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  Precio de la vivienda a la baja  
 
 
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  #1  
No Leído 02-jun-2008, 19:51
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Fecha de Ingreso: jun-2008
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Thumbs down Precio de la vivienda a la baja

Soy un profesional con amplia experiencia en los sectores financiero e inmobiliario a nivel internacional.
Creo que la situación actual del mercado español no es ni más ni menos que un reflejo de la que otros países vienen sufriendo desde hace ya dos o tres años (USA, Reino Unido, Francia, etc.) pero con agravantes muy importantes.
Para empezar el producto nacional se ha revalorizado comparativamente mucho más que en estos mercados sin fundamento apreciable, de lo que se extrae que el factor expeculativo ha tenido mucho más peso. Increíblemente el precio por metro cuadrado en Madrid ha alcanzado valores superiores a los de ciudades como París (-20%), Roma (-10%) y Frankfurt (-30%). Situaciones similares se registran en Barcelona, San Sebastián, Pamplona y en otras zonas urbanas de Madrid (Las Rozas, SS Reyes, ¡Móstoles!...) y Cataluña (area metropolitana de Barcelona, Girona).
También debemos considerar el hecho de que contamos con el mayor stock de vivienda disponible en Europa, con un exceso de la oferta sobre la demanda abrumador.
Además, el factor macroeconómico, con las expectativas de aumento del paro, las subidas de tipos de interés (el euribor todavía no ha tocado techo), el euro fuerte limitando las inversiones no europeas, y otros factores estructurales, contribuyen a empeorar el ya muy deteriorado sector inmobiliario español.
Con este coktail potencialmente explosivo, es seguro que se dará un ajuste mucho más brusco en el sector en España que en otras economías de nuestro entorno donde tampoco lograron el ansiado "aterrizaje suave" que, por otro lado, es muy poco frecuente en las burbujas financieras.
Se estima ya que después del verano, y especialmente justo antes del próximo año, empezaremos a ver bajadas de precios en el entorno del 20 al 25% en el precio de inmuebles (principalmente viviendas), que no llegarán a animar la demanda de forma significativa. Hacia finales del 2009 apreciaremos bajadas acumuladas del 40% en los precios netos (ajustados con relación al IPC) de las viviendas, especialmente en el centro y las areas suburbanas de las grandes ciudades y en algunas capitales de provincia.
Si no aparecen otros factores que puedan agravar más aún la delicada situación del sector, es posible que hacia mediados del año 2010 los precios empiecen a estabilizarse en el entorno de un 35% por debajo del precio actual, sin descontar el efecto del IPC, aunque ya hay escenarios más pesimistas que auguran ajustes de hasta un 60%, con lo que volveríamos a precios del año 2001-2002. Esto coincidiría con la opinión de gran cantidad de expertos internacionales, que ya en el 2001 advertían de que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado en exceso.
En cualquier caso, aunque será la vivienda de segunda mano la que antes reaccione bajando los precios, la promoción nueva será la que registrará las mayores rebajas, pues está comparativamente más sobrevalorada. Esto se debe a que los promotores están tardando más que los particulares en reaccionar al cambio de ciclo, con medidas raquíticas en el mejor de los casos, o ignorando la situación por completo en los más. Muchos promotores, reticentes a un ajuste real de precios, tendrán que lamentarlo a la larga, pues acabarán vendiendo a precio más reducido después de mantener un inmovilizado absurdo durante 2 ó 3 años. Entonces tendrán suerte si los beneficios acumulados durante los años de bonanza son suficientes para saldar las deudas financieras provocadas por el retraso en las ventas.
En cualquier caso, mi consejo para los propietarios es intentar vender a la baja, de forma inmediata. Si lo intentan ya, es posible que un 15% o un 20% sea suficiente (no descarten una rebaja del 25%). Si deciden esperar, es más que probable que tengan que lamentarlo, rebajando un 30% ó un 35% y esperar 2 largos años antes de encontrar comprador.
Mi consejo para los compradores es no comprar en ningún caso hasta que los precios no hayan bajado en el entorno de un 30%. Para ello deberán esperar un año o un año y medio. No se dejen llevar por rebajas del 10%, 15 % que aparecerán seguro después del verano. Los precios bajarán mucho más. Es preferible pagar un alquiler caro durante un tiempo limitado (uno, dos o tres años máximo) que correr el riesgo de hipotecarse a 40 años en un inmueble sobrevalorado, con expectativas de un tipo de interés al alza.
Que el ajuste es inevitable es ya un hecho innegable. De lo que se trata ahora es de saber si se limitará a un 40% o si llegará al temido 60%, y de si llegará bruscamente a finales de 2008 con un auténtico desplome (como ocurrió en la histórica crisis inmobiliaria de Florida) o bien se prolongará hasta la primavera de 2010 (escenario más probable).


  #2  
No Leído 03-jun-2008, 02:11
asesorpro asesorpro está desconectado
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Hola,

Me parece un buen debate. Aunque discrepe totalmente contigo.

La principal diferencia entre el mercado americano y el español es la figura de las entidades crediticias. En España se va a controlar el precio de la vivienda hasta un límite que dudo sobrepase el 10%. Quien hoy está vendiendo es el que se encuentre en una situación límite y prefiere malvender a perderlo todo. Quien tenga una situación normal esperará a que pase la tormenta.

Un caso distinto es el de los promotores. Es obvio que en mucho tiempo no podrán volver a construir, pero acabarán recibiendo ayuda extra de sus principales socios: los bancos. Esta ayuda, entiendo que llegará en forma de nuevos productos hipotecarios que faciliten la compra de esa vivienda.

No hemos de olvidar en ningún momento que la mayoría de operaciones de compra venta de los últimos 5 años en España se han hecho al 100% de la tasación. Por tanto los bancos no van a permitir que sus activos que tenían un valor X, pasen a tenerlo de X-30%. No quiero imaginar lo que significarían esas dotaciones ni la crisis en casi todas las economías domésticas. Recordemos que si sucediera ese X-30%, y los deudores decidieran tirar la toalla, los acreedores reclamarían ese 30% + costas judiciales e intereses de demora (alrededor del 60% tirando a poco) a todas esas economías familiares en situación de impago. En EEUU por ejemplo, entregando las llaves de la casa se liquida la deuda con la entidad.

Tengo una gran duda respecto a los tipos BCE. Entiendo (o quiero creer) que a finales del 2008, principios 2009 se rebajará en mínimo medio punto. Será una medida más para intentar reactivar parte de la economía aunque suponga entrar en riesgos más que evidentes de inflación.

Creo honestamente que el mercado americano está controlado en cierta manera por la oferta y la demanda, en cambio en España está controlada por otros agentes económicos que no pueden evitar una cierta regularización pero que si pueden tomar medidas en el momento que lo necesiten.

Saludos
  #3  
No Leído 03-jun-2008, 11:26
alex6500 alex6500 está desconectado
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Hola:

Estando de acuerdo con las diferencias entre el mercado usa y el español, añadiria un elemento mas existente en España, dificilmente trasladable o medible, lo que yo llamo la "paranoia pisil".

Algnos dicen que es herencia franquista, yo mas bien creo que viene de los reyes godos o mas atras, es la consideracion de que la unica riqueza valida finalmente es la tierra, ahora los pisos.

La mentalidad de propiedad pisil es generica, incluso ante defensores del alquiler, en cuanto escarbas encuentras pisitófilos frustrados.

Esa mentalidad, con perdon, no hay dios que la cambie, por mucho que cambien los demas asepctos, aflora siempre.

Si a eso unes el sueño de cualquier madre que su hijo/hija sea o funcionario o trabaje en una caja de ahorros, tendremos el paraiso español de sociedad encorsetada, inmovil y escasamente innovadora, en la que cualquier emprendedor es visto como un chorizo en potencia.

Es triste. pero es asi lo creo.

Saludos
  #4  
No Leído 03-jun-2008, 13:17
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Fecha de Ingreso: jun-2008
Lugar: Madrid
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Respuetsa a Asesorpro

No creo que a estas alturas los bancos puedan ya hacer mucho más. Y si pudieran, pretender mantener los precios de los inmuebles artificialmente sería echar más leña al fuego y, como bien señalas serían los propios bancos los perjudicados a la larga.

En realidad, debes saber que los bancos están ya haciendo justo lo contrario. En cuanto le han visto las orejas al lobo con el incremento de la morosidad, han empezado a introducir importantes restricciones a las hipotecas (en cuanto a plazos, comisiones, porcentaje sobre valor de tasación, etc.). A corto y medio plazo, la principal consecuencia de esto es que los precios se van a hundir porque el vendedor necesita vender y el comprador no puede comprar (en las condiciones actuales)...es inútil luchar contra las leyes de mercado.

Entiendo que en este debate la situación personal de cada uno puede llevar a lecturas poco objetivas, cuando no totalmente equivocadas de la situación actual. No sé si es tui caso pero lo siento si tienes alguna propiedad en venta. Te recomiendo que la vendas rápido (baja el precio ya). Es muy buen consejoy si no, al tiempo, en menos de un año me darás la razón. Sinceramente, espero que no sea demasiado tarde para tí.

Saludos.
  #5  
No Leído 03-jun-2008, 16:30
ucho ucho está desconectado
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Cita:
Originalmente Escrito por Antonio Q Ver Mensaje
Soy un profesional con amplia experiencia en los sectores financiero e inmobiliario a nivel internacional.
Que vendes?
O a lo mejor debería preguntar…que quieres comprar?
  #6  
No Leído 03-jun-2008, 18:13
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Fecha de Ingreso: jun-2008
Lugar: Madrid
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¿Qué vendo?

Afortunadamente, ya vendí hace más de un año y con mucho beneficio.

¿comprar ahora? ¿has leído mi primer texto? Este es el peor momento para comprar. Yo no haría ninguna compra inmobiliaria antes de 2011 ó 2012.

Personalmente he invertido mis ahorros en fondos fijos y en fondos variables de países emergentes. Si tienes ahorros te recomiendo invertir en países con menor dependecia del petróleo, o en países productores. Personalmente creo que Rusia es una buena apuesta. Mucho más segura desde luego que la propiedad inmobiliaria española.
  #7  
No Leído 03-jun-2008, 18:30
juanfegj juanfegj está desconectado
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Este Antonio Q ha descubierto la pólvora.

Como vendió hace año y medio ganando bastante...es el rey...y ahora viene a decir que el agua moja.

Anda yá.
  #8  
No Leído 03-jun-2008, 18:58
ucho ucho está desconectado
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No se si habrá vendido una segunda vivienda o una vivienda habitual…
A mi me parece que has vendido su vivienda habitual, vives en alquiler y esta’ sudando frío porque’ si el precio de la vivienda no baja mínimo un 40% habrá perdido dinero en la operación.
Ha pagado el 18% sobre la plusvalía, esta’ pagando alquiler y tendrá que pagar el 10% de impuestos sobre la nueva compra…repito, si no compras una vivienda similar a la que se vendió por un 40% menos va a ser difícil que salga rentable la operación.

Sobre lo de invertir en Rusia no opino porque’ desconozco en que tipos de fondos has invertido…pero el simple echo de invertir mucho dinero en uno de los países mas corruptos al mundo (solo esta’ detrás de unas pocas naciones africanas) me parece una idea estupenda.
  #9  
No Leído 03-jun-2008, 21:21
manuel77 manuel77 está desconectado
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esos ajustes de la vivienda de 40% y 60% y ese gran texto intentando justificar los mismos, esconden una intencion oculta en la que no voy a entrar.
¿crees que lo que esta pasando es un ajuste? nada de eso, hay, ha habido y habra excesos, pero lo que esta provocando esta crisis es la subida de los tipos de interes, esta crisis coincide con la subida de los
mismos. Crees que unos señores que han trabajado toda la vida, y que ahora se van al pueblo, van a vender una vivienda que el año pasado
valia 300.000.- euros por 120.000.- ¡¡ya te gustaria¡¡.
Solo habran gangas de gente que lamentablemente no puede pagar la
hipoteca,o que estan tramitando un cambio de casa, etc.
Los demas esperaran y cuando bajen los tipos, osea cuando la gente pueda pagar las cuotas, todo seguirara igual que antes, sino mas caro
  #10  
No Leído 03-jun-2008, 22:31
asesorpro asesorpro está desconectado
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Hola Antonio,


Claro que sé como están actuando los bancos. Entre otras cosas me dedico a tenerlos bastantes analizados (por la cuenta que me trae). Sé como trabajan, como reaccionan y como evoPero están actuando así por un problema con las titulizaciones y el dinero que tienen colocado y sin recuperar (promociones). De momento tienen una parte importante dotada, pero por esos motivos no pueden dar más dinero ya que tendrían un riesgo altísimo de entrar en una situación más que preocupante.

Pero hemos de diferenciar entre la crisis inmobiliaria entre el sector promotor, y el cliente final o el propietario de una vivienda. El promotor tendrá que vender a coste, pero en Barcelona o Madrid capital (por ejemplo), vivienda de obra nueva poquita por no decir nada. Lo que existe es vivienda de segunda mano, pero esta vivienda no se venderá ahora ya que quien pueda aguantará el bajón. Y el que tiene una situación delicada, venderá su vivienda por debajo de precio de mercado (como el promotor). Pero esta gente será la mínima, ya que quien está teniendo dificultades es quien compró hace 1 ó 2 años al 100%. Y no pueden vender por debajo de la deuda por motivos obvios. Por tanto, las compra ventas las dejaremos en stand by.

Por cierto, no tengo necesidad de vender ya que ni me dedico a ello ni afortunadamente tengo urgencias económicas de ningún tipo. Por tanto, puedes valorar mi opinión como bastante objetiva..
Y mi consejo no es que se venda un 15% más barato sino que se aguante y no se venda a no ser que sea por un tema de vida o muerte. Pero simplemente es mi consejo...

Saludos
  #11  
No Leído 05-jun-2008, 10:34
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Hola Asesor,

De acuerdo con que nos es mal consejo aguantar sin vender, pero sólo si estamos hablando de aguantar un mínimo de 5 ó 6 años. Creo que esto no queda claro en tu último post.

Si se pretende colocar el inmueble a corto plazo coincidirás conmigo en que vender hoy a la baja es mejor que vender mañana, y mucho mejor que vender dentro de un año y muchísimo mejor que vender dentro de dos. Creo que también coincidirás conmigo en que un promotor no puede esperar 5 años para colocar su producto porque tiene que devolver al banco los dineros prestados. Y deberías coincidir también conmigo en que el común de los mortales no tenemos la holgura económica necesaria para mantener activos inmovilizados durante mucho tiempo. Mi consejo va dirigido a la gente que entra en este foro, no a Amancio Ortega ni a Bill Gates, que si se les ocurre entrar alguna vez será para calibrar tendencias de comportmiento del consumidor y no para buscar consejo, lógicamente.

Has comentado que en Madrid y Barcelona hay poquita promoción nueva. No sé si vives en Australia o es que no lees la prensa o no quieres enterarte o simplement no te interesa reconocer un hecho cierto. Madrid y Barcelona son las dos provincias españolas con más promoción nueva sin vender. Creo que nadie en este foro es ajeno a este hecho así que no estoy dando ninguna exclusiva.
  #12  
No Leído 05-jun-2008, 10:45
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Y, a propósito, los bancos llevan más de una año en una situación bastante preocupante con tendencia a la ecatombe. Cosa de la que, por lo visto, tampoco te has enterado.

Tuvieron beneficios el año pasado y los volverán a tener este año aunque menores. El año que viene ya veremos. De momento están renegociando deudas de muchas promotoras que están en quiebra técnica. Mal asunto amigo, mal asunto.
  #13  
No Leído 05-jun-2008, 13:27
asesorpro asesorpro está desconectado
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5 ó 6 años?????? si sucede eso se producirá una Guerra Mundial y una crisis de la que será imposible levantarse.
En 1 ó 2 años, todo volverá a su cauce (productos bancarios) y lo que sí sucederá es una moderación de precios (obviamente se acabó lo del 20% anual)
Efectivamente este no es el foro de Bill Gates, pero tampoco del presidente de Metrovacesa. Es de gente particular. Y a ellos me dirijo. No son gente que especula sino personas que pueden tener su casa y quizás una segunda residencia. Y a esas personas les digo: aguantar a no ser que tengáis una situción insostenible.
El que ha especulado, tiene dos opciones: o malvendes ahora o alquilas esa vivienda que te permitirá afrontar una posible hipoteca de inversión por ejemplo. Y entiendo que cuando un inversor se mete en este negocio sabe de antemano que esto NO ES EL MONOPOLY. Hace sus números previamente y se mete sabiendo que en cualquier caso podrá hacer frente a una posible eventualidad. Hablamos de inversión, y las inversiones aquí y en Australia se hacen con excedentes.

El problema únicamente lo tienen los promotores. Deberán vender seguramente a precio de coste y es ahí donde se podrá conseguir alguna oportunidad inmobiliaria. Pero no tendremos un chollo en Serrano ni en Paseo de Gracia. Si te quieres ir cerca del Jarama o Sabadell perfecto, pero olvídate de la ciudad.

Soy de un poquito más cerca de Australia (aunque si algún día me perdiese, quizás me encontrarías ahí ya que es un país que me tiene enamorado). Pero te sigo diciendo que en Barcelona y Madrid CAPITAL apenas hay promociones de obra nueva. Y es por un motivo muy sencillo: NO HAY SUELO desde hace muchos años (antes del boom ya no había). Madrid se ha hecho grande hacia fuera, pero ves promociones en Serrano, Gran Vía etc? como comprenderás comprar ese suelo sería carísimo y no sería rentable contruir (porque serían invendibles). En Barcelona ciudad la única zona de construcción nueva es la zona llamada "Diagonal Mar". Hasta hace poquito era una zona de descampados con chabolas y casas muy antiguas (un barrio casi marginal). Se están construyendo muchos hoteles y pisos de lujo. Pero en ningún sitio más verás obras nuevas (y generalizo). Donde se construye es en las periferias (en el caso de Barcelona a mínimo 50Km), y para mi eso no es Barcelona: son pueblos de Barcelona.

No sé porque denoto en ti un tono hacia mi que no me gusta en absoluto. Sobretodo cuando estoy opinando sobre algo de lo que tengo bastante información como es la situación bancaria. Imagino que la situación interna de los bancos la desconoces y por eso opinas así. Por qué si crees que los bancos en España están en situación crítica eres un iluso (y lo digo con todo el respeto). Porque si por situación crítica entiendes que han tenido que dotar más, o que están teniendo problemas con las titulizaciones (por culpa de la crisis externa) o que están pendientes de recuperar el dinero de las promociones, creo que no sabes valorar a los bancos. Que pueden tener un problema de liquidez puntual, puede ser, pero eso sabrás que se arregla en las mesas de tesorería...

Y antes que vuelvas a especular sobre mi profesión, te comento que me dedico a asesoramiento financiero, de inversión y a encontrar u ofrecer financiación bancaria y privada.

Y vuelvo a incidir en que ahora no venda nadie sus propiedades y esperen un añito. El que crea que las viviendas bajarán un 40% en 15 días y que para recuperar el precio pagado pasarán 35 años, le diría que esto seguro que no sucederá ya que ni el sistema bancario español, ni el gobierno ni el BCE lo permitirían debido a las consecuencias irreparables que se producirían.

Saludos
  #14  
No Leído 05-jun-2008, 14:23
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Asesor,

Como asesor de inversión no tienes precio.

Espero que quien lea lo que escribes tenga el suficiente sentido común de no atender a "consejos" publicados gratutitamente en internet por un asesor "desinteresado" como tú.

El tono hacia ti que no te gusta en absoluto es totalmente intencionado y no aplico otro más bronco por educación, porque me parece muy irresponsable por tu parte recomendar a los propietarios que se esperen "un añito" antes de vender cuando lo peor de la crisis está por llegar, los precios se van a hundir y en menos de 5 años no se van a recuperar. No solamente hay varios precedentes históricos de todo lo que estoy diciendo, es que además es un hecho que está ocurriendo ya en economías de nuestro entorno (no el desplome pero sí la bajada de precios) desde hace 4 años (Londres) y 3 años (Francia), sin llegar a atisvar el final de la crisis.

Puedes argumentar que no va a haber un desplome, pero que me digas que los precios van a estar más altos dentro de "un añito"...por favor, un poco de seriedad.

En cuanto a lo de que el "gobierno no lo permitiría" te repito que si vives en Australia (mentalmente) o no lees los periódicos. Solbes ya ha dicho QUE NO VA A HACER NADA, que "el ajuste es necesario" y que "cuanto antes se dé, mejor" cito textualmente. Y te diré algo más preocupante si cabe (para ti claro está): aunque el gobierno quisiera hacer algo, NO PUEDE - No existen medios para evitarlo, y por supuesto no debe, porque un gobierno no puede acudir en ayuda de especualdores cuando éstos atraviesan una crisis.
  #15  
No Leído 05-jun-2008, 17:30
asesorpro asesorpro está desconectado
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Antonio,

me da la impresión de compartir opiniones con un becario. No te preocupes, haz caso de todo lo que diga Solbes que es la persona más entendida en economía de este país (por ejemplo hace 2 años fue el que aconsejó no solicitar hipotecas a más de 20 años, desconociendo la cuota que supone para una vivienda muy barata en Barcelona, Madrid o San Sebastián. En 2008 aprueba ayudas para ampliar hipotecas)

De economía entiendes poquito. De deporte qué tal vas? Porque me da la impresión de ser el Real Madrid y jugar un partido contra el Rayo Vallecano...pocos argumentos futbolísticos.

Y lo del tono cuando te lo digo, veo que no entiendes el sentido irónico ni aún viéndolo escrito...ya sabía cuál era el sentido, pero no por eso deja de sorprenderme. Pero supongo que tu postura viene de la desinformación, o lo que es peor, la de guiarse por los medios de comunicación (que no están mediatizados verdad?)

Y ciertamente, todos los consejos que he dado en este foro (más de 200 y los puedes leer) han sido totalmente desinteresados...

Te dejo con tu tragedia, con tu catársis y tu melancolía pensando que tiempos pasados fueron mejores...eso sí: te pido por favor que no alarmes a la gente sin motivo probado alguno. Por qué si un motivo es que la vivienda (en el 90% de los casos vivienda habitual, y por tanto da igual si sube o se mantiene o baja) puede bajar...

Y un último apunte: mi mejor escenario posible en mi trabajo es que existe una crisis espectacular. Pero aquí estoy opinando como economista y como conocedor del sistema bancario...

Y no tengo la suerte de ser Rappel o un aprendiz de él como tu. Así que me baso en informaciones internas (nunca las de los medios). Por cierto, en Francia hay zonas en las que este año ha subido la vivienda un 15%. Y en London te aseguro que no ha bajado (por un principio que creo que entenderás hasta tu: no hay suelo en las grandes ciudades)


Sé feliz porque quizás mañana termina el mundo...
  #16  
No Leído 05-jun-2008, 21:12
ctemon ctemon está desconectado
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Antonio Q, ti llegas a pensar que
  #17  
No Leído 05-jun-2008, 21:18
ctemon ctemon está desconectado
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asersopro. OLE OLE y OLE desde Tarragona

Antonio Q, ti llegas a pensar que la gente de clase media, vamos a vender nuestra vivienda, vives en Nigeria. Ten por seguro, que todos sabemos que esto se tiene que regular, pero a uno pero no a los niveles que especulas.
Por cierto, ten por seguro que la mayoria de los Españoles, aunque con hipotecas de lujuria, sabemos buscarnos la vida para poder pagar, y a una mala, no creo que a nuestros familiares les agrade vernos en la calle, yo lo haria.
Ya tenemos demasiadas tragedias, como para que vengas tu intentando hacernos creer que son mas grandes.

Putin es tu amigo. Lo digo por lo de manipulador.
  #18  
No Leído 11-jun-2008, 09:19
Antonio Q Antonio Q está desconectado
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Asersorpro...motor

Asesor,

Te agradecería respondieras a la siguiente pregunta:
¿Realmente crees que el precio de la vivienda va a estar más alto en "un añito"?

Cuando hayas respondido, puedes llamarme becario, puedes despotricar contra los medios, puedes descalificar a Solbes y ya puestos también puedes descalificar a Milton Friedman. O mejor aún, lo puedes comparar con el Villareal jugando contra no sé quién...Tu mismo. Todo esto nos da una idea muy precisa de tu dominio de la materia y de tu capacidad dialéctica.

Y lo peor es que al final siempre habrá algún incauto que aparezca en el foro para hacerte los coros estilo cañí, "ole, ole y ole"...

Me despido, no quiero participar en discusiones de taberna. Que les vaya bien.
  #19  
No Leído 11-jun-2008, 19:37
karkos karkos está desconectado
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Hola
A todos. Yo estoy con Con antonio Q. Soy Tasador judicial y aquí en barcelona los pisos de segunda mano están bajando desde despues del verano entorno a un 15 o 20 % dependiendo si el piso es mejor o peor(zona, calidad, ....).
La sensación y digo sensación es que la cosa va a seguir bajando. Simplemente porque no se venden. En el area metropolitana de Barcelona se han cerrado casi el 60% de las oficinas inmobiliarias y ha caido un 40% las ventas de segunda mano. Prácticamente las agencias inmobiliarias que existen son las que además son promotores y son APIS.

Yo no se si va a bajar al 60 %, pero lo que si que parece es que va a seguir bajando por lo menos hasta septiembre del año que viene. Ya que Septiembre es la fecha donde por experiencia suben más los precios.

Un saludo y mantengan la calma que es un debate interesante y estamos aquí para saber y aprender y escuchar no para pegarnos.
  #20  
No Leído 11-jun-2008, 19:46
karkos karkos está desconectado
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Fecha de Ingreso: jun-2008
Mensajes: 47
Sobre las recomendaciones que hace Antonio Q, más de uno debería pensarlas.
Cuanto tiempo se va a tener inmobilizado ese dinero, como todos supongo, no se va a vender hasta que valga lo que vale ahora.
Cuanto tiempo puede transcurrir????? 2 años, 4 años.
Supongamos que baja en dos años el 30% que parece posible, cuantos años va a tardar esa vivienda en recuperar ese 30%, 2 años, 4 años??

Si la venta de la vivienda(con la que tenemos una hipoteca pongamos de 400 euros) nos permite recuperar despues de impuestos pongamos 50mil euros que es el valor actual "mal vendiendo" y lo metemos en un fondo de esos al 5% son 2500 euros anuales que ganaremos.

Si mantenemos debemos seguir pagando hipoteca(intereses), tenemos un gasto más, por lo tanto no podemos ahorrar esos 400 de hipoteca.
Además de tener ese dinero para una posibilidad mejor de compra.

No se si he explicado la idea pero lo que decía Antonio Q no parece una tontería.

un saludo.
  #21  
No Leído 12-jun-2008, 00:48
asesorpro asesorpro está desconectado
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Fecha de Ingreso: abr-2008
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Mensajes: 754
Cita:
Originalmente Escrito por Antonio Q Ver Mensaje
Asesor,

Te agradecería respondieras a la siguiente pregunta:
¿Realmente crees que el precio de la vivienda va a estar más alto en "un añito"?

Cuando hayas respondido, puedes llamarme becario, puedes despotricar contra los medios, puedes descalificar a Solbes y ya puestos también puedes descalificar a Milton Friedman. O mejor aún, lo puedes comparar con el Villareal jugando contra no sé quién...Tu mismo. Todo esto nos da una idea muy precisa de tu dominio de la materia y de tu capacidad dialéctica.

Y lo peor es que al final siempre habrá algún incauto que aparezca en el foro para hacerte los coros estilo cañí, "ole, ole y ole"...

Me despido, no quiero participar en discusiones de taberna. Que les vaya bien.
En un año el precio de la vivienda no va a estar más alto. Pero en un año sí que habrá financiación bancaria y por tanto permitirá no tener que malvender (como sucede ahora). Actualmente, sólo tienen financiación gente con muchos recursos (inversores). Por tanto quién compra en la mayoría de casos es un profesional que sabe que puede tener un producto muy por debajo de su valor actual.
De ahí viene mi consejo de no vender a no ser que sea imprescindible...el que está con el agua al cuello obviamente venderá, pero también lo hizo hace 5 años aunque estuviera subiendo un 20%.

Repito que no soy Rappel. No tengo una bolita mágica, pero conozco el funcionamiento bancario y sé que no se estarán con las manos quietas.
Las entidades saben que tienen una bala en la recámara que es un producto bancario existente en algun país. Eso permitirá volver a hacer asumibles estos precios actuales adaptados a los salarios existentes.

Es obvio que no se vende nada, pero no porque no haya compradores dispuestos: simplemente porque las entidades no dan financiación. Pero alguien piensa que será eterno? alguien recuerda que pasó en el 91?

La economía es ciclíca. Lo que sucede es que casi siempre las subidas y bajadas son moderadas. Estos últimos 6 años no ha sido así, y por eso se ha notado más la repercusión.

No sé si será dentro de un año o cuando será, pero volveremos a la subida de la vivienda cercana al IPC (como toda la vida). Ahora se reajustará algo, se estancará algo, y empezará a subir levemente.

Y por último, quién crea que bajará un 30, 40 ó 60% que se olvide porque la consecuencia sería la mayor crisis de la historia de la que dudo nos pudiéramos levantar...

En tiempos de alarma, calma y cabeza. Los bancos soportan el sistema económico europeo...y ellos no van a perder.


Saludos
  #22  
No Leído 12-jun-2008, 20:41
acuadros acuadros está desconectado
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La luz roja no se apaga!

Hola a todos!

En primer lugar quiero decir que aqui todas las opiniones son validas, aunque no todas tienen que ser correctas. Para eso estamos, discutamos sobre un tema que nos interesa y aprendamos todos de todos de las diferentes variables y puntos de vista.

Predecir el futuro es dificil, pero el escenario que tenemos en la actualidad, enciende la luz roja de emergencia!
Indudablemente no todas las personas tienen la misma capacidad económica, laboral y resolutiva. Pero bien es cierto que, existe un gran porcentaje de población en riesgo de perder su vivienda a medio plazo, si sigue subiendo la inflación y los tipos de interés. Me refiero a economias domésticas que están endeudadas hasta la uña del pie, y por qué? Son unos insensatos? No, todo es educacional, económico,social y supervivencia pura y dura!!
Son muchas las familias nucleares de clase media que esta en apuros, hoy en día en apuros es tener que prescindir del consumismo, de hambre no se van a morir, claro esta, pero de frio igual si. No solo ellos, si no que más de un jubilado y pensionista se verá afectado por tener en su espalda un aval.
Vivir al límite de tus posibilidades, fundirte el sueldo en el pago de la hipoteca, cuotas de los muebles, cuota del super coche, ropa de " marca" para los babys, ellos también tienen su status impuesto claro!, actividades extraescolares, vacaciones...
Hasta ahora hiba todo bien, pero la capacidad adquisitiva se merma, y vamos creo yo que aunque mejoren las condiciones de financiación la población de la que he hablado, si suben el euribor 1 punto más, acompañado por la tendencia alcista de la inflación, no va a tener otro remedio que vender o malvender su vivienda. Porque ni el apoyo económico de los abueletes o las ayudas sociales pueden sostener semejante capacidad de endeudamiento.

Me encantaría ver que dentro de un año que las cosas se suavizan y bajan los precios y el tipo de interés y que las personas hayan aprendido a ahorrar un poquito. Pero lo siento, veo las cosas muy negras para la población civil endeudada hasta el comino y directamente afectará a su familia extensa. Los bancos no perderan, pero seguro que tres generaciones sufren: pensionistas-endeudados-hijos.
Saludos
  #23  
No Leído 13-jun-2008, 02:13
asesorpro asesorpro está desconectado
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acuadros,

comparto muchas de tus impresiones. En algún otro hilo he comentado que en España (imagino que en el resto de Europa pasará algo similar) hay un % importante de gente que vive muy por encima de sus posibilidades. Se metieron en una hipoteca que casi no podían asumir cuando los tipos estaban al 2,5% y ahora que están al 5% obviamente se han ahogado.
Pero tanto la sociedad como la economía se rigen por la ley del péndulo. Hemos pasado de un extremo hasta al otro: de la generación de mis abuelos que pasaron una post guerra, hasta mi generación que ha tenido una vida bastante más fácil que la de nuestros padres y no digamos la de nuestros abuelos (estoy generalizando y que nadie se ofenda). Los abuelos que no gastaban porque no podían (todo era para comer y vivir), nuestros padres temerosos y educados sabiendo que la vida era muy difícil, y nuestra generación (y las que están viniendo peor) que recibió lo que nuestros padres no pudieron tener.
He dicho alguna vez que es una pasada como en épocas de crisis o no, la gente joven lleva cochazos de la vida, tiendas de ropa de moda a tope, restaurantes llenos, terrazas sin una mesa vacía, en los puentes o vacaciones no encuentras un vuelo a ningún lado porque todo está ocupado...

Todo volverá a su cauce. Estamos en un extremo y espero que vuelva al centro. En esta vida hemos de buscar siempre el equilibrio. Y es curioso cuantas vinculaciones tienen la economía y la sociedad...


Saludos
  #24  
No Leído 13-jun-2008, 10:24
leciñeno leciñeno está desconectado
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Hola a todos, es mi primer mensaje aunque hace dias que leo el foro, asi que tened piedad de mi opinion que es mi debut.
Yo opino (tan solo tengo 26 años) que esto es un ciclo, que el euribor tocara techo y que poco a poco bajara para que se relance la economia, mayormente la del ladrillo. La gente que aguante con sus hipotecas respirara, y el que lo desee tendra la oportunidad de comprar, pues los tipos de interes invitaran, de manera que se volvera a vender casitas de papel a 50km de la ciudad en pueblos sin servicios por 50 kilos de los de antes. Esto creo que sera segun mi opinion el ciclo natural que debe de llevar.
Pero por otro lado todo cuesta tiempo, de momento el euribor poco mas creo que pueda subir, jamas mas de un 6%(eso espero) porque seria insoportable, pero aunque tras el verano baje poquito a poquito creo que el pero momento va a ser en febrero del proximo año. Ahora todo el mundo puede aguantar el tiron (casi todo) iremos de vacaciones, volveremos y nos lamentaremos de que jodida esta la cosa, llegaran las navidades y como sociedad consumista, en la que como en otro post se comentaba, se vive por encima del nivel que a cada uno corresponde, pues enero se pasara con la extra de navidades y con las tarjetas de credito, pero febrero??la cuesta realmente no es cuesta de enero, suele ser de febrero. En febrero con un año de acentuada crisis sin un pavo en la cartera por el verano y navidades (nadie expliclo que no podias ir de vacaciones en verano, ni inflarte a marisco y regalos en navidades) sera muy duro ver como muchas economias familiares de familias normales y corrientes estan totalmente en quiebra.
Por eso creo que los meses de primavera del año que viene marcaran un punto de inflexion en cuanto a vender vivienda de segunda mano y en cuanto la crisis de las familias medias.
Salu2
  #25  
No Leído 13-jun-2008, 13:31
oTReBLa oTReBLa está desconectado
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Antonio Q

Comparto al 100% todas tus opiniones.

En lo que discrepo contigo es en el consejo para que la gente venda lo antes posible (si piensan hacerlo) antes que esperar 1 o 2 años. Es más yo suelo aconsejar (y de hecho lo hago) que esperen uno a dos años a que pase el 'temporal' . Sí, lo reconozco, no soy demasiado buena persona. Cada uno es como es .



  #26  
No Leído 13-jun-2008, 13:45
oTReBLa oTReBLa está desconectado
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Por cierto en el mensaje #19 de mi post http://www.inverforo.com/foro/vivienda/3463-cuenta-vivienda-plazo-se-acaba.html la segunda vivienda a la que me refiero con una bajada de 35.000€ no cedía en su momento más de 6.000€ porque no. ¿Entiendes por qué aconsejo que esperen? Pues eso, para hacer más daño en el patrimonio de los demás. Si esa vieja hubiera cedido 12.000€ quien sabe si con otro la hubiera vendido.

Termino: La vivienda tanto si gusta como si no, tanto si alegra como si duele, va a bajar, al igual que antes subía. Y por muy doloroso que sea para los que han comprado en la cresta.

Respecto a las cuestas, para quien no sepa de economía, que son todos los periodistas del 3 al cuarto, son en septiembre, no la de enero ni febrero. Y si alguien piensa que el euribor no va a pasar del 6% es que sueña con Venecia y tiene metida la mano dentro del orinal. Una cosa es el euribor, interés medio por el que las entidades se prestan dinero y otra los tipos oficiales del Banco Central Europeo. No confundamos el tocino con la velocidad y un poco más de cultura financiera en las escuelas, que así les va a muchos.
  #27  
No Leído 13-jun-2008, 14:55
karkos karkos está desconectado
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Otrobla

Me ha gustado el post que linkas.

Comentar que los promotores suele llevarse entorno a un 20% y 40% de porcentaje en sus promociones.

Cuando se hace una tasación por coste por reposición Se estima que el beneficio del promotor está entre el 20% y 40% de lo que le ha costado el suelo, la construcción y los gastos de la promoción.

Un indicador de lo que se está llevando y de lo que pueden llegar a bajar que es un beneficio del 20% son comparar las obras nuevas con la obras de protección oficial. Que estás están marcadas al 20% de beneficio que es el beneficio mínimo.

Está claro que la construcción les cuesta algo más pero no más de un 10%.

Un ejemplo ORIENTATIVO es ir a mirar la obra nueva y ver si cerca hay pisos de protección y a que valor se han vendido

Imaginamos un piso de 60m que en protección a 150.000 euros el Beneficio es 30.000 (20%) euros. Le cuesta el piso 120.000

Si tenemos al lado un piso similar por 220.000 euros. El coste lo aumentamos en pongamos en 12.000 euros mas que el anterior (10% de coste) tenemos que el promotor se lleva 88.000 euros por un piso similar el 40% .

Cuanto margen tiene el promotor para bajar pues ese 20% unos 45.000 por lo tanto el piso de obra nueva podría llegar a bajar a 175.000

Espero que se entienda un poco la idea de hasta donde pueden bajar si el promotor puede aguantar.

Un saludo
  #28  
No Leído 14-jun-2008, 21:50
Goyo Goyo está desconectado
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Yo no sé cuánto van a bajar los pisos y mucho menos cuándo lo van a hacer, pero me gustaría puntualizar algunas cosas:

1) En la crisis de los 90 hubo bajadas de pisos de alrededor del 60%, y aún así no les quitaban los pisos de las manos a los vendedores.

2) El argumento de que la gente que ha comprado se va a negar a vender por debajo de su precio de compra y eso va a sujetar los precios no es valido. Si eso fuera cierto con comprar cualquier cosa a cualquier precio y negarse a vender por menos todo el mundo ganaría dinero sin trabajar. En la Bolsa hay mucha gente que tiene que vender por menos de lo que compró. Además, no todo el mundo compró en el pico de la burbuja, habrá vendedores que compraron hace 10,20,30 años que no saben por cuánto se habría vendido su piso en el pico de la burbuja y no tienen esa referencia, por lo que venderán a precios de mercado y por encima de su precio de compra, que puede ser bastante por debajo del precio de compra de otros.

3) En el pico de la burbuja se debieron vender pocas viviendas. Por ejemplo, leí que el pocero había vendido unos 2.000 pisos en 2004 y sólo 50 en 2007. Un precio en el que se cierran muy pocas operaciones es una anomalía que rechaza el mercado, no "lo normal".

4) En el centro de Madrid (barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Moncloa, etc. incluídos) cada vez hay más promociones nuevas por rehabilitación de edificios viejos. Y faltan por desarrollarse operaciones de muchos miles de viviendas cada una como la operaciones Chamartín, Campamento, cocheras de Cuatro Caminos, etc. A eso hay que sumarle los PAU's de las afueras.

5) El balance de los grandes bancos españoles creo que es muy sólido. Pero si un día se hundieran los bancos iríamos todos detrás, que nadie piense que se iba a enterar de que han quebrado el Santander o el BBVA por la televisión.

6) En toda inversión hay que tener en cuenta el coste de oportunidad. Por ejemplo, no merecería la pena esperar 5 años para vender un inmueble por un 20% más. Simplemente en renta fija se ganaría más de un 20% en esos 5 años y con un riesgo muchísimo menor.

Un saludo.
__________________
Invertir en Bolsa
  #29  
No Leído 19-jun-2008, 09:15
terremotor terremotor está desconectado
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Hola a todos, he leido este hilo y lo he visto de los mas interesante, lastima que acabe con descalificaciones y feas respuestas. Estoy muy de acuerdo con Antonio Q, aunque me duela, ya que tengo en venta mi casa y veo muy negro el mercado.
He leido varias contestaciones de Asesorpro y no estoy de acuerdo en lo siguiente:

Cita:
No hemos de olvidar en ningún momento que la mayoría de operaciones de compra venta de los últimos 5 años en España se han hecho al 100% de la tasación. Por tanto los bancos no van a permitir que sus activos que tenían un valor X, pasen a tenerlo de X-30%.
Esto ya esta sucediendo, quizas no con el 30%, pero ya se ven importantes bajadas, y es que tan solo estamos al principio de la caida...

Cita:
Tengo una gran duda respecto a los tipos BCE. Entiendo (o quiero creer) que a finales del 2008, principios 2009 se rebajará en mínimo medio punto. Será una medida más para intentar reactivar parte de la economía aunque suponga entrar en riesgos más que evidentes de inflación.
Medio punto?? tal como estabamos hace 4 dias?? Eso reactiva los animos a comprar?? Perdona... pero eso no se lo cree nadie.... Con el euribor al 4 ya estaban cerrando muchas inmobiliarias por no vender.

Cita:
Este Antonio Q ha descubierto la pólvora.
Como vendió hace año y medio ganando bastante...es el rey...y ahora viene a decir que el agua moja.

Algunos no notan que el agua moja, la sienten cuando la tienen en el cuello....

Cita:
No se si habrá vendido una segunda vivienda o una vivienda habitual…
A mi me parece que has vendido su vivienda habitual, vives en alquiler y esta’ sudando frío porque’ si el precio de la vivienda no baja mínimo un 40% habrá perdido dinero en la operación.
Ha pagado el 18% sobre la plusvalía, esta’ pagando alquiler y tendrá que pagar el 10% de impuestos sobre la nueva compra…repito, si no compras una vivienda similar a la que se vendió por un 40% menos va a ser difícil que salga rentable la operación

Estas cuentas no tienen ni pies ni cabeza.

Cita:
esos ajustes de la vivienda de 40% y 60% y ese gran texto intentando justificar los mismos, esconden una intencion oculta en la que no voy a entrar.
¿crees que lo que esta pasando es un ajuste? nada de eso, hay, ha habido y habra excesos, pero lo que esta provocando esta crisis es la subida de los tipos de interes, esta crisis coincide con la subida de los
mismos. Crees que unos señores que han trabajado toda la vida, y que ahora se van al pueblo, van a vender una vivienda que el año pasado
valia 300.000.- euros por 120.000.- ¡¡ya te gustaria¡¡.
Solo habran gangas de gente que lamentablemente no puede pagar la
hipoteca,o que estan tramitando un cambio de casa, etc.
Los demas esperaran y cuando bajen los tipos, osea cuando la gente pueda pagar las cuotas, todo seguirara igual que antes, sino mas caro
Que significa "valia" ¿el precio en la zona de 2006? ¿lo que costo en su dia? El que tenga que vender lo vendera por lo que le den, y el mejor indicativo de lo que "vale" es el precio por metro cuadrado de la zona, aunque este mas bajo que hace dos años. Y si le pierde dinero, perdido esta.


Cita:
Pero hemos de diferenciar entre la crisis inmobiliaria entre el sector promotor, y el cliente final o el propietario de una vivienda. El promotor tendrá que vender a coste, pero en Barcelona o Madrid capital (por ejemplo), vivienda de obra nueva poquita por no decir nada
Es obvio que en los centros de las ciudades no se puede construir mucho porque ya esta construido de hace años o siglos, por eso las grandes promociones se hacen a las afueras, esto se llama expansion de la ciudad y que yo conozca en mi zona hay muchisimo por vender y muchisimas obras paradas.

Cita:
5 ó 6 años?????? si sucede eso se producirá una Guerra Mundial y una crisis de la que será imposible levantarse.
En 1 ó 2 años, todo volverá a su cauce (productos bancarios) y lo que sí sucederá es una moderación de precios (obviamente se acabó lo del 20% anual)
Posiblemente sea asi, subira al ritmo del IPC ¿pero partiendo de cuanto? ¿de que bajada? Quizas partiremos de una bajada del 50% respecto a precios de 2007, tal como dice Antonio Q.

Cita:
El que ha especulado, tiene dos opciones: o malvendes ahora o alquilas esa vivienda que te permitirá afrontar una posible hipoteca de inversión por ejemplo. Y entiendo que cuando un inversor se mete en este negocio sabe de antemano que esto NO ES EL MONOPOLY. Hace sus números previamente y se mete sabiendo que en cualquier caso podrá hacer frente a una posible eventualidad. Hablamos de inversión, y las inversiones aquí y en Australia se hacen con excedentes
Las inversiones aqui y en Australia se gana o se pierde, como en el Monopoly.

Cita:
Pero te sigo diciendo que en Barcelona y Madrid CAPITAL apenas hay promociones de obra nueva. Y es por un motivo muy sencillo: NO HAY SUELO desde hace muchos años (antes del boom ya no había). Madrid se ha hecho grande hacia fuera, pero ves promociones en Serrano, Gran Vía etc? como comprenderás comprar ese suelo sería carísimo y no sería rentable contruir (porque serían invendibles). En Barcelona ciudad la única zona de construcción nueva es la zona llamada "Diagonal Mar". Hasta hace poquito era una zona de descampados con chabolas y casas muy antiguas (un barrio casi marginal). Se están construyendo muchos hoteles y pisos de lujo. Pero en ningún sitio más verás obras nuevas (y generalizo). Donde se construye es en las periferias (en el caso de Barcelona a mínimo 50Km), y para mi eso no es Barcelona: son pueblos de Barcelona.
Otra vez con Madrid y Barcelona, pero si esto no representa ni el 1% del mercado inmobiliario español.

Cita:
No sé porque denoto en ti un tono hacia mi que no me gusta en absoluto. Sobretodo cuando estoy opinando sobre algo de lo que tengo bastante información como es la situación bancaria. Imagino que la situación interna de los bancos la desconoces y por eso opinas así. Por qué si crees que los bancos en España están en situación crítica eres un iluso (y lo digo con todo el respeto)
Cuando alguien va de listo con la posesion real de la verdad y encima entra en descalificaciones, pierde varios puntos de crdiblidad.

Cita:
Y vuelvo a incidir en que ahora no venda nadie sus propiedades y esperen un añito. El que crea que las viviendas bajarán un 40% en 15 días y que para recuperar el precio pagado pasarán 35 años, le diría que esto seguro que no sucederá ya que ni el sistema bancario español, ni el gobierno ni el BCE lo permitirían debido a las consecuencias irreparables que se producirían.
Lo de los 15 dias te lo has inventado tu y lo de los 35 tambien. Ahhh y el BCE mira por el conjunto de Europa, no por los estupidos españolitos.

Cita:
me da la impresión de compartir opiniones con un becario. No te preocupes, haz caso de todo lo que diga Solbes que es la persona más entendida en economía de este país (por ejemplo hace 2 años fue el que aconsejó no solicitar hipotecas a más de 20 años, desconociendo la cuota que supone para una vivienda muy barata en Barcelona, Madrid o San Sebastián. En 2008 aprueba ayudas para ampliar hipotecas)
Ademas de seguir descalificando se cree mas listo que Solbes. Si hace 2 años nadie se hubiese metido en hipotecas de mas de 20 años, el precio hubiese bajado, y hoy no habria que ayudar a los pobres hipotecados ampliandoles las hipotecas.

Cita:
Las entidades saben que tienen una bala en la recámara que es un producto bancario existente en algun país. Eso permitirá volver a hacer asumibles estos precios actuales adaptados a los salarios existentes
A ver, explicate esa bala en la recamara que tienen los bancos y explica como se paga un piso de mas de 50 kilos con los sueldos actuales.

Cita:
La economía es ciclíca. Lo que sucede es que casi siempre las subidas y bajadas son moderadas. Estos últimos 6 años no ha sido así, y por eso se ha notado más la repercusión.
Has dado en el clavo, tu mismo lo has dicho, 6 años de subida muy fuerte le corresponden 6 años de bajadas muy fuertes ¿a que si?

Cita:
Y por último, quién crea que bajará un 30, 40 ó 60% que se olvide porque la consecuencia sería la mayor crisis de la historia de la que dudo nos pudiéramos levantar...
A nadie nos gustaria ¿pero y si ese es nuestro destino??
  #30  
No Leído 19-jun-2008, 10:33
Dudoferro Dudoferro está desconectado
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Fecha de Ingreso: may-2008
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Hola.
He leido todo el hilo.
Mi opinion está más cerca a las ideas de Antonio Q.
Creo que la crisis no ha hecho mas que empezar y va a durar un minimo de 4-5 años. Vienen tiempos muy duros.
Ahora será el momento no de luchar por unos principios sino de vivir de acuerdo a ellos.

Saludos.

 

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