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  Alquiler con opción a compra entre particulares  
 
 
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  #1  
No Leído 23-may-2016, 11:33
leal33 leal33 está desconectado
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Alquiler con opción a compra entre particulares

Pues ante esta modalidad, me surgen varias dudas:
  • ¿Cómo se declara el "valor real" pagado, si a la firma de la compra lo que queda es menor que el valor real?
  • ¿Vendrá luego paco con las rebajas pidiendo impuestos por un valor estimado superior?
  • ¿Existe algún tipo de contrato más específico, a parte de un contrato normal de alquiler con esa opción?

Así a bote pronto me surgen esas dudas, pero en todo lo relacionado a impuestos, me da yuyu porque, aunque a mi entender es completamente legal, luego es "lo que ellos dicen" y, si por ejemplo, llevos aportados 8 o 10mil € en alquiler y ejecuto la compra, no sé si Hacienda entenderá eso como compra o alquiler....


  #2  
No Leído 23-may-2016, 20:22
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Alucinado Alucinado está desconectado
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Pues ante esta modalidad, me surgen varias dudas:
  • ¿Cómo se declara el "valor real" pagado, si a la firma de la compra lo que queda es menor que el valor real?
  • ¿Vendrá luego paco con las rebajas pidiendo impuestos por un valor estimado superior?
  • ¿Existe algún tipo de contrato más específico, a parte de un contrato normal de alquiler con esa opción?

Así a bote pronto me surgen esas dudas, pero en todo lo relacionado a impuestos, me da yuyu porque, aunque a mi entender es completamente legal, luego es "lo que ellos dicen" y, si por ejemplo, llevos aportados 8 o 10mil € en alquiler y ejecuto la compra, no sé si Hacienda entenderá eso como compra o alquiler....




Los impuestos, el gran punto débil del alquiler con opción a compra:

Cuando no se puede afrontar la compra de una vivienda de manera inmediata pero la perspectiva económica a medio plazo si haría posible la adquisición,el alquiler con opción a compra aparece como solución atractiva de acceder a la casa de tus sueños sin poner en peligro la economía familiar. Esta fórmula mixta suele repuntar en los años de incertidumbre económica, en los que la falta de financiación bancaria dificulta el proceso de compra.




Sin embargo, según apunta Pelayo de Salvador del despacho deSalvador Real Estate Lawyers, “el problemas de las modas, es que en muchas ocasiones no se reflexiona con suficiencia si se trata de la opción jurídica más aconsejable”. Según el abogado, “simplemente se usan porque todo el mundo la usa y la ceguera económica únicamente permite ver las ventajas, pero no los riesgos”.




En el caso del alquiler con opción de compra uno de sus puntos débiles es el tratamiento fiscal que se le aplica. Esta fórmula está compuesta por dos contratos conexos: el de arrendamiento y el de la opción de compra, cada uno de ellos con su propia tributación.
Tributación del arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un negocio jurídico que también está sujeto a ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En este caso, este impuesto no se paga por transmisión, pese al nombre, sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho de uso de la vivienda por parte del inquilino. Esto es siempre que no se trate de un local de negocio u oficinas o despachos, arrendamientos que están sujetos a IVA.


En los arrendamientos, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. “Si no lo hace, el arrendador es responsable subsidiario”, apunta de Salvador. Sin embargo, su aplicación en el alquiler es tan desconocida que apenas se paga y las comunidades autónomas tampoco lo reclaman, de momento.


Además, tampoco hay que olvidar que los arrendamientos están sujetos a IRPF. En este sentido, el arrendatario tiene obligación legal de incluir en su declaración de la renta la referencia catastral de la vivienda que ocupa.
Tributación de la opción de compra

Por su parte, el contrato de opción de compra también tendrá su propia tributación en ITP, ya que de conformidad con el artículo 14.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que afirma que “las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos”.


Según apuntan los expertos, “dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un contrato sujeto a ITP, la opción de compra estará igualmente sujeto al ITP, siendo la base imponible el precio pagado por la opción”. En caso de que no se hubiera fijado importe alguno o éste fuera menor al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5% como base imponible.


El obligado al pago de este impuesto es el arrendatario-optante, y tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma, que van desde el 6% hasta el 10%.


El principal problema de la tributación de la opción de compra es para el arrendador, puesto que el importe percibido en concepto de prima de la opción se integra en la base imponible general del IRPF, lo que puede hacer incrementar notablemente el tipo medio del gravamen hasta el punto de, como advierte Pelayo de Salvador, “puede llegar a tributar al tipo máximo vigente”.

Cuando se firma una opción de compra y se ejercita en ese mismo año, no hay problemas a efectos fiscales, puesto que es posible justificar que la totalidad del importe corresponde a la operación de compraventa todo el importe percibido se integra en la base imponible del ahorro, para el cálculo de la ganancia patrimonial que la venta ha generado.


Como consecuencia de ello, a la hora de valorar la firma de un alquiler con opción de compra es necesario que el arrendador valore cuidadosamente todos los extremos, desde la conveniencia jurídica del negocio, hasta la tributación que va asociada al acto ya que, como reconoce de Salvador citando a Benjamin Franklin, “en este mundo sólo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos”.




http://www.idealista.com/news/inmobi...pcion-a-compra
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  #3  
No Leído 24-may-2016, 08:21
leal33 leal33 está desconectado
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gracias alucinado,

aunque se centra en el parte del propietario/arrendador... me gustaría saber también los inconvenientes para el arrendatario, sobre todo a la hora de formalizar la compra
  #4  
No Leído 28-may-2016, 07:38
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gracias alucinado,

aunque se centra en el parte del propietario/arrendador... me gustaría saber también los inconvenientes para el arrendatario, sobre todo a la hora de formalizar la compra





La opción de compra tiene un coste fiscal, con independencia del que pueda manifestarse en el momento de la realización del contrato definitivo. El optante, habrá de pagar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según los casos.


En lo que se refiere al impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se trate de opciones sobre bienes inmuebles, se pagará el tipo correspondiente (en Catalunya el 8% y dentro de poco el 10%) sobre la base imponible que será el precio pactado por la opción o si fuese inferior al 5% de la base del contrato definitivo, la base imponible sería ese 5% del valor del contrato definitivo. A modo de ejemplo, como viene siendo habitual en este apartado de noticias, diremos: me conceden una opción sobre un local para comprarlo en el plazo de seis meses por el precio de 300.000 euros. El precio que se pone para la opción es 10.000 euros. Como este precio es inferior al 5% del valor del contrato definitivo, la base imponible será 15.000 euros, y sobre esta cantidad se pagará el 8%, que asciende a 1200 euros.




Pero la opción también tiene una consecuencia fiscal en el concedente de la opción que muchas veces pasa desapercibida o no se tiene en consideración, en concreto el tratamiento que esta figura ha recibido en la tributación del IRPF, pues un reciente cambio de criterio de los órganos tributarios puede llevar, en caso de que sea refrendado por la jurisprudencia, que sea extremadamente gravosa.


Hasta fechas relativamente recientes, y por encima de los diversos cambios legislativos operados en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el criterio de los órganos administrativos era entender que la contraprestación o “precio de la opción” percibida por el concedente a cambio de la concesión del derecho de opción tenía, a efectos del IRPF, carácter de incremento patrimonial derivada de la transmisión de un elemento patrimonial y que, en consecuencia, debía tributar según el tipo fijo establecido para dichos incrementos patrimoniales. Pueden verse al efecto la Resolución del TEAC de 23 de enero de 2002 y las Contestaciones de la Dirección General de Tributos de 14 de mayo de 1998, 26 de octubre de 1999 o 6 de octubre de 2005.


Sin embargo, ese criterio de los órganos tributarios, y particularmente de la DGT, ha cambiado. Y así, dos Contestaciones de la DGT de 21 de mayo de 2008 (nº de consulta V1001/2008 y V1004/2008) entienden, rectificando la doctrina anterior de ese órgano, que “la concesión de la opción de compra […] produce en el consultante una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 LIRPF, que nace en el momento de su concesión y que, por lo tanto, al no derivar de una transmisión se clasifica como renta general a efectos del cálculo del impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF” (Consulta V1004/2008). De acuerdo con este criterio, la contraprestación por la concesión de la opción deberá tributar al tipo marginal que corresponda. Como bien puede entenderse, en caso de concesión de una opción a cambio de una contraprestación y posterior ejercicio de la opción de compra por el optante, ese criterio crea una grave distorsión con respecto a la posición del vendedor que vendió sin mediar un contrato preparatorio: mientras que en este último caso el vendedor tributará por el incremento patrimonial como ganancia patrimonial, el concedente de la opción luego ejercitada verá como lo cobrado en concepto de opción tributará a un tipo habitualmente mucho mayor.


Si se tiene en cuenta que el optante ha descontado del precio total de compraventa la suma de lo ya pagado, se entiende el desfavorable trato que sufre el que llevó a cabo la enajenación de un bien preparándola primero mediante un contrato de opción. concedente.




En estos últimos días, tuvimos en la Notaría un encargo de trabajo, consistente en una escritura de opción de compra. Realmente lo que querían los señores, era garantizar una parte del precio que quedaba sin entregar, y habían considerado que lo mejor era una opción de compra, configurada en una entrega de 30.000 euros sobre un precio final de 40.000 euros.


Al hablar con ellos, exponemos todo lo que hemos planteado en los apartados anteriores y resultaba que ese contrato tenía el siguiente coste, con el que no contaban pues ellos pensaban que era un simple compraventa realizada en dos actos, y que era el siguiente:



Para el optante el 8% de 30.000 euros, es decir 2.400 euros; además cuando se verificase la opción el 8% ó 10% del precio definitivo es decir 3.200 o 4000 euros. De modo que el impuesto real pagado sería del 14% ó 16%.




Para el concedente de la opción la operación suponía una renta ordinaria por importe de 30.000 euros, por la que podría llegarse a pagar más del 50%, es decir 15.000 euros. Y luego en el momento del ejercicio de la opción tendía que pagar la plusvalía municipal y el pago del correspondiente incremento de patrimonio en el IRPF.


Evidentemente la operación se firmó en términos totalmente distintos de como lo habían planteado las partes y en términos mucho más ventajosos y menos onerosos fiscalmente, todo lo cual queda bajo el secreto profesional.


Para terminar, y como viene siendo habitual quiero insistir en la necesidad de un correcto asesoramiento antes de la firma de cualquier operación, que debe de realizarse días antes, pues en el momento de la firma es cuando debe de estar ya todo concretado. Y también que para lograr ese asesoramiento de manera imparcial y gratuito, se hace imprescindible que libremente se elija al notario, ante el que se otorgue la escritura.
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