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No Leído 27-feb-2016, 12:52
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Las nuevas reglas de juego de las hipotecas

La letra pequeña crece con el Euribor con tipos negativos.




El sector financiero español se ha movilizado para proteger su negocio hipotecario del escenario sin precedentes que supone el euribor con tipos negativos. Las entidades están poniendo sobre la mesa unas nuevas reglas del juego.


A las habituales altas exigencias de vinculación, las hipotecas que vienen suman ahora dos grandes novedades:


- La primera es la próxima inclusión de cláusulas cero para proteger la rentabilidad y evitar que los bancos tengan que pagar por prestar dinero.


- La segunda consiste en modificar los importes y los plazos de los tipos fijos iniciales que se aplican en las hipotecas a tipo variable. El objetivo es asegurar durante algunos meses un tipo de interés más elevado a la espera de que el euribor (es el tipo medio de interés al que se prestan entre sí un elevado número de bancos europeos y que es la principal referencia para fijar el precio de las hipotecas en España) vuelva a la normalidad.




La nueva metamorfosis de las hipotecas solo acaba de empezar. Por ejemplo, Liberbank ha anunciado públicamente que valora la posibilidad de incluir una cláusula que garantice la devolución íntegra de los préstamos y Santander ha rebajado hasta el 0,99% el diferencial de su hipoteca variable y amplía a dos años el tipo fijo inicial.




"Nunca nos habíamos enfrentado a un escenario de medias mensuales negativas del euribor, para lo que nadie estaba preparado", aseguran fuentes de Banco Mediolanum, que comercializa una de las hipotecas a tipo variable más competitivas del mercado. Como todos sus competidores, Mediolanum estudia distintas alternativas. "Estamos viendo lo que hace el mercado", explican. En plena revolución, ¿cuáles son las claves para elegir bien?




1. La oferta. Los expertos están de acuerdo en nunca ha habido tanto y tan atractivo para elegir en el escaparate hipotecario español. A tipo variable, además de las ofertas para clientes VIP inalcanzables para el conjunto de los potenciales compradores de vivienda, ya hay seis entidades que ofrecen diferenciales sobre el euribor por debajo del 1%. Kutxabank oferta el 0,90%; Bankoa el 0,95%; y el cuarteto que forman ING Direct, Banco Santander, Banco Mediolanum y Liberbank llegan al 0,99%.







Y en hipotecas a tipo fijo y mixtas, los precios son históricamente bajos. A 20 años, las primeras ofrecen tipos entre el 2,25% y el 2,50% en los casos de BBVA, Bankoa, Liberbank, Abanca y Bankinter. Y en plazos más cortos de 10 años se pueden conseguir tipos entre el 1,80% y el 2%.




2. ¿Pueden bajar más? El euribor negativo ha irrumpido en la gran batalla entre las entidades para ofrecer las mejores condiciones a sus clientes. "Si los diferenciales no han tocado suelo, falta ya muy poco", asegura Joaquín Robles, de XTB. Cree que en las hipotecas a tipo variable el margen ya es prácticamente inexistente. "Podemos empezar a ver incluso incrementos en los diferenciales en la coyuntura actual, porque el euribor seguirá a la baja con tipos cero en Europa durante dos o tres años más. Creemos que las tasas de depósito del Banco Central Europeo (BCE) pueden llegar al -0,7% este año", explica Robles.




"Trabajar con el euribor en negativo no estaba en ningún plan de negocio", explica José Manuel Artal, responsable de la unidad de productos de Ibercaja, que asegura que ahora la opción más atractiva es la hipoteca a tipo fijo: "En condiciones normales, nunca van a estar más baratas. Además, por prudencia financiera, los diferenciales de los préstamos a tipo variable ya no deberían bajar más".



3. Tipo inicial más largo. En las hipotecas a tipo variable, las entidades han empezado a elevar el plazo y en algunos casos el coste del tipo fijo inicial. "Se quieren proteger de un escenario de tipos cero que durará al menos hasta 2018. Muchas entidades van a subir el plazo del tipo de entrada hasta un límite que podría alcanzar el 3% ", explica Antonio Gallardo, de iAhorro. El movimiento ya está en marcha. Santander establece un plazo inicial de dos años con un tipo del 1,75%. En Liberbank, es de 18 meses.




4. Tipo fijo inicial más alto. También hay movimiento en los tipos que se aplican al plazo fijo inicial. Deutsche Bank e Ibercaja lo sitúan en el 2%, un nivel que también alcanza Bankoa entre las mejores ofertas. Por lo tanto, a la hora de seleccionar una hipoteca a tipo variable es importante hacer cuentas con el tipo fijo inicial. Dos de las entidades con ofertas más atractivas, ING Direct y Mediolanum, no tienen este mecanismo.




5. Cláusulas cero. La introducción de cláusulas que impidan que los bancos tengan que pagar a sus clientes por haberles prestado dinero si el euribor sigue bajando es el otro gran mecanismo de blindaje. "Vamos a ver bastantes medidas de este tipo, que en la práctica son cláusulas suelo modificadas", señala Antonio Gallardo. Además de Liberbank, Popular y CaixaBank estudian esta medida. La ley hipotecaria ya impide implícitamente que las entidades tengan que pagar por prestar dinero.
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No Leído 28-feb-2016, 16:19
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necesito leer sobre el gema para informarme mejor porque aun estoy un poco verde

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