace no mucho, para hipotecas nuevas no se puede desgravar.
  #16  
No Leído 04-feb-2016, 15:38
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Cita:
Originalmente Escrito por glado Ver Mensaje
Genial, muchas gracias por los comentarios. En efecto ahora mismo estoy analizando en profundidad el negocio y mi decisión no estará basada en lo que me digan en un foro, pero si que lo tomo como una fuente de información de un tema que actualmente no conozco bien (soy nuevo). En cuanto a lo de la deducción de los impuestos de la hipoteca, tenía entendido que desde hace no mucho, para hipotecas nuevas no se puede desgravar.


Y así es. Ya no se puede desgravar la hipoteca.


No me he explicado bien. Si tú compras con una hipoteca, en la declaración de la renta no te puedes deducir nada.




Ahora bien.... si alquilas una vivienda, de lo que percibes, puedes deducirte los gastos. Y si tienes una hipoteca, los intereses son gasto (pero la amortización no es gasto, sólo la parte de la cuota correspondiente a los intereses).


O sea... si en la hipoteca de esa vivienda que tienes alquilada, pagas una cuota anual de 5.000 €... y de ellos, 3.000 son "amortización" y 2.000 son "intereses", te puedes deducir esos 2.000 €, porque es un gasto de esa vivienda (igual que son gasto, los seguros, comunidad, etc.... lo que sea gasto, te lo puedes deducir, y eso incluye los INTERESES de la hipoteca).




Y además de la deducción, los particulares tenemos la ventaja de que en el impuesto de la renta, sólo te cuenta el 50% de los ingresos.
  #17  
No Leído 04-feb-2016, 15:46
glado glado está desconectado
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Ya veo. Voy a investigar más la parte de las deducciones porque es un tema que aún desconozco.
Por otro lado, quitando las deducciones, ¿cuánto se lleva el estado de la cuota de alquiler por la que alquilamos el inmueble? En mi caso creo que no aplicará porque el inquilino tiene menos de 30 años y por ende debería corresponderme el 100% de deducción, pero por curiosidad y cultura me gustaría saber cuánto se lleva hacienda de un alquiler.
Gracias de nuevo.
  #18  
No Leído 07-feb-2016, 12:15
glado glado está desconectado
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me surge una duda de lo que dices emprendeitor, si se desgravan esos 2000 que dices porque son intereses,¿se deduce la totalidad? sino, ¿qué porcentaje? me pareceria raro que fuese la totalidad porque al final seria el estado quien pagaria la hipoteca!


Cita:
Originalmente Escrito por emprendeitor Ver Mensaje
Y así es. Ya no se puede desgravar la hipoteca.


No me he explicado bien. Si tú compras con una hipoteca, en la declaración de la renta no te puedes deducir nada.




Ahora bien.... si alquilas una vivienda, de lo que percibes, puedes deducirte los gastos. Y si tienes una hipoteca, los intereses son gasto (pero la amortización no es gasto, sólo la parte de la cuota correspondiente a los intereses).


O sea... si en la hipoteca de esa vivienda que tienes alquilada, pagas una cuota anual de 5.000 €... y de ellos, 3.000 son "amortización" y 2.000 son "intereses", te puedes deducir esos 2.000 €, porque es un gasto de esa vivienda (igual que son gasto, los seguros, comunidad, etc.... lo que sea gasto, te lo puedes deducir, y eso incluye los INTERESES de la hipoteca).




Y además de la deducción, los particulares tenemos la ventaja de que en el impuesto de la renta, sólo te cuenta el 50% de los ingresos.
  #19  
No Leído 10-feb-2016, 17:25
fextax fextax está desconectado
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Y que mas da, si "por ende" te correspondería el 100% de deducción..

Por la (LIRPF) que te corresponde?
  #20  
No Leído 11-feb-2016, 09:33
emprendeitor emprendeitor está desconectado
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Cita:
Originalmente Escrito por glado Ver Mensaje
me surge una duda de lo que dices emprendeitor, si se desgravan esos 2000 que dices porque son intereses,¿se deduce la totalidad? sino, ¿qué porcentaje? me pareceria raro que fuese la totalidad porque al final seria el estado quien pagaria la hipoteca!


No, no. El estado jamás te pagará nada. En todo caso, reducirás lo que tengas que pagar a la renta.


Hacienda te puede resolver tus dudas (puedes llamarles).


Los intereses, y otros gastos deducibles, se deducirán de la renta de ese producto alquilado.
En total sale unos ingresos netos por esa vivienda alquilada.

Si eres un particular (como es tu caso), sólo pagas impuestos por el 50% de esos ingresos netos. (Ojo, que eso de la deducción del 50% es sólo para viviendas, no se aplica a garajes, locales, trasteros, etc.)


Mira, igual esto te orienta:
http://www.bolsamania.com/declaracio...el-arrendador/


NOTA:
Acabo de ver que la deducción es del 60%, no del 50%.




Ah... si los inquilinos son menores de 30, te puedes deducir el 100%, (siempre que los ingresos de los inquilinos superen el 75% del IPREM; en 2016 está en 532 € al mes... los inquilinos deben ganar más de 399 € al mes por rentas del salario, para poder deducirte).

Última edición por emprendeitor fecha: 11-feb-2016 a las 09:38
  #21  
No Leído 11-feb-2016, 11:17
fextax fextax está desconectado
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Fecha de Ingreso: dic-2012
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La reducción del 100% no esta vigente desde el 01/01/2015.
  #22  
No Leído 11-feb-2016, 11:28
fextax fextax está desconectado
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