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  Se puede volver a ampliar plazo de la hipoteca  
 
 
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  #1  
No Leído 10-abr-2008, 20:31
luciatm luciatm está desconectado
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Question Se puede volver a ampliar plazo de la hipoteca

En agosto del año pasado adquiri una hipoteca por 90.000€ a 29 años finalizando en 2036 (asi consta en la escritura del prestamo hipotecario) en diciembre amortize un capital y me quite 3 años terminando asi la hipoteca en 2033. Mi pregunta es si en un futuro, por necesidad, quiero que finalize de nuevo la hipoteca en 2036 tendré problemas y habria que cambiar la escritura o pagar por el cambio.


  #2  
No Leído 11-abr-2008, 09:37
alex6500 alex6500 está desconectado
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Hola:

Problemas no deberias tener ninguno. Los costes, dependera de tu escritura de hipoteca, peuede que contemple modificaciones en cuanto a duracion sin coste.

Si no fuera asi, el cambio de condiciones de hipoteca en cuanto a tipo de interes (paso de variable a fijo o viceversa), de duracion, etc es una novacion, los gastos exisyen pero no son muy altos.

Saludos
  #3  
No Leído 11-abr-2008, 12:55
asesorpro asesorpro está desconectado
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Lucía,

Para otra vez que tengas que amortizar hipoteca:

JAMÁS se amortiza plazo (años); se amortiza capital...es una "trampilla" que los bancos no explican nunca (es probable que no lo sepan ni los propios directores ya que no son linces de la economía, precisamente).
Tú lo que debes es DINERO no años. Tu has de reducir el capital.
Si estás pagando 1000€ de hipoteca y amortizas x cantidad, te interesa que tu cuota baje a 850 por ejemplo y no que continue en esos mismos 1000€ pero en menos años. Eso te permitirá mayor capacidad de ahorro, y por tanto más posibilidades de amortización.

Por qué digo lo de la trampilla del banco? a una entidad les es súper rentable una hipoteca los 5 primeros años (mirad el cuadro de amortización). Posteriormente a esos años cuanto antes se cancele la hipoteca mejor...
  #4  
No Leído 11-abr-2008, 15:58
luciatm luciatm está desconectado
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Originalmente Escrito por asesorpro Ver Mensaje
Lucía,

Para otra vez que tengas que amortizar hipoteca:

JAMÁS se amortiza plazo (años); se amortiza capital...es una "trampilla" que los bancos no explican nunca (es probable que no lo sepan ni los propios directores ya que no son linces de la economía, precisamente).
Tú lo que debes es DINERO no años. Tu has de reducir el capital.
Si estás pagando 1000€ de hipoteca y amortizas x cantidad, te interesa que tu cuota baje a 850 por ejemplo y no que continue en esos mismos 1000€ pero en menos años. Eso te permitirá mayor capacidad de ahorro, y por tanto más posibilidades de amortización.

Por qué digo lo de la trampilla del banco? a una entidad les es súper rentable una hipoteca los 5 primeros años (mirad el cuadro de amortización). Posteriormente a esos años cuanto antes se cancele la hipoteca mejor...

Te refieres con la trampilla del banco que durante los 5 primeros años es mejor amortizar para que baje la cuota y despues de esos 5 años amortizar para acortar el plazo?
  #5  
No Leído 11-abr-2008, 20:59
asesorpro asesorpro está desconectado
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Siempre es aconsejable (por no decir obligatorio) bajar cuota y no plazo. A la trampilla a la que me refiero es que a los directores de banco no les forman para buscar la mejor opción de sus clientes sino para buscar lo mejor para sus bancos (por tanto no van más allá).
En los 5 primeros años de hipoteca, estás pagando prácticamente entre el 75 y el 80% de intereses. Pasado ese tiempo, empiezan a disminuir los intereses y a aumentar la amortización de capital.
Y para que veas como son los bancos: cuando un cliente va a amortizar, por defecto en el ordenador del banco (o míralo si puedes hacer una simulación online) sale primero la opción de amoritzar años y no capital...

Nunca olvides: debes dinero y no años...Verdad que estarías muy cómoda con una hipoteca con un saldo pendiente de 15000€ y un plazo de 30 años? (te saldría una cuota de 85€ al mes). Verdad que te aumentaría las posibilidades de ahorrar y por tanto de ir amortizando más a menudo hasta sacarte los 15000€ que te quedasen pendientes?

Si tienes cualquier duda házmelo saber.
  #6  
No Leído 12-abr-2008, 11:45
luciatm luciatm está desconectado
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Muchas gracias asesorpro.
El hecho de amortizar capital en diciembre fue una cuestion psicologica ya que en el 2036 tendré 70 años y no me gustaria jubilarme y aun pagar hipoteca por eso mi proposición en principio era quitarme 5 años y despues ir bajando cuota pero por lo que tú me dices no es muy buena idea lo de acortar tiempo, es bueno saberlo ya que habia pensado en volver a amortizar para quitarme otros 2 años mas y asi ya si terminaria de pagar la hipoteca a los 65 años. La pregunta que habia planteado al principio es por el hecho que mi marido está en la empresa privada ( yo soy funcionaria) y nunca se sabe y mas ahora con la crisis si va a tener trabajo seguro y saber si el tiempo que ahora acorta despues podia volver a alargarlo y dejarlo como viene en la escritura sin ningun coste.
  #7  
No Leído 12-abr-2008, 15:17
Orfeo76 Orfeo76 está desconectado
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Lo siento asesorpro, pero no estoy de acuerdo contigo, siempre que haces una amortización parcial, amortizas capital, y bien ello conlleva reducción de cuota, o reducción de plazo. Si reduces cuota, como tú dices, terminas pagando bastantes más intereses por el mismo capital, que reduciendo plazo. Según lo que expones, siempre será mejor entonces pedir un préstamo al mayor plazo posible (cuota más baja).
  #8  
No Leído 12-abr-2008, 20:02
asesorpro asesorpro está desconectado
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Orfeo,

No te quepa duda de lo que estoy diciendo. Financieramente lo más eficiente es firmar los préstamos al más largo plazo posible. Eso no significa que respetes esos plazos, pero siempre has de ser previsor por si vienen épocas de crisis o dificultades. Luego en tu empresa o en la economía familiar te montas el cuadro de amrotización pertinente para sacarte la hipoteca o el préstamo en X años.
Crees que quién firma hipotecas a 50 años va a vivir en esa vivienda 50 años o va a mantener esa hipoteca durante todo ese plazo? Hay un dato estadístico de varias entidades que dice que el término medio de la cancelación de una hipoteca está entre los 7 y los 8 años: la gente en ese tiempo vende su casa para comprarse otra, va amortizando hasta cancelarla, recibes una herencia y pagas etc etc.
Pero si voy amortizando porque he de mantener mi cuota. Lo que quiero es que sea lo más reducida posible para aumentar mi margen de maniobra.
Como en el caso de Lucía: "no sé que va a pasar con el trabajo de mi marido". Pues como menos cargas (importes a pagar) tengas cada mes, mejor que mejor no? Y si las cosas te van bien o con el paso del tiempo ha exisitido una depreciación del dinero (no es lo mismo 1000€ de hoy que dentro de 15 años) amortizarás con más o menos alegría.
Pero eso sí: siempre cuota sin tocar el plazo...
  #9  
No Leído 12-abr-2008, 21:00
vicp vicp está desconectado
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SIEMPRE, SIEMPRE
Si te es posible reducir PLAZO, nunca cuota, te ahorrarás muchisimo dinero.
Si tienes un buen trabajo seguro o fijo y te puedes permitir el lujo de pagar esa cuota con cierta facilidad, mejor reduce el plazo (AÑOS), calcula, hecha numeros te AHORRARÁS MUCHO DINERO.
  #10  
No Leído 12-abr-2008, 21:17
Orfeo76 Orfeo76 está desconectado
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Orfeo,

No te quepa duda de lo que estoy diciendo. Financieramente lo más eficiente es firmar los préstamos al más largo plazo posible. Eso no significa que respetes esos plazos, pero siempre has de ser previsor por si vienen épocas de crisis o dificultades. Luego en tu empresa o en la economía familiar te montas el cuadro de amrotización pertinente para sacarte la hipoteca o el préstamo en X años.
Crees que quién firma hipotecas a 50 años va a vivir en esa vivienda 50 años o va a mantener esa hipoteca durante todo ese plazo? Hay un dato estadístico de varias entidades que dice que el término medio de la cancelación de una hipoteca está entre los 7 y los 8 años: la gente en ese tiempo vende su casa para comprarse otra, va amortizando hasta cancelarla, recibes una herencia y pagas etc etc.
Pero si voy amortizando porque he de mantener mi cuota. Lo que quiero es que sea lo más reducida posible para aumentar mi margen de maniobra.
Como en el caso de Lucía: "no sé que va a pasar con el trabajo de mi marido". Pues como menos cargas (importes a pagar) tengas cada mes, mejor que mejor no? Y si las cosas te van bien o con el paso del tiempo ha exisitido una depreciación del dinero (no es lo mismo 1000€ de hoy que dentro de 15 años) amortizarás con más o menos alegría.
Pero eso sí: siempre cuota sin tocar el plazo...
Pero vas amortizando menos con las cuotas, y por tanto quedando más a deber al banco, más cargas que tienes. A no ser, que el dinero que ahorres de las cuotas, o que te ahorres del sueldo, consigas rentarlo a más de la inflación + euribor+direrencial, entonces ni amortizar ni leches.
  #11  
No Leído 12-abr-2008, 21:28
Orfeo76 Orfeo76 está desconectado
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Este gráfico lo he calculado para mi hipoteca, las curvas cuota y tiempo son haciendo amortizaciones durante los primeros 9 o 10 años, y las curvas cuota2 y tiempo2 haciendo amortizaciones 5 años, y representa los intereses pagados menos las desgravaciones fiscales por vivienda habitual frente a las amortizaciones parciales realizadas cada año. Como se ve, incluso amortizando en tiempo sólo 5 años es mejor que amortizar en cuota durante 10.

Edito: Mi gráfico es para una hipoteca de 135000€ a 25 años, entre dos personas (límite de desgravación 18030€). Y así lo he previsto, amortizar en tiempo 8100€ anuales para desgravar el tope y reducir el plazo de la hipoteca de 10 a 14 años.

Última edición por Orfeo76 fecha: 12-abr-2008 a las 21:31
  #12  
No Leído 12-abr-2008, 21:30
luciatm luciatm está desconectado
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Ya si que estoy echa un lio, yo tambien habia pensado que era mejor acortar plazo pero cada uno me dice algo que tiene sentido, a ver si responde mas gente y me lo aclaran, aunque mi pregunta principal de si puedo volver a largar el plazo una vez acortado no me responde nadie.
  #13  
No Leído 14-abr-2008, 14:02
alex6500 alex6500 está desconectado
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hola:

Empezando por el final, claro que se puede ampliar el plazo de la hipoteca.

Otra cuestion es el coste que conlleve. Salvo que ese tema este contemplado expresamente en tu escritura de hipoteca, el alargamiento de plazos, el cambio de tipo de interes (de variable a fijo y viceversa) u otro tipo de modificaciones en las condiciones de una hipoteca, se puede producir mediante una novacion.

la novacion tiene costes, no tan elevados como una subrogacion, pero los tiene, cuales?

- la comision que hubiese establecida en tu escritura concreta, esta entre el 0.1 y el 1%
- la modificación de la escritura (notaria)
- la inscripcion de la modificacion en el Reg. de la Propiedad
- los gastos de gestoria.

El total de los gastos dependera de la cuantia del prestamo, pero contando que hay unos minimos tanto en coste de escritura, como en tasas del Reg. de Propiedad, como en los honorarios de gestoria, lo minimo rondara los 450-500 euros.

Eso ahora, dentro de 5, 10 o 20 años...ni idea, pueden cambiar los costes de cualquiera de las partidas, tanto para abajo como para arriba.

Sobre la dinamica de amortizar tiempo o capital, hay opiniones para todos los gustos,solo hay 2 cuestiones objetivamente ciertas:

- El sistema que utilizan todos los bancos/cajas es el sistema frances, que consiste que al principio del prestamo la carga de intereses es mayor que la parte de capital amortizada.

- A mayor duracion mayor pago de intereses global, en una hipoteca a 15 años devuelves el capital + 40 % interes, si es a 25 años capital +75 % interes y si es a 35 años capital +110 %.

Y por otra parte, tambien hay otras cuestiones objetivamente inciertas:

- nadie conoce la evolucion de los tipos hipotecarios
- nadie conoce la fiscalidad futura, tanto en el tratamiento de la compra de vivienda habitual como en el tratamiento de las plusvalias por la transmision de esta.

A partir de ahi, puedes especular y realizar numeros a tu gusto, lo mas favorable o desfavorable dependera de cada cual, sus circunstancias, su capacidad de ahorro o inclusive su psicologia concreta.

Lo que si es cierto, es que (tambien objetivamente) lo que cuenta finalmente es tu capacidad para disminuir deudas, lo demas es pura especulacion.

Saludos
  #14  
No Leído 14-abr-2008, 14:51
Avatar de MSDos
MSDos MSDos está desconectado
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Sobre el tipo de amortización más interesante, es, sin ninguna duda, reducir capital y no aumentar plazo, o lo que es lo mismo, no reducir la cuota, solo reducir el número de cuotas a pagar (meses o años).
  #15  
No Leído 14-abr-2008, 17:49
Drako Drako está desconectado
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Obviamente, cada cual habla de la feria (hipoteca) según le va en ella.

Como bien dice alex, la decisión final de como amortizar depende de cada cual y de cuales razones tenga.

Lo que también está claro es que la mayoría de simulaciones sobre amortización de hipotecas parecen demostrar que la mejor opción es reducir el plazo del préstamo siempre y cuando no tengamos una cuota mensual que nos ahogue.

En los números de la mía, en la última amortización parcial en concreto, salía más a cuenta quitarme un año de hipoteca que dejar de pagar 12€ al mes.

Amortización: 1.850 €
1 año de hipoteca: 7.260€ de ahorro
27 años con 12€/mes menos: 3.888 € de ahorro

Salu2.
  #16  
No Leído 14-abr-2008, 18:24
alex6500 alex6500 está desconectado
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Hola:

Aun cuando pienso que cada caso es un mundo, yo particularmente por mentalidad, soy partidario tambien de reducir tiempo, como expresa Drako con cifras, lo valorable es diminuir los intereses y por tanto disminuir tu endeudamiento global.

Solamente no realizaria cambios en los ultimos años de la hipoteca, ya que para entonces la mayor parte de intereses estan pagados.

Saludos
  #17  
No Leído 14-abr-2008, 19:34
asesorpro asesorpro está desconectado
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Apreciado compañeros,

No os voy a quitar la razón en lo que comentáis porque la tenéis, pero como alguien ha comentado por ahí todo irá según la situación de cada uno.

Situémonos: En el caso concreto de la señora que preguntaba, hemos de saber que tipo de deudor es. Uno que gana 100000€ al año no hará esa pregunta porque le dará lo mismo. Hablamos de un perfil de deudor asustado por la situación de la economía y de la (posible) inestabilidad laboral (de su marido). Es decir una economía doméstica de clase media.
Damos por sentado que nadie en su sano juicio estará 40 años pagando una hipoteca no? Antes novarás, cancelarás por venta o por amortización total a saldo 0 etc.
Pues a ese tipo de deudor lo que más le conviene es pagar lo mínimo cada mes para aumentar su capacidad de ahorro y vivir más desahogadamente. Si cogemos cuadro de amorización y te lo instrumento mediante gráficos es obvio que es mejor reducir plazo. Pero nadie va a tener una hipoteca de 200000€ y la tendrá viva 40 años (a no ser que le interese por temas fiscales o por disponer de crédito hipotecario).
No podemos hacer cálculos de por 200000€ a los 40 años habré devuelto 420000€. En este contexto, pensamos en la depreciación del dinero? especulamos con el tipo de interés a futuro?
Si hoy tengo una letra de 1000€, dentro de 12 años significará mucho o poco sobre mi renta? Por depreciación debería ser poco, pero por situación económica es imprevisible. Pero lo más probable es que dentro de X años pueda pagar 5 recibos de golpe (situación que actualmente sería impensable). Ya nos llegará el momento de amortizar sin apuros y sin agobios.
Es más, mi consejo real sería que actualmente NO SE AMORTIZARA NADA. Tienes un sobrante de dinero? A plazo fijo por si acaso se me tuerce la situación. Hay un dato estadístico que me pasaron 3 entidades que es que el tiempo medio de vida de una hipoteca es de 7 años...aunque se firmaran a 25.
Sabes a cuántos clientes veo cada día con tarjetas de crédito al 20%, con intereses de demora al 22%, con reclamaciones judiciales que doblan lo solicitado en su día etc? Pues en su mayoría es gente donde la vida les ha dado un revés por casuísticas distintas (despidos, enfermedades, pérdida de clientes, cierres de empresas etc). La mayoría de ellos habían hecho amortizaciones en la vida del préstamo...y cuando llegan los problemas, se multilican exponencialmente. Y si sabes de lo que te hablo, me confirmarás que este tipo de deudor (clase media) antes de verse ahogado recurre a tirar de 25 tarjetas de crédito, todos los préstamos televisivos etc. Y hay veces que eso tiene solución y otras no.
Es obvio que constantemente hablamos de supuestos, pero que en situaciones de crisis se convierten en realidades para un alto porcentaje de la población..
Cuando salí de la facultad (soy economista) donde compaginé mis estudios con la banca apostaba por amortizar plazo. Hoy, después de haber tratado con miles de clientes en apuros (y escuchar verdaderos dramas) aconsejo que es mejor bajar cuota...

Hay una serie de intangibles que no se pueden meter en un gráfico ni mostrarlos númericamente. Eso si, doy por sentado que estoy debatiendo con gente que no cree que las hipotecas se pagan en 360 cuotas (30 años)

Es mi modesta opinión y entiendo que haya diferencias con mi criterio.

Saludos

 

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