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  Invertir en "adecentar" piso antiguo o vender  
 
 
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  #1  
No Leído 08-ene-2017, 19:02
ghos ghos está desconectado
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Fecha de Ingreso: ene-2017
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Invertir en "adecentar" piso antiguo o vender

Hola a [email protected],

Antes que nada comentar que en cuanto a conocimientos inmoviliarios estoy bastante pez y por eso hago esta consulta.

El caso es que he heredado un piso, en Pamplona. No está mal, pero se remodeló hace 30 años y tiene bastantes cosas para renovar. Desde entonces hasta el día de hoy ha estado alquilado a mejores y peores inquilinos.

Salón, habitaciones y electrodomésticos están bien. Muebles de la cocina y baño están para cambiar completamente, así como pintar toda la casa.

El dilema que me planteo es, merece la pena invertir "algo" de dinero (me planteo unos 3000-4000€) en adecentarlo de cara a alquilarlo o directamente lo vendo?

El problema de venderlo es que, a día de hoy no sabría qué hacer con el dinero. En dos años puede que cambie mi situación personal y si que me vendría bien venderlo, pero ahora no sabría como invertirlo.

Si meto ese dinero en "lavarle la cara", ¿se veria reflejado en la venta? Quiero decir, que si invierto 4000€ en el piso, y el día de mañana decido venderlo, ¿vale la pena esa inversión? ¿La recuperaría en la venta?

Espero haberme explicado más o menos... Gracias de antemano!


  #2  
No Leído 08-ene-2017, 19:54
Gatogaditano Gatogaditano está desconectado
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No soy ningún experto, pero he tenido familiares trabajando en inmobiliarias y el tema de que el piso resulte atractivo a primera vista favorece mucho.
Seguro que recuperarás esos 3000-4000 euros a la hora de la venta. Y además te ganas a esos compradores que quieren el piso para "ya" y no quieren meterse en obras.
  #3  
No Leído 08-ene-2017, 20:08
Edu89 Edu89 está desconectado
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No soy ningún experto, pero he tenido familiares trabajando en inmobiliarias y el tema de que el piso resulte atractivo a primera vista favorece mucho.
Seguro que recuperarás esos 3000-4000 euros a la hora de la venta. Y además te ganas a esos compradores que quieren el piso para "ya" y no quieren meterse en obras.
Tanto si lo vas a alquilar, como si lo vas a vender probablemente esos 4000€ te salgan rentables de cara a conseguir un mejor precio tanto de alquier como de venta
  #4  
No Leído 09-ene-2017, 11:59
ghos ghos está desconectado
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Gracias por las respuestas!

Mi idea también va por esos derroteros. Que el piso "entre por los ojos" siempre es buena opcion. Y un gasto de 4000€ sobre un precio de venta en torno a los 180k€ no parece exagerado de recuperar.

En cuanto al alquiler, con más razón, ya que gran parte de los inquilinos buscan entrar a vivir, y no tener que desembolsar más.

Pero como comento, es mi punto de vista, y con lo verde que estoy en estos temas...
  #5  
No Leído 09-ene-2017, 12:41
discipulo discipulo está desconectado
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Reforma y alquila.

Tendrás ingresos pasivos y seguramente el piso subirá de valor año tras año
  #6  
No Leído 09-ene-2017, 16:19
elverge elverge está desconectado
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Yo también pienso que lo mejor es reformarlo y alquilar, así con ese dinero vas pagando los gastos que te genere el inmueble mas lo gastado en la reforma y si dentro de unos años te interes vender, pues ya te lo planteas.
  #7  
No Leído 10-ene-2017, 11:02
brtini brtini está desconectado
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Muebles de la cocina y baño están para cambiar completamente, así como pintar toda la casa.

El dilema que me planteo es, merece la pena invertir "algo" de dinero (me planteo unos 3000-4000€) en adecentarlo

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precio de venta en torno a los 180k€
Se nota que estás verde en temas inmobiliarios. Dale una vuelta a esto, porque no tiene ni pies ni cabeza.

P.d.: solo una reforma de la cocina con muebles normales puede irse a 5k-12k euros perfectamente.
  #8  
No Leído 10-ene-2017, 11:54
PEPE.MORO PEPE.MORO está desconectado
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Sin duda reformar, más si no tienes necesidad económica de vender hoy x hoy...

Si gastas 3000-4000 € en una reforma... el piso se valora en más de 6000 €... estoy convencido!
  #9  
No Leído 10-ene-2017, 11:55
ghos ghos está desconectado
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Se nota que estás verde en temas inmobiliarios. Dale una vuelta a esto, porque no tiene ni pies ni cabeza.

P.d.: solo una reforma de la cocina con muebles normales puede irse a 5k-12k euros perfectamente.
El piso se tasó en el mes de noviembre, así que por ahí no hay mucho más que añadir.

En cuanto a la "reforma", tal vez no me haya expresado con claridad. No es una obra, es un lavado de cara.

En la cocina, tanto frigorífico como horno, placa, lavadora y mircoondas (no tiene lavavajillas) son relativamente recientes y funciona. Lo que tengo que cambiar son los muebles, encimera y campana. Tengo presupuestada ya una cocina modular en 1100€.

En el baño toca quitar el mueble y el vidé, reemplazar la taza, y esmaltar la bañera (descarto sustituirla por ducha por el precio). Un mueble nuevo con su lavabo y grifería sale por 300€. La taza por 100€. Un armario de baño por 120€. Todo funciona perfectamente en el baño, pero son piezas de los años 80 y, al menos para mi, quedan como una patada en la entrepierna.

El resto del dinero es para gastos que se van sumando de aquí y de allí: pintura, un par de lamparas, cortinas, algun cuadro, bombilas, esas cosicas.

Pero del mismo modo que te comento esto, también te digo que todavía no he empezado, y que puede que empiece con detalle por aquí, detalle por allí, y se me vaya de las manos. Creo que es importante recalcar algo que me digo a mi mismo continuamente: es un lavado de cara, no es dejar la casa perfecta como si fuese a ser la casa de mis sueños.

Saludos!
  #10  
No Leído 10-ene-2017, 11:57
ghos ghos está desconectado
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Sin duda reformar, más si no tienes necesidad económica de vender hoy x hoy...

Si gastas 3000-4000 € en una reforma... el piso se valora en más de 6000 €... estoy convencido!
Gracias! Esa es la respuesta a la duda!! jejeje, ahora solo falta que sea verdad

Como comenta el compañero brtini, a lo mejor estoy metiendo la gamba con mi presupuesto, simplemente intento ceñirme a los datos que voy teniendo. No voy a empezar nada hasta que lo tenga todo atado (todo lo que pueda tener atado). Prisa, en principio no tengo.
  #11  
No Leído 10-ene-2017, 12:07
brtini brtini está desconectado
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El piso se tasó en el mes de noviembre, así que por ahí no hay mucho más que añadir.

En cuanto a la "reforma", tal vez no me haya expresado con claridad. No es una obra, es un lavado de cara.

En la cocina, tanto frigorífico como horno, placa, lavadora y mircoondas (no tiene lavavajillas) son relativamente recientes y funciona. Lo que tengo que cambiar son los muebles, encimera y campana. Tengo presupuestada ya una cocina modular en 1100€.

En el baño toca quitar el mueble y el vidé, reemplazar la taza, y esmaltar la bañera (descarto sustituirla por ducha por el precio). Un mueble nuevo con su lavabo y grifería sale por 300€. La taza por 100€. Un armario de baño por 120€. Todo funciona perfectamente en el baño, pero son piezas de los años 80 y, al menos para mi, quedan como una patada en la entrepierna.

El resto del dinero es para gastos que se van sumando de aquí y de allí: pintura, un par de lamparas, cortinas, algun cuadro, bombilas, esas cosicas.

Pero del mismo modo que te comento esto, también te digo que todavía no he empezado, y que puede que empiece con detalle por aquí, detalle por allí, y se me vaya de las manos. Creo que es importante recalcar algo que me digo a mi mismo continuamente: es un lavado de cara, no es dejar la casa perfecta como si fuese a ser la casa de mis sueños.

Saludos!
Es muy extraño todo eso... ¿un piso a reformar valorado en 180k? Si realmente es así yo lo vendería tal cual está sin gastar 4k en reformar. La gente que entrará a vivir ahí no valorará esa "reforma" y volverán a hacerlo todo de nuevo.

Para que te hagas una idea, mi cocina ya costó más de 10k, solo el grifo de la cocina fueron más de 300 euros, etc. y todo mobiliario normal...
Una cocina por 1100 euros no la he visto en mi vida, creo que solo una encimera normal/tirando a buena ya cuesta eso...

Con lo del baño lo mismo, taza por 100 euros, mueble de baño y grifería 300 euros, etc. Ni siquiera es mobiliario para un piso de 90k, imagínate para el tuyo que está tasado en el doble...

Prueba a venderlo, aunque al final no lo hagas, pero por lo menos te harás una idea del valor real del piso y después podrás decidir si reformarlo o no pero ya te adelanto yo que en un piso valorado en 180k no tiene ningún sentido ese mobiliario que quieres meter.
  #12  
No Leído 10-ene-2017, 12:15
ghos ghos está desconectado
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Originalmente Escrito por brtini Ver Mensaje
Es muy extraño todo eso... ¿un piso a reformar valorado en 180k? Si realmente es así yo lo vendería tal cual está sin gastar 4k en reformar. La gente que entrará a vivir ahí no valorará esa "reforma" y volverán a hacerlo todo de nuevo.

Para que te hagas una idea, mi cocina ya costó más de 10k, solo el grifo de la cocina fueron más de 300 euros, etc. y todo mobiliario normal...
Una cocina por 1100 euros no la he visto en mi vida, creo que solo una encimera normal/tirando a buena ya cuesta eso...

Con lo del baño lo mismo, taza por 100 euros, mueble de baño y grifería 300 euros, etc. Ni siquiera es mobiliario para un piso de 90k, imagínate para el tuyo que está tasado en el doble...

Prueba a venderlo, aunque al final no lo hagas, pero por lo menos te harás una idea del valor real del piso y después podrás decidir si reformarlo o no pero ya te adelanto yo que en un piso valorado en 180k no tiene ningún sentido ese mobiliario que quieres meter.
Compañero, metete en las webs de leroy merlin, conforama, ikea o similares (te iba a decir que pasases por allí, pero no hace falta) y puedes ver lo que valen las cosas. Si miras en una tienda especializada en cocinas o baños a medida, cuesta lo que dices. A base de muebles modulares, te invito a que compruebes tu mismo sus precios.

Y sí, un piso, sin ser enorme, situado en zona centrica (ojo, no es el casco antiguo) vale eso. Otra cosa es encontrar luego el comprador que lo pague.

Por supuesto que te puedes ir a mobiliario infinito más caro, está claro. Si fuese mi residencia, miraría otras calidades, pero no es el caso.

Y reitero de nuevo lo de "reformar". No hay que hacer obra. Electricidad, fontanería, calefacción, suelos y habitaciones están perfectamente ya que son cosas que se han ido actualizando con el paso de los años.

Para mi es significativo que el piso ha estado alquilado hasta ahora en las condiciones actuales (a mi personalmente, hasta me extraña, pero es lo que hay), así que cambiando cocina y baño que es lo que más justico esta...

De todos modos la duda no es si el piso vale lo que digo o no, sino si merece la pena invertir ese dinero (que puedo equivocarme en la inversión, pero "lo gordo" está ya presupuestado) y si lo recuperaría en caso de venta, como algún compañero ya ha comentado. Dicho esto, también valoro este tipo de opiniones, sirven para mirar desde otra perspectiva, y plantearme cosas que daba por sentadas.

Última edición por ghos fecha: 10-ene-2017 a las 12:18
  #13  
No Leído 26-mar-2017, 23:17
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javielring javielring está desconectado
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Originalmente Escrito por ghos Ver Mensaje
Compañero, metete en las webs de leroy merlin, conforama, ikea o similares (te iba a decir que pasases por allí, pero no hace falta) y puedes ver lo que valen las cosas. Si miras en una tienda especializada en cocinas o baños a medida, cuesta lo que dices. A base de muebles modulares, te invito a que compruebes tu mismo sus precios.

Y sí, un piso, sin ser enorme, situado en zona centrica (ojo, no es el casco antiguo) vale eso. Otra cosa es encontrar luego el comprador que lo pague.

Por supuesto que te puedes ir a mobiliario infinito más caro, está claro. Si fuese mi residencia, miraría otras calidades, pero no es el caso.

Y reitero de nuevo lo de "reformar". No hay que hacer obra. Electricidad, fontanería, calefacción, suelos y habitaciones están perfectamente ya que son cosas que se han ido actualizando con el paso de los años.

Para mi es significativo que el piso ha estado alquilado hasta ahora en las condiciones actuales (a mi personalmente, hasta me extraña, pero es lo que hay), así que cambiando cocina y baño que es lo que más justico esta...

De todos modos la duda no es si el piso vale lo que digo o no, sino si merece la pena invertir ese dinero (que puedo equivocarme en la inversión, pero "lo gordo" está ya presupuestado) y si lo recuperaría en caso de venta, como algún compañero ya ha comentado. Dicho esto, también valoro este tipo de opiniones, sirven para mirar desde otra perspectiva, y plantearme cosas que daba por sentadas.
Compañero, siento comentarte que el usuario brtini tiene bastante razon.. solo el silestone de la cocina ya son 3k... y el mobiliario de una casa comedo ya pueden ser tambien 3k extra.. no puedes pretender una revalorizacion espectacular con muebles del ikea , yo dependiendo de la situacion del piso intentaria hacer algo pensando en "alto standing" si no te renta esta opcion igual dejar la estructura bonita con parquet, calefaccion y cocina decente y que el inquilino de lo amueble si lo que quieres es alquilar. La otra opción seria venta directa que igual seria lo mas apropiado si no puedes permitirte la primera.
  #14  
No Leído 27-mar-2017, 12:05
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Originalmente Escrito por javielring Ver Mensaje
Compañero, siento comentarte que el usuario brtini tiene bastante razon.. solo el silestone de la cocina ya son 3k... y el mobiliario de una casa comedo ya pueden ser tambien 3k extra.. no puedes pretender una revalorizacion espectacular con muebles del ikea , yo dependiendo de la situacion del piso intentaria hacer algo pensando en "alto standing" si no te renta esta opcion igual dejar la estructura bonita con parquet, calefaccion y cocina decente y que el inquilino de lo amueble si lo que quieres es alquilar. La otra opción seria venta directa que igual seria lo mas apropiado si no puedes permitirte la primera.
Dais por supuestos casos que en ningun momento se han comentado...

La "reforma" ya se llevó a cabo y se ajustó al precio que indiqué. 3500€ cambiar totalmente los muebles de la cocina (que no los electrodomésticos), cambiar el baño completo, pintar completamente la casa, reparar y pintar puertas y marcos así como cambiar lámparas, enchufes, interruptores y reparar detalles varios que había por la casa. Toda la mano de obra excepto el montaje de la cocina la he hecho yo.

Evidentemente que una encimera de silestone cuesta lo que decís, pero dejé bien claro que si quieres subir en presupuesto puedes subir hasta donde quieras. Pero hay muchas opciones en el mercado. No critico vuestra opinion, pero creo que os falta información acerca de lo que el mercado ofrece hoy en dia...

La cocina se cambió a través de leroy merlin y costó 1600€ con montaje incluido, lo más caro de todo con diferencia. Y ojo que no es el modelo más barato (no encajaba por medidas de la cocina, pero evidentemente lo miré).

Como bien dices, ir hacia el alto standing en la zona en la que se encontraba el piso no era lo más indicado, además que tampoco quería yo meterme en ese desembolso.

No he hecho una tasacion a posteriori del piso para saber si su valor de venta ha compensado la inversión ya que lo puse en alquiler un día, y al siguiente estaba ya alquilado.

De lo que si que me he dado cuenta a toro pasado es que me he comido demasiado la cabeza en detallicos que a la hora de la verdad la gente no valora. Sobre todo con las puertas. Repararlas y pintarlas es lo que más tiempo me ha llevado con diferencia, y a la hora de la verdad, cuando la gente venía a ver la casa, con que abriesen y cerrasen les valía...

La cocina necesitaba cambiarse con urgencia, pero el baño no, por ejemplo. Era un baño antiguo y desde el punto de vista actual poco práctico pero totalmente funcional. He intentado ponerme en la piel de la persona que se quedase con el piso (ya fuese como inquilino o nuevo dueño) pero está claro que cada uno somos de nuestro padre y nuestra madre...
  #15  
No Leído 28-mar-2017, 11:38
brtini brtini está desconectado
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Originalmente Escrito por ghos Ver Mensaje
pero está claro que cada uno somos de nuestro padre y nuestra madre...
Sí, eso es verdad jejeje. Si no es mucha indiscreción, ¿podrías decirnos por cuánto lo has alquilado?
  #16  
No Leído 28-mar-2017, 13:33
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Originalmente Escrito por brtini Ver Mensaje
Sí, eso es verdad jejeje. Si no es mucha indiscreción, ¿podrías decirnos por cuánto lo has alquilado?
600€/mes con calefaccion central incluida.

Básicamente determinado por la zona, ya que hay otros pisos (aunque no muchos) en alquiler en la zona pidiendo eso pero en bastante peor estado. También es cierto que esos que comento ahí estan en alquiler y este fue visto y no visto. Me quedo con la duda de si podría pedir más, pero estaba claro que los que pedían mas era porque se acercaban a zonas mejores de la ciudad.

Importante recalcar que Pamplona no es Madrid o Barcelona
  #17  
No Leído 28-mar-2017, 13:51
brtini brtini está desconectado
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Originalmente Escrito por ghos Ver Mensaje
600€/mes con calefaccion central incluida.

Básicamente determinado por la zona, ya que hay otros pisos (aunque no muchos) en alquiler en la zona pidiendo eso pero en bastante peor estado. También es cierto que esos que comento ahí estan en alquiler y este fue visto y no visto. Me quedo con la duda de si podría pedir más, pero estaba claro que los que pedían mas era porque se acercaban a zonas mejores de la ciudad.

Importante recalcar que Pamplona no es Madrid o Barcelona
la rentabilidad del piso está un poco más baja que la rentabilidad media española, tal vez lo podrías alquilar por 700 euros con calefacción central incluida y seguiría en la media, pero así también está bien y si los inquilinos son de fiar a veces es mejor ganar menos y estar tranquilo.

Por si te interesa, te dejo aquí una página en la que explican muy bien el tema del alquiler del piso con respecto a su valor, etc.:

https://blog.bankinter.com/economia/-/noticia/2015/12/10/valoracion-inmuebles-pisos-baratos-caros

 

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